2005/11/06
【給湯器の凍結予防】アパート管理メルマガ
読者のみなさま、こんにちは。山口です。 ここ最近の私のメルマガについては、 配信するたびに、 「参考になります」 「知りませんでした」 「誰もそんなことを教えてくれる人がいませんでした」 という、感想メールが多くなりました。 やはり、「まぐまぐ」の検索を見回してみても、 ここまで不具合の対応について 具体的にお伝えしているメルマガがないようですし、 もっと言うと、書店で見ても、こんな本、ないですね。 というわけで、このメルマガの存在価値を 改めて認識できてよかったです！（笑） あと、 私はこのメルマガにおいては 部数増加に躍起になってはいません。 にもかかわらず、６００名近くの方が 私のメルマガを 期待をこめて読んでくださっていることに、 改めて感謝いたします。 （余談ですが、部数増加に躍起になりたいようなメルマガは 今後、考えていますが） では、今回も行ってみましょう！ ●●●━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 『 アパート管理の現場を知らずにアパート経営を語るな 』 ２００５年１１月６日 【第２９号】発行：５８２部（ありがとう！） ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━●●● （前回のあらすじ） 「入居中の設備の不具合への対応」 ＜エアコン編＞のつづきでした。 くわしくはバックナンバー見てね！ http://www.mag2.com/m/0000148836.htm ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━●●● では今回からは、 ＜給湯器＞、いきます。 ＜前回に引き続き、ご注意事項です＞ ここでは、初期対応＝町のクリニックレベルまでの 内容になります。 これでも症状がよくならない、治らないというものは 専門の業者さんに依頼するようにしてください。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━●●● ＜給湯器編＞ …と、その前に、 この時期、つまり寒冷期に空室となっているお部屋においては、 必ず「水抜き」または「凍結予防」をお忘れなく！ 古いタイプの給湯器は、凍結予防装置がないものが多いですので、 この場合、水抜きすることになります。 これについては、文字だけでは説明しづらいので、 一度、ガス会社にお願いして、 現場で作業を見ながら手順を教わってください。 優良なガス会社さんですと、 「言ってもらえればウチでやっときますから！」 って言ってくれますけど、なるべく、自分でやりましょう。 ---------------------------------------------------------------------- 【ＬＩＶＥ】 管理会社では、管理戸数がかなりの数になるため、 毎年数件、「水抜き」「凍結予防」のし忘れで 給湯器をダメにしてしまう事故が出てしまいます。 これが件数ゼロならば、その実績だけで、 優秀な管理会社と言っていいくらいです。 し忘れてはいなくても、 たとえば他の仲介業者がお客さんにその空室を案内した際、 誤ってメインのブレーカーを落としてしまったとかが原因で 気がついたら給湯器が凍結して台無し… といったことがあります。 こうなると、当然給湯器を新品に交換するわけですが、 その費用は、当然、大家さんが持つべきものではなく、 管理会社の負担であるべきです。 より細かく言えば、その会社と担当社員個人で按分するはずです。 普通の会社であれば。（汗） ところが、よくない会社になると、 別な理由を考えてしまいます。 たとえば、もう７〜８年経っているような給湯器だとすると、 老朽していろいろ不具合が出ている、 これは古いから、もう修理ではなく 取り替えたほうがいいです、などと もっともらしい理由をくっつけて、 あろうことか、 交換費用を家主負担にしてしまいます！ その交換費用の目安ですが、 追い焚き機能のない、いちばん安価なタイプでも １０〜１２万くらいはします。 大家さん自身の過失でないのに、 どうして大家さんが１０〜１２万払わなければ ならないのでしょうか。 もちろん、私がいた会社では そんなことはやってませんでしたが。 以上、一部、暴露話になってしまいましたが、 大家さん、気をつけてくださいね。 その意味でも、今回のことは ぜひマスターしてください！ 知っていないと、こういう非常識な損は 大家さん業の場合、けっこう多いですので。 ---------------------------------------------------------------------- さて、最近の給湯器は、「凍結予防装置」がついています。 ところが、これは、通電されていなければ、働きません。 ですので、空室だからといって、 「ブレーカーを落としたらダメ！！！」です。 で、ブレーカーを上げる方法としては２つあります。 もちろん、メインのブレーカー、漏電ブレーカーを 上げておくことが大前提です。 １）給湯器のブレーカーを探し出し、そのブレーカーだけを上げ、 他のブレーカーは落とす。 ２）すべてのブレーカーを上げておく。 当然ですが、１）の方が、電力消費は少ないです。 でも、私は２）をおすすめします。 単に、１）が面倒なだけですが（笑） そして、さらに重要なことは、 「ブレーカーのある電源盤に 『給湯器凍結予防中・ブレーカーを下げるな！』 みたいなことを書いた張り紙をする！！」 ということです。 先ほど出てきた、仲介業者がお客様の案内後に ついうっかり… ということがないようにするためです。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━●●● 今回は、凍結予防のことだけで、手一杯になってしまいました。 タイムリーな話だったので、配信１回分、 凍結予防の話に使ってしまいました…。 次回からは、ちゃんと、不具合の対応、やりますので。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━●●● （めずらしい編集後記） ブログでも少し書いたのですが、 これ↓ http://blog.livedoor.jp/atsuize2005/archives/50194718.html 自分の中で、 ２００６年に向けた新展開を考え中です。 今書いている、賃貸管理関連のものとは ●ちょっと離れているもの ●ぜんぜんちがう分野のもの この２つを考えています。 私はパソコンの技術があるわけではありませんので、 時間がかかると思いますが、 進捗状況については随時お知らせいたします。 まあ、たとえば、不動産会社に勤務する人が、 趣味は旅行です、釣りです、っていうようなものですかね。 そういう人は、不動産のメルマガも出せるし、 旅行や釣りのメルマガも出せるわけです。 その２つが同一人物なんて、信じがたいと思いますか？ どちらも、その人の持ち味ですよね。 あ、ちなみに旅行とか釣りは 私の趣味じゃありませんので… では、また！ ---------------------------------------------------------------------- 「アパート管理の現場を知らずにアパート経営を語るな！」 ■発行者 ： 山口 貴 ■URL ： http://atsuize2005.fc2web.com/ ■ご感想 ： atsuize2005@ybb.ne.jp ■登録・解除 ： http://www.mag2.com/m/0000148836.htm ■発行システム ： まぐまぐ http://www.mag2.com ID:0000148836 ●ご友人・知人の方への転送大歓迎です！！ ただし各種コンテンツに転載する場合は事前にご連絡下さい。 ●本メールマガジンは読者様それぞれの責任においてご利用ください。 当メールにより生じる損害等について責任は負いません。 ■山口のブログ「賃貸管理の悩み解消！」 → http://blog.livedoor.jp/atsuize2005/ ---------------------------------------------------------------------- Copyright(C)2005 「atsuize2005」 All rights reserved.
