アパート投資の王道 

【王道通信】 2008.10.10

╋╋…‥・　　　　・・‥‥…━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━
　┃　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　┃
　┃　■□　王道通信　□■vol.85　　　　 　　 ┃http://www.odpt.net/
　┃　　　　　　　　　　　　　  【2008.10.10】┃http://www.komazawa.cn/
　┃　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　┃
━╋…‥・　　　　・・‥‥…━━━━━━┯━━┻━━━━━━━━━━━━
■□…………………………………………………………………………………□■
■　★「不動産投資の王道　オンラインショップ」
■　　　不動産投資を学ぶ・・・DVD・ダウンロード音声ファイル各種
■　☆★☆〜ただいま、新刊プレゼントキャンペーン中〜☆★☆
■　→　http://shop.odpt.net
■□…………………………………………………………………………………□■
　┏━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
　┃　　目次　　　┃
　┣━━━━━━━┛
　┃ 1.専業大家の独り言　〜　大家の社会貢献
　┃ 2.大家のための宅建講座（25）　〜　所得税（譲渡所得）
  ┃ 3.勉強会の予定
　┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

┌───────────────────────────────────
■ 1. 専業大家の独り言
└───────────────────────────────────
　◇大家の社会貢献
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　アパート専業大家・白岩貢

アパートや賃貸マンションを建て（所有し）、運営するのは、人が生活する場を
提供するということで、社会的に非常に価値のある事業です。
そこが様々な投資の中でも、「アパート投資」のユニークなところではないでし
ょうか。

世間はなにやら不穏な雰囲気になってきましたが、こうした時だからこそ、
大家は自らのアパート運営に全力を挙げるとともに、社会貢献として何かしなけ
ればいけないようにも思います。

先日のブログにも少し書きましたが、「自立生活サポートセンター・もやい」と
いうＮＰＯがあります。
このＮＰＯはホームレス状態の人たちが家を借りるとき、保証人代わりになって
いるそうです。
http://www.moyai.net/

ホームページによると、次のような考えで活動している団体だそうです。
―――――――――――――――――――――――――――――――――
<もやい>は、アパートで新生活を始める人々の、暮らしの基盤づくりをお
手伝いします。
経済的に貧しく、人とのつながりにおいても孤立している。
このことが今、路上・公園・施設・病院など、広い意味での「ホームレス
状況」に置かれている人々にとって、自立をさまたげる大きな要因となっ
ています。
そしてその「人間関係の貧困」を象徴するのが、「アパートに入居したく
ても連帯保証人が見つからない」という問題であると言えます。

私たちは、アパート入居に際して連帯保証人を提供するシステムを構築す
ると共に、共通の課題を抱える当事者同士の交流を通じて、社会的な孤立
状態の解消をめざします。
そして、人間関係を新しく紡ぎながら、安心して地域社会での生活を築け
るよう、専門家の協力も得ながら、「困ったときにはお互いさま」と言え
るつながりを作っていきます。

「自立」とは、ひとりで生きることではなく、つながりの中で生きること
・・・人生の再出発を迎える皆さんと一緒に、新生活の基盤づくりをお手
伝いする。
そして、誰もが排除されることなく、安心して暮らせる社会をつくってい
く。
それが私たちの活動指針であり、理念です。
――――――――――――――――――――――――――――――――

また、対象となるアパートには次のような条件があるそうです。
いわゆる「ゼロ・ゼロ物件」はだめなんですね。

――――――――――――――――――――――――――――――――
家賃が５万円未満の場合、敷金が１ヶ月分以上ついた物件に限らせていた
だきます（敷金のない物件は不可）。
家賃が５万円以上７万円以下の場合、敷金が２ヶ月以上ついた物件に限ら
せていただきます（敷金が１ヶ月分以下の物件は不可）。
家賃が７万円を超える物件は扱っていません。
――――――――――――――――――――――――――――――――

面白いのは、この団体がサポートしているケースでは、家賃滞納を起こす人は
５％程度に過ぎないこと。
住民票がとれない、定職についていない、という人でもきちんとアパートに入居
すれば、仕事が見つかり、家賃だってちゃんと払えるのです。

「ホームレスだからダメ」と安易に決め付けず、このＮＰＯのような第三者に間
に入ってもらうなど仕組みは必要ですが、大家の社会貢献として、さらには老朽
化空室対策として、新たな入居ニーズはいろいろなところで見つかるように思い
ます。


━…‥‥…━…‥‥…━…‥‥…━…‥…━━…‥‥…━…‥‥…━…‥‥…━

┌───────────────────────────────────
■ 2．大家のための宅建講座（25）　所得税（譲渡所得）
└───────────────────────────────────

所得税とは、毎年の個人の所得に対してかかる税金です。
税法上、所得はその性格によって１０類に区分されます。
サラリーマンの人なら給与所得、自営業者なら事業所得、預金の利子などは利子
所得とされます。
このうち、土地や建物を売却した利益は「譲渡所得」とされ、宅建試験では頻出
テーマのひとつです。

「譲渡所得」でまず重要なのは、長期と短期の区分です。売却した年の１月１日
現在で所有期間が５年を超えると長期譲渡所得、５年以下なら短期譲渡所得とな
るのです。
ポイントは、売却した日で判断するのではないこと。
「売却した年の１月１日」時点で５年を超えるかどうかが決まります。

税率は、短期譲渡所得については１５％、長期譲渡所得については３０％と倍、
違います。

重要なのは各種特例措置。
次のようなものがありますが、詳しい内容はテキスト等で確認してください。
・収用交換等の5,000万円特別控除
・居住用財産の3,000万円特別控除
・特定の居住用財産の買い換え特例
・居住用財産の軽減税率
・優良住宅地の軽減税率
・住宅ローン控除
・譲渡損失の繰越控除

そして、試験でよく出るのは、これら特例相互の適用関係。
重ねて適用できるものとできないものがありますので、自分なりに表にまとめ、
試験直前にぜひ、目を通して見ましょう。


━…‥‥…━…‥‥…━…‥‥…━…‥…━━…‥‥…━…‥‥…━…‥‥…━

┌───────────────────────────────────
■ 3．今後の勉強会のお知らせ
└───────────────────────────────────

１０月の勉強会は、某メガバンクの現役雄心担当者にお願いしました。
アパートローンの基本から最近の融資スタンス、どこをチェックしているのかな
ど、一歩踏み込んだ話を聞かせてもらいます。

10月26日（日）　
講師：某メガバンク融資担当
テーマ：アパートローンの現状と今後
場所：渋谷

⇒これまでの「オンリーワン勉強会」の様子
http://www.odpt.net/kiroku/top.html

⇒入会問い合わせは↓↓↓
http://www.odpt.net/form/member.html


【編集後記】━…‥‥…━…‥‥…━…‥‥…━…‥…━━…‥‥…━…‥‥…

先日、ある金融ベンチャー系上場企業の社長の話を聞く機会がありました。
日本は今回のサブプライムローンに端を発する金融危機の影響は比較的軽いと言
われていますが、実際はそうでもないようで、これから企業の倒産やさらには銀
行（特に地方系）の淘汰・再編が進む可能性が高いということでした。
景気後退（不況）がそこまできているようです。
不況というと、みんな身構えてしまいますが、見方を変えればこれまでの無理・
無駄・無茶（？）を見直すきっかけともいえます。
個人的には、毎日ダラダラ飲んでばかりのライフスタイルを変えるべく、
明日から早起きしてみます。（古井）

━╋…‥・　　　　・・‥‥…━━━━━━┯━━┻━━━━━━━━━━━━

■「勉強会」発足からの実績〜
　　※2005年5月に「勉強会」を発足してから現在まで、会員さんに提供した
　　　物件のデーターになります。

　◇融資実績合計：23億円 7,000万円
　　（会員さんが銀行から受けた融資額の合計です）
　・三井住友銀行：18億 8,000万円
　・オリックス信託銀行：4億 9,000万円

　◇建築総棟数：17棟
　◇総戸数：108戸
　◇月間総賃料：￥9,464,000

　◇建築中物件：5棟 25戸
　　（会員さんに提供すべく、現在建築中の物件です）
　・東京都世田谷区：6戸
　・東京都江戸川区：6戸
　・埼玉県朝霞市　：1戸
　・東京都東村山市：4戸
　・東京都世田谷区：8戸

　⇒入会問い合わせは↓↓↓
　http://www.odpt.net/form/member.html

━╋…‥・　　　　・・‥‥…━━━━━━┯━━┻━━━━━━━━━━━━

　　△不動産投資を学ぶ・・・「不動産投資の王道　オンラインショップ」
　　▲http://shop.odpt.net

　　▲アパート投資の王道　　　　　　　　▼不動産投資の王道
　　△http://www.komazawa.cn　　　　　　▽http://www.odpt.net/
　　▲info@komazawa.cn

━…‥‥…━…‥‥…━…‥‥…━…‥…━━…‥‥…━…‥‥…━…‥‥…━

    ■□■王道チーム＆関係者・ブログ公開中。。。m(__)m　■□■

　　△http://blog.livedoor.jp/mitsugu217/（管理人・貢）
　　▲http://blog.livedoor.jp/sgo888/（大工職人・武）
　　△http://eesun.blog16.fc2.com/（Web担当格闘日誌）
　　▲http://blog.livedoor.jp/shuhow/（仲介業者のバックステージ）
　　△http://nd2002.blog109.fc2.com/（世田谷満室体験談）
　　▲http://blog.livedoor.jp/oudou_team/（設計士チームの切磋琢磨な日々）
　　△http://u-hidamari.seesaa.net/（リノベなうっちゃんブログ）
　　▲http://blog.livedoor.jp/mst888ykhm/（何事も日々勉強です）

━╋…‥・　　　　・・‥‥…━━━━━━┯━━┻━━━━━━━━━━━━
----------------------------------------------------------------------
 このメールマガジンは『まぐまぐ！』 http://www.mag2.com/ を利用して
 発行しています。配信中止はこちら http://www.mag2.com/m/0000145217.htm
 発行者Webサイト: http://www.komazawa.cn/melmaga/index.htm
----------------------------------------------------------------------

規約に同意して

登録した方には、まぐまぐの公式メルマガ（無料）をお届けします。