2007/11/17
アパート経営【vol.081】やはり一般媒介が有利？
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.081━2007.11.17━ 【アパート経営】進化し続ける大家さんの実践に学ぶ！ 発行部数1,534部 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ このメルマガは、大家さん学びの会(R)サポートチームが 自らのアパート経営・不動産投資経験を元に、 「儲かるアパート経営」を実現するための知識をお伝えするものです。 定期的に開催される勉強会や懇親会の様子などもお届けします。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ━━【PR】━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ アパート・マンション経営の書籍で大変有名な 山田里志さんがDVDを発売されました！！ 「山田里志のアパート・マンション経営セミナー」 （本気で大家を目指す人のための実践講座） 不動産投資・賃貸業を通じて50歳で会社を退職し ハッピーリタイアを達成した14年の経験・ノウハウを DVD３枚６時間に凝縮されました。 このDVDはあなたを賃貸業でハッピーリタイアに導く正確な航海図になります。 http://ooya-manabi.com/07/dvd.html ━━【PR】━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 満室経営プロデューサーの西山雄一さんが 12年以上の賃貸業の経験・ノウハウを凝縮したCD 「満室経営パーフェクトセミナー」が発売中です。 いま空室でお困りの方は、まずご案内をお読み下さい。 http://ooya-manabi.com/cat10/post_30.html そして必要だと感じたらすぐにお申し込み下さい。 これで実践すれば必ず効果が出ます。 ただし、実践すればですが。。。 聞いて納得、ノー実践ではいけません ：） ----【INDEX】------------------------------------------------------- □ やはり一般媒介が有利？ − 情報は公開されてこそ効果がある □ 勉強会のスケジュール □ 編集後記 -------------------------------------------------------------------- ■ やはり一般媒介が有利？ − 情報は公開されてこそ効果がある -------------------------------------------------------------------- 【水澤】 賃貸物件の客付けはやはり一般媒介が有利だと実感しました 「水澤さん、いったい今頃何を言ってるの？そんなの当然でしょ！！」 という声が聞こえて来そうです。 はい、私もそれぐらいは知ってます ：-） 頭でわかっていても、体験していなかったので実感出来ていなかったんです。 人間とはそういうものです（苦笑）。 今まで東京の物件は専任媒介１社でお願いしていました。 理由は至ってシンプル。 「今までは、それでも簡単に成約していたからです。」 仲介会社は１社に絞った方が、その１社と連絡を取ればいいので管理が楽です。 依頼をされた会社も一生懸命紹介してくれます。 １社でどんどん入居者を決めていただけるのであればそれでもいいのです。 ３年半前に新築した際は、大した苦労もなく完成直後に満室になりました。 今でも満室で稼動しています。長く住んでいただける入居者に感謝です。 その時の成功経験により、いい立地にいいものを建てれば、 １社の仲介会社でもすぐに満室になると思い込んでいました。 ところが、３年半前から状況は大きく変わっていました。 最寄りのターミナル駅がある池袋周辺には中・高層の賃貸物件が立ち並び、 超供給過剰な状態です。 池袋周辺を歩いていると、新築なのに空室が目立つ物件があるんです。 しかも半分以上空室という物件もありました。 勉強会でも、REITの影響で 都市部で中・大規模な賃貸物件が供給過剰状態になっている という話しは聞いていましたが、その影響を実感はしていませんでした。 この影響もあり、今年の９月末に完成した物件の客付けは正直苦戦しました。 もう一つの理由として、うちの物件の賃料が仲介会社A社に来る方が 探している平均的な賃料より１〜２万円ほど高めだったのです。 これではどんなにがんばっても内見さえも来てもらえません。 だからといって安易に賃料を下げることはしたくありませんでしたので、 A社にはちゃんと話しをして他にも２社に客付けをお願いすることにしました。 そのうちの１社は、ネットによる募集に力を入れており、 早速、自社のホームページ以外にも HOME'Sとフォレントに掲載していただきました。 これにより、物件の情報がより広く広告されるようになりました。 また、その会社は賃料が少々高めの仲介に特化していた為、 うちの物件にはうってつけでした。 その結果、少し時期外れのこの時期に２週間のうちに２件の成約がありました。 その会社の客付け力に驚きました。 今度、取材をしに行こうと思っています：） あと残り２戸。 既にキャッシュフローが出ているので、焦らずにやっていきたいと思います。 以前からこのような小さくても客付け力のある仲介会社が 近所に無いものかと考えていました。 そんな時、客付けをさせてもらえないかと先方からやってきたのです。 ありがたい話しです。 営業の方に話しを聞くと、以前からうちの物件の存在は意識していたようで、 物件の前に置いていたチラシをとっていたそうです。 情報が一般に公開されたことで、訪問してみようと思ったとのことでした。 また、そのチラシに自分で作成した物件のホームページのアドレスを 掲載していたので、そのサイトを隅から隅まで読んでいただいていたようで、 物件の詳細も把握されていました。 物件を紹介するホームページを作っておくと、 別の仲介会社に仲介をお願いする際も物件の説明が楽になります。 ホームページのアドレスを書いたチラシや名刺を渡して 簡単にアピールポイントを紹介し、 時間が空いたときにホームページを見ていただけばいいのです。 最初から凄いものを作る必要はありません。 時々思いついたら新しいアピールポイントを追加したり、 修正したりして改善していけばいいのです。 【今回の学び】 １．同じやり方がずっと効果があるとは限らない。 ２．情報は広く公開されてこそ効果がある。 ３．物件を紹介するページを自分で作って仲介会社に物件をアピールする。 【補足】 媒介契約には、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の ３つの媒介契約があります。 それぞれの説明は次のサイトに丁寧な説明がありますのでご参考にして下さい。 一般媒介契約 http://allabout.co.jp/glossary/g_estate/w004980.htm 専任媒介契約 http://allabout.co.jp/glossary/g_estate/w005073.htm 専属専任媒介契約 http://allabout.co.jp/glossary/g_estate/w005074.htm よい週末をお過ごし下さい。 ━━【PR】━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 株式会社ベンディアム様から、光ファイバーインターネットのご案内。 工事費（LAN配線込み）、毎月のランニング費、24時間入居者向けサポート、 24時間メンテナンスサポート付きで、 １棟あたり15戸の場合の価格は、 2,200円（月／１戸） −＞ 一般価格 光ファイバーは個人で契約すると約7,000円／月はかかります。 3,000円／月で入居者に使っていただければ、 入居者には 4,000円／月 オーナーにも 800円／月 もメリットがあります。 価格付けはオーナー次第です。 お申し込みはこちらからお願いします。 ↓ ↓ ↓ https://ssl.formman.com/form/pc/uv7sn37jk8VRdfPd/ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■ 勉強会のスケジュール ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 勉強会のスケジュールはこちらのサイトでご案内しております。 勉強会のスケジュール → http://ooya-manabi.com/04/ ●12月の勉強会＆懇親会は2007年12月９日（日）板橋区大山になります。 近日中に案内を開始します。 ※勉強会に参加する為には、 「大家さん学びの会(R)」にご入会いただく必要があります。 ご案内はこちらになります → http://ooya-manabi.com/01/ -------------------------------------------------------------------- ■ 編集後記 -------------------------------------------------------------------- 【水澤】 先日、会社が主催するIT系のセミナーにスタッフとして参加しました。 参加者は約200人。 当日は受付が大変な状態になるかと思いましたが、 コーディネートがよかった為、時間に遅れることなくセミナーはスタート、 トラブルもなくセミナーは成功に終わりました。 来年は「大家さん学びの会(R)」でも このくらいの規模でセミナーを企画してみたいと思いました。 ★「大家さん学びの会(R)」の入会はこちらをご覧ください。 http://ooya-manabi.com/ ★広告掲載については、こちらからお問い合わせください。 http://ooya-manabi.com/91/ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■当メールマガジンは著作権によって保護されています。 無断転送やコピーなどを禁じます。 ■当メールマガジン利用によって生じた結果に関しては、 一切の責任を負いません。 ■購読解除は以下のURLよりお願いいたします。 http://www.mag2.com/m/0000154875.html ■―――――――――――――――――――――――――――――――■ 編集長： 満室経営プロデューサー・西山雄一 満室経営ドットコム http://www.manshitsukeiei.com/ 執筆： 「元」サラリーマン大家・コテツ＠現在セミリタイヤ中 入門！素人ゼロからのアパート経営 http://www.nyu-mon.net/ なかじまえみこ 大家さんになろう！！ http://e-challenge.cocolog-nifty.com/ 「大家さん学びの会(R)」主宰・水澤健一 大家さん学びの会 http://ooya-manabi.com/ ■―――――――――――――――――――――――――――――――■
