2006/04/27
『不動産コンサルタントのブログにかけない裏話』 ≪No.0037≫
☆★☆★☆■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■ 『不動産コンサルタントのブログにかけない裏話』 ≪No.0037≫ ■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■060427☆★☆★☆ 〜すべての建設・不動産取引の通訳をめざす〜 アリス不動産リサーチのホームページ⇒ http://www.aris-r.co.jp ＼＼＼＼＼＼＼＼＼＼＼＼＼＼＼＼／／／／／／／／／／／／／ 元不動産営業マン(現役不動産コンサルタントが）が本音で語る ＝真の不動産取引のエッセンス＝ ／／／／／／／／／／／／／／／／＼＼＼＼＼＼＼＼＼＼＼＼＼ □■□初めてお読みいただく皆様へ□■□ このメルマガは、消費者向け不動産コンサルティングの 「アリス不動産リサーチ」がお送りする がお届けする『不動産購入者向けメールマガジン』です。 □このメルマガのバックナンバーはこちらです。 http://blog.mag2.com/m/log/0000156836 □ブログ「不動産コンサルタントのこだわり日記』 http://blog.aris.livedoor.biz/ 第 五 章 不動産に掘り出し物は？ このテーマでは、相変わらず少し脱線したまま続けてまいります。 建築士のパートナーさんとよく話していることなのですが、居住用の 物件、投資用（事業用）物件にかかわらず、ふつうの人が詳しい味方 を持たずに不動産にかかわるのはけっこう大変なことです。 一見マイホームとは無縁に思えるさまざま不動産取引の裏側も、市場 を形成する一因なのです。 ご自分の相手にする業界を知っていただく一助になればと思い、生々 しい不動産取引の裏事情やお金の流れなどを垣間見ていただきながら ご説明してみます。 ■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■ 騙されないで！ 本物のアドバイスができるのは、本物の実績だけです。 今までこんな感じの物件も扱いながら色々と考え、感じてきた。 ↓↓↓ http://blog.aris.livedoor.biz/archives/50432572.html ◎◎◎自分だけの不動産コンサルタントを雇うのは今や常識◎◎◎ ★☆★建売住宅・建築条件付売り地の購入支援も注目★☆★ わずかな出費で、色々な『選択肢』のご提供が可能 詳細は http://www.aris-r.co.jp/agent_service.html ■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■ ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 儲かる不動産の生まれる理由？（その３） ☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ では、引き続き儲かる不動産の生まれる理由に触れていききます。 ■安くてもこっそり売ることを希望する人がいる 〜ご近所の目がきになる？〜 「うちのマンション、○○○万円で売れたよ。」小学生が学校でこん な話をするような時代ではなくても、このような考え方の人は意外と いらっしゃるものです。 理由としては、 ・ご近所に知られると色々と話しをしなければならず煩わしい ・不特定多数の人に家の中を見られるのが嫌だ など。 高く売リ出せば「強欲」だの、安く売ったら「相場を下げた」など まぁ、確かに人の噂話は無責任なものです。 また、 ・売れるか売れないかわからない。 ・相場の下落局面では、希望価格を大きく下回るのではないか。 という不安の中、土日となれば、度々購入候補者に自宅を見せなけれ ばならず、外出も間々ならないなど、精神的にも物理的にも結構大変 な作業となります。 このようなケースで登場するのは、専門に中古住宅を買い取って転売 するスタイルの仕事をする不動産会社です。 マンションなどは、比較的売却相場がはっきりしているケースも少な くないので、少々の相場を見る目と利益計画が成り立てば、それほど リスクのあるビジネスでは無いというのが現状です。（私の知人も２ 人ほどやっています。） 分譲物件を自宅を売って購入する（いわゆる買い替え）ときなどに、 業者さんによっては「買い取り保証」をつけてくれるケースなども あります。 文字通り、普通の仲介で一定期間活動して売れなかった場合あらか じめ約束した価格で買い取ってくれるという「保証」であり、これ は安心な制度です。 では、このような時いくらくらいで買い取ってくれるのか・・・。 業者も買い取った不動産は原則利益を出して再度販売しなければなり ません。 「査定価格の95％」などとうたわれていても、その査定価格がシビア ですから、ふつうは相場の60〜70％程度が一般的では無いでしょか。 買い取る方も慈善事業ではできません。 しかし、一方ではメリットとなる部分もあります。 売却相手が個人ではない（特に不動産業者である）場合、 ・瑕疵担保責任の免責（現況渡し）特約が可能。 ・融資特約による白紙解約条件などが付かないケースも多い。 ・リフォームや境界確定など、商品化にあたっての先行投資が必要ない。 （実際には金銭で調整されることが多い。） また、購入する物件の売主が直接買い取ってくれるケース（いわゆる 下取り）に至っては直接取引のため仲介手数料がかからないことも。 今回は、 「一般個人には売却しない」ということを選択したケースでした。 次回以降はこんな感じ ■その４：大きすぎて買う人が少ないケース 〜大規模開発、全部まとめてバルクでドン〜 ■その５：多少は恣意的な力も働く 〜本当に信頼できるのか、その△銀行？○○農協？〜 ■思いつきで番外編：別にそれ程安くなくてもいい『買い主』 〜目的が違う！キャピタルゲインとインカムゲイン〜 ヒールを履いた20歳台のＡＭ姉さんが札束でぶん殴る？ ★☆★私にお手伝いできること☆★☆★ http://www.aris-r.co.jp/index.html 色々ありますが、マイホーム購入で大切なのは、 ・本当に今必要なのか？ ・いくらなら買えるのか？ ・一番大切なものは何か？（何故必要なのか） そして、買わないことも選択肢 これらをよ〜く考えるべきです・・・。 プロに負けないために、最低限の勉強は必要です。 ★☆★こんなこもやっています☆★☆★ http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/50581556.html ●─────回答者全員に３０００円分の商品券♪───────● 株式会社リクルート住宅情報編集部では、2005年1月以降、東京都、 神奈川県、埼玉県、千葉県に新築や中古（マンション・一戸建て）を 購入、または建築された方対象に「アンケート購入者アンケート」を 実施しています。ご協力よろしくお願いいたします！ ▼お申込はこちら http://af1.mag2.com/m/af/0000021517/001/s00000000141008/009 ★☆★編集後記★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★ PM業務への足がかりとして、収益用賃貸マンションの企画〜販売 プロジェクトに参加させていただいています。 市川市・浦安市内で１物件6億円前後のものが５物件ほどまとまる ような流れになります。 個人投資家には若干重い案件でしょうか。 本当のことを言って、横文字ファンド相手の商売はあまり得意では ないので、扱うこちらとしても少々荷が重い・・・。 まぁ、そんなことも言っておられませんな。 誰か良い方がいたらお教えください。（info@aris-r.co.jp) 第一号案件、お知らせ看板を設置いたしました。 ★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆ 個人情報その他について☆☆★☆☆★☆☆★☆☆★☆☆★☆☆★☆ ◆このメールマガジンの読者の方々のＥメールアドレスはすべて 株式会社まぐまぐにおいて保有されており、当社では保管して おりません。 当然ながら、当社ではメールマガジンの配信以外の用途でその アドレスを使用することは一切ございません。 ◆このメルマガの内容は、あくまでも発行者個人が経験上から得 た感覚と独自の考え方であり、このメールマガジンの情報をも とに行動された結果生じた損害などについては一切責任を負う ことができません。（かたくてすいません。） このメルマガの趣旨どおり、不動産購入のご判断は他人任せに されることなく、くれぐれもご自身の慎重なご判断で行ってく ださいね。 発行者の素性等について☆★☆☆★☆☆★☆☆★☆☆★☆☆★☆ 【発行者】アリス不動産リサーチ有限会社 代表 鈴木芳彦 【ＷＥＢサイト】 http://www.aris-r.co.jp/ 【ブログ】 http://blog.aris.livedoor.biz/ 【このメルマガの登録と解除はこちらから】 ⇒ http://www.mag2.com/m/0000156836.html 【バックナンバー】 http://blog.mag2.com/m/log/0000156836 『相互紹介募集中』でございます、ぜひご一報くださいませ。 ☆★☆☆★☆☆★☆☆★☆☆★☆☆★☆☆★☆☆★☆☆★☆★☆ ****ＡＲＩＳ（All Real-estate Information Service）*****
