2006/07/18
ミクロで感じ、マクロを見る □セミリタイヤ資産運用心得帖<第３８回>□
◆□◆ 南山宏治の”セミリタイヤ資産運用心得帖” ＜第３８回＞ ◆□◆ *********** お知らせ *********** （１）“アマゾン第１位獲得キャンペーン” 新刊本の“アマゾン第１位獲得キャンペーン”は本日です！（でき れば午後２時〜３時の間にお買い求めください！） 「7戦7勝・10万円から始める南山式ETF〈上場投信〉投資術」 ↓↓ http://tinyurl.com/phlag もし瞬間風速でも１位が取れましたら、素敵なプレゼントをさせて いただきますので、アマゾンでお買い求め後、こちらをクリックし てご氏名と送付先をお知らせくださいね！ ↓↓ http://tinyurl.com/k9kog （２）日経ノティオの無料資産運用セミナー 東京駅前の”OAZO”の一階に、日本経済新聞社が主催する”日経 ノティオ”とういうフリー・ブースがあります。ここでは、多くの 資産運用セミナーを開催していますので、一度訪れてみてはいかが ですか？ 私の知り合いが講師を行うこともあり、私もコソッと見学にいくか もしれません。お会いできればいいですね。↓↓ http://nikkei-notio.com/index.html さ〜て、今週の「心得帖」です。 ＜ミクロで感じ、マクロを見る＞ 景気がどのように変化していくかを判断し、それを資産運用に生か していくのは、なかなか楽しい作業です。 最近、景気の「拡大」と「踊り場」という異なった状況を、同時に 見聞しました。 これらの事象が、景気や株価にどのような影響を与えているのか、 ご一緒に考えていきましょう。 １．東京・山手線内の中古ワンルームマンション売買動向 先日、ある不動産屋さんからDMが送られてきました。そのDMには 山の手線内の某マンション限定で売却物件を探しているとのことで、 各戸の所有者に声をかけているようでした。 自宅のポストには毎日のように「不動産売りませんか？」のチラシ が入っていますが、DMで売却を勧誘されるのは初めての経験です。 基本的にDMは50円程度のコストはかかるはずです。郵便料金に加 えて持ち主の調査をするのですから、不動産登記簿謄本で所有権 や所有者の住所を確認する必要があります。 そこまでして勧誘する理由は何なのか、とても知りたくなってしま いました。 ということで、早速その不動産屋さんに電話をかけ都心ワンルーム マンション事情を探ってみたところ、都心では次ような状況だとい うのです。 − 最近、中古ワンルームマンションの購入希望者が増えてきてい る。特に、女性の購入者が増加中で、居住物件での購入希望者 が増えている。 − 物件価格帯は1800万円前後。2000万円を超えると、新築の方が 需要が高い。 − 山手線内側以外は人気がないか、価格が大幅に下がる。 − ブランド・ワンルームマンションに人気があり。 − 地下鉄の駅５分以内の物件はひっぱりダコ状態。 と、このように担当者はとても親切に状況を教えてくれました。 まとめてみると、 （1） 山手線内側/外側、 （2） ハイグレード/それ以外、 （3） 駅５分以内/それ以外、 などの、複数の２極化が同時に進行しているという状況です。これ は、明らかに1980年代後半のバブルとは異なります。 いわゆるバブル時代は、日本全国の主要都市の物件は全体的に上 がっていきましたが、今回は局地化と二極化の同時進行ですね。 仮に投資として考えると、山手線内側駅５分の築浅ワンルームマン ションであれば、月10万円弱の家賃は取れるかもしれません。単純 利回りで考えると、年利6.7％になります（10万円×12÷1800万円） ので、利回り上、確かに新築を買うよりメリットはありそうです。 投資物件なのか実需なのかはケース・バイ・ケースですが、購入者 層はサラリーマン・OLから医者まで、あらゆる層が注目していると いうのです。 堅調な実需がある都心ど真ん中の、中古ワンルームマンションの売 買動向はいろいろなことを教えてくれるよい教材です。 ２．スポーツクラブの増床 私がよく行くスポーツクラブは、1985年設立の日本で初めてエアロ ビクスを紹介した老舗です。とはいうものの、最近では会員数の減 少で、２〜３年前までは青息吐息だったのです。 ところがこのスポーツクラブには、自社の敷地に温泉を発見すると いう奇跡が起こり、本業（スポーツクラブ）はダメながら、副業の 温泉で稼ぐというビジネスモデルで何とか食っています。 そのスポーツクラブがなんと、「子供向けの遊び場がメイン」のフ ロアを増床するというのです。 「少子化って？」、「出生率1.29じゃないの？」という世間の声と はうらはらに、支配人も会員さんが増えるのは間違いないと言って いるのです。 う〜む。 いろいろ聞いてみると都心ではこのようなことが起こっています。 − 都内は少なくとも少子化ということはない。むしろ、私立中学 や高校が数多くあるため、人口流入が続いている。 （塾・家庭教師談） − 大都市圏では、子供が安心して遊べるところは少ない。一方、 子供の成長に身体作りが重要であるという認識は年々強くなっ ている。 − 同時に、親子ともども遊べる場所は少ない。親も子供と過ごす イベントに重きを置こうとしている。 − 親はゆっくり筋トレでもやって、その間子供は子供同士遊べる 環境がほしい。 遊び場が戸外から屋内になってくるというのは、好ましいことでは ないかもしれません。しかしながら、このようなウォンツがあるわ けですからそこには確かにビジネスチャンスがありそうです。 こうしたサービス産業はモノを売っているわけではありませんが、 イベントを通して満足や感動売っているともいえるでしょう。 だいぶ前の話ですが、教育産業+無借金経営という観点で、進学会 （9760）という銘柄に取り組んだことがあります。配当利回りは高 いですし、キャピタルゲインもそこそこ取れました。 ３． 機械受注の頭打ち 江戸川のＦさんに教えていただいたのですが、ここ２〜３ヵ月は溶 接機の販売実績が落ちてきたというのです。 全体がやや弱くなってきており、自動車関連や造船関連は強いもの の、橋梁関係がガタ減りになっているとのこと。 政府関係機関が発表する統計でも、機械全体ではそのような傾向が 見られます。↓↓ http://www.esri.cao.go.jp/jp/stat/juchu/0605juchu.html 機械受注が落ちる要因としては、 − 最終製品の需要減退予想。 − 生産調整のための買い控え − 輸出の減少 などが考えられますが、この受注の減少が一時的な要因なのか、景 気腰折れの先行指標であるのかは、今のところ分かりません。ただ、 現場の方が感じられている受注の頭打ち感と、統計で表される数字 が一致しているというのは興味深いことです。 ワンルームマンション販売、スポーツクラブ運営、機械販売と、一 見何の関係もないようなビジネスなのですが、いろいろ聞いてみる と、これからの時代何が売れていくのか予想できそうです。 たとえば、ワンルームマンション購入者は住居（もしくは投資）に 安心感や夢を求め、子供用フロアを増床させたスポーツクラブでは 親御さんにイベントを売って業績を伸ばそうと考えています。 一方、機械自体はハードウエアですが、性能に加え、その機械にど のような付加価値があるかの理論的根拠と実績をユーザーに示さな いと販売につながりません。 言い換えれば、その機械を使って達成できるコトのイメージを売っ ているとも考えられます。 これらのミクロな変化がどれだけマクロに影響与え、景気や株価に 反応していくのかを予想する作業も資産運用には欠かせないのです！ 「無料お試し相談室」は、こちら↓↓ https://www.grosscreate.com/inq.aspx バックナンバーはこちら↓↓ http://www.grosscreate.com/kokoroe/index.html グロスクリエイト 南山宏治 info@grosscreate.com http://www.grosscreate.com 【ご注意】このメール上及びリンク先の情報、記事、レポート 等はすべて、運用判断の参考となる情報提供を目的としたもの です。運用の最終決定はご自身で判断なさるようお願いいたし ます。無断転載使用を禁じます。 Copyright(C) 2004−2006 Grosscreate All Rights Reserved.
