2005/09/18
【入居者の入居直前に、家主は…】アパート管理メルマガ
読者のみなさま、こんにちは。山口です。 ブログにも書いていますが、 ここ最近は、現場での補修作業に追われて 事務所にいられる時間があまりありませんでした。 いまこれを書いている時点では ひといきついた感じですが、 翌日からも、しばらく現場での作業が続きます。 まあ、現場に出れば、新たな【ＬＩＶＥ】や 発見、勉強があるので、 また追ってみなさまに披露したいと思います。 では、行ってみましょう！ ●●●━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 『 アパート管理の現場を知らずにアパート経営を語るな 』 ２００５年９月１８日 【第２２号】発行：５７０部（ありがとう！） ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━●●● （前回のあらすじ） 「入居申込が入ったときの対応」 についてお話しました。 くわしくはバックナンバー見てね！ http://www.mag2.com/m/0000148836.htm ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━●●● では今回は、 入居者が決まり、入居直前になった時点での 「やっておくべきこと」についてお話します。 ---【ＬＩＶＥ】--------------------------------- というか（笑）、ここでは 私のこれまでの経験上でのことを 箇条書きにしてみます。 経験上のことなので、その意味で【ＬＩＶＥ】です。 ---＜必須事項＞--------------------------------- ●室内のチェック編（入居日の７〜３日前までくらいに行なう） １）各水まわり（浴室、キッチン、洗濯機置き場など）の 水道、シャワーの蛇口をひねって、 蛇口以外のところから 水漏れしていないかどうか調べる。 →漏れがあったらパッキンの交換をする。 →浴室の蛇口はよく使うのでぐらついている場合がある。 これが水漏れの原因になっていることも多い。 その場合はきちんとねじを締める。 ※トイレは水洗レバーをひねって状況をチェックします。 ※シャワーのホースやヘッドから水が噴出していたら、 新品に交換します。 ２）台所で水を流し、シンクの下をチェック。 →トラップから下の排水管から 水漏れしていないかチェックする。 ３）エアコン作動チェック →リモコンの電池の交換 ４）網戸の破れ、戸すべりチェック →破れていたら、張替えを頼むか、 ごく微小な破れなら補修シールが ホームセンターで売られていますのでこれで対応します。 →戸すべりが悪いのは戸車に支障があります。 これを補修します。 ５）窓のサッシ錠のぐらつきチェック →ぐらついていたらねじを締める （最近のものは、ねじの部分はカバーがかかっています。 それをはがせば出てきます） ６）カーテンレールのぐらつきチェック →下に下がっていればビス止め補強などを行います。 →ぐらつきがひどければ添え木で補強したりします。 →レール自体が反っていたら、状況により新品に交換します。 ７）照明器具が設備でついている場合は 切れている球がないかどうか →あれば新品をつけてあげる。（これ以降は借主の負担） ８）扉の開閉チェック →たてつけが悪く、スムーズに開閉できない場合は 補修する ９）室内のカビチェック →特に下駄箱とか、狭い場所など ---＜空室が長期にわたっていた場合＞--------------------------------- 上のチェックに加えて、さらに次のチェックを！ １）給湯器、風呂釜、ガスコンロの作動チェック これは、ガス会社（電気給湯の場合は電力会社） に頼む必要があります。 借主になる方に了承をもらって、 入居前ですがその方の名義で使用開始することにして、 借主の入居に事前にチェックします。 この場合の立会いは大家さんがします。 こうすれば、ガス会社・電力会社に二度手間をかけませんし、 入居直後に借主に迷惑をかけることはありません。 なお、電気給湯の場合、 電気温水器は深夜電力を使いますので、 スイッチを入れないままでは初日の夜に、 入居者がお風呂に入れません。 （最近のことはわかりませんが… 今はガス給湯の物件ばかり扱ってますので） 電力会社の方と話をして、 入居者が入居当日の夜に きちんとお湯が使えるようにしておきましょう。 ２）室内の再清掃 ハウスクリーニング業者に再清掃を依頼します。 それほど汚れてなく、ホコリ程度であれば 自分で、市販の洗剤で処理します。 ---＜そして、入居の直前日に＞--------------------------------- １）再度全体をひととおりチェックします。 ここまでやれば、大事なわが子を送り出す 親の気持ちになります。（人によってですが・笑） だって、ここまで手塩にかけた部屋ですから！ …ぜひ、ここまではやってください。 しばらく、この部屋は他の人に貸し出すので、 基本的に、会うことができません。 だから、 ぜひ、わが子を送り出す親の気持ちになりましょうよ！ （やった人だけがわかる心情です、これは） ２）「鍵預り証」という書類を用意します。 仲介会社（または管理会社）に任せている場合は 必ず用意してもらってください。 ---【ＬＩＶＥ】おわり--------------------------------- ↑以上はコピーしてチェックリストとして使うと いいと思います。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━●●● まず、「室内のチェック編」は、 これはもちろん、入居直後に 入居者からクレームがこないようにするためです。 入居直後の、使い初めが、 やはりいちばんクレームが出やすいです。 せっかく新生活のスタート、っていうときに 出鼻をくじかれるほど、 入居者にとっていやなことはありません。 まして、給湯器が不具合で 風呂に入れないなんてことになったら… そんな思いをさせないように、 できる限りのチェックは家主としては しておかなければなりません。 特に、水まわりのチェックは絶対必要条件です。 ところが、意外に、やってない大家さんが多いです。 「入居者からクレームがあってから対応すればいい」 と、受け手に回っている大家さんを、 私は今までに数多く見てきました。 「だって、住んでからここが悪いって言ってくれたほうが そこを直せばいいだけだから早いじゃないか」 そんなことを言った大家さんもいました。 でも、人に部屋を貸すって、立派なビジネスですよね？ そういう意識があったら、 受け手になっているのはおかしいと思うのですが… もちろん、いくら手塩にかけても、 入居後に不具合が出てくる場合はあります。 それでも、その確率は、事前のチェックで かなり激減します。 面倒がらずに、やりましょう！ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━●●● あと、鍵の預り証のことを言っていますが、 ---突然【ＬＩＶＥ】！--------------------------------- これが必要な理由は、 何年か経って、解約〜退去にあたって、 貸したのと同じ鍵を返してこない借主が多いからです。 入居時には原本を２本貸し出したのに、 退去時には２本とも、合鍵を出された。 これ、入居してから何年もあとの話ですから、 書面がないと、記憶があいまいになってしまうんですよね。 貸した鍵のメーカーや番号を書いた 書面＝鍵の預り証さえあれば、 このトラブルも解決します。 貸した鍵が返されなければ、借主の過失です。 鍵交換費用を、借主の敷金から引けば済みます。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━●●● まだまだ、細かいところを見れば 入居前にいろいろ やっておかなければならないことがあり、 今回ご紹介したのはその基本的なところに過ぎません。 でも、これだけでも、やればずいぶんちがいますよ。 管理会社では、こうしたことはだいたいやっています。 でも、手塩にかけて…というレベルまでは やっていないのが実情だと思います。 やはり、自分の持ち物かそうでないかの分だけ、 温度差のあるのはしかたのないことだと思います。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━●●● さて次回は、 「入居時に、入居者へ説明しておくべきこと」 についてお話します。 では、また。 ---------------------------------------------------------------------- 「アパート管理の現場を知らずにアパート経営を語るな！」 ■発行者 ： 山口 貴 ■URL ： http://atsuize2005.fc2web.com/ ■ご感想 ： atsuize2005@ybb.ne.jp ■登録・解除 ： http://www.mag2.com/m/0000148836.htm ■発行システム ： まぐまぐ http://www.mag2.com ID:0000148836 ●ご友人・知人の方への転送大歓迎です！！ ただし各種コンテンツに転載する場合は事前にご連絡下さい。 ●本メールマガジンは読者様それぞれの責任においてご利用ください。 当メールにより生じる損害等について責任は負いません。 ■山口のブログ「不動産投資外伝〜賃貸管理ノウハウブログ」 → http://blog.livedoor.jp/atsuize2005/ ---------------------------------------------------------------------- Copyright(C)2005 「atsuize2005」 All rights reserved.
