2009/09/27
儲かる・満室アパート経営のヒント
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ θ θ 「儲かる・満室アパート経営のヒント」 □／□＼ ２００９／９／２７－－第０６９号 □■□■ ～賃貸住宅事業は住環境を貸し出すビジネスです～ □■□□ ≡≡≡≡≡≡ 関連サイト： http://www.1apartment.net/ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ◆◆◆◆ はじめに ◆◆◆◆ いや～、不景気のためか空室の発生が止まりません。まるでモグラたたき です。 地方では昨年から、大手メーカーの工場閉鎖などが相次ぎ、従業員の退去 があり、また、それに伴ってメーカー取引業者の組織変更・転勤などがさら に発生し、空き部屋を埋めるのに大忙しです。 アパートの大家さんであるみなさんは、この繁忙期に空室を埋めておかな いと、後々苦労することは十分わかっていらっしゃると思います。 この繁忙期のうえ、新型インフルエンザ感染も増えてきています。 インフルエンザにかかってダウンしてしまわないように、健康には気をつ けてこの繁忙期を乗り切りましょう。 ◆◆◆◆ 家賃を下げる前にできることは ◆◆◆◆ なかなかリーマンショックから経済状況が回復しない中、アパート経営も 大変な状況を迎えています。 地方都市では、大手メーカーの工場が撤退したため、派遣従業員が解雇さ れ、空室が目立つアパートが増えてきました。 入居者募集方法も他のアパートオーナーの事はお構いなしの、なりふりか まわない、ひどい一括借り上げ（サブリース）のアパート管理会社もあります。 某大手積○建設会社系の○和不動産は、他社管理の近隣アパートなどから の転居者には引越し代として数万円を支払うとか、もうひどいものです。 たしかに、一括借り上げをおこなっていれば、空室率があがれば経営に直 接影響することは、われわれ一般の（一括借り上げをしてもらっていない） オーナーも同じです。 現在の状況をみると、空室の増え方があまりにも急なので、一括借り上げ （サブリース）のアパート管理会社は、何とか入居者を入れようと家賃の値 下げをして入れようとしています。 当然、この家賃の値下げはアパート管理会社にアパートを預けているアパ ートオーナーにもおよぶ事は容易に想像できます。 なぜなら、通常一括借り上げの管理費は１０％～１５％程度です。そこで 仮に家賃を１割（１０％）下げて入居者が入っても、オーナーに支払う借り 上げ賃料が同じであれば、空室がゼロ（空室率０％）でもなければ、管理費 の収入はなくなって（ほぼゼロ）しまいます。 したがって、オーナーへ支払う借り上げ賃料も引き下げないと管理会社の 維持費分（社員の給与など）がなくなることは自明の理です。 でも、契約上２年間借り上げ賃料を変える事ができないとすれば、契約期 間（２年間）が終了し更新時期になれば、必ず「値下げしてくれ」といって くるはずです。 もし、管理会社への貸し出し家賃の「値下げ」を拒否すれば、管理契約の 更新はなくなってしまいますから、アパートオーナーは泣く泣く「値下げ」 を承諾しなくてはなりません。 なぜなら、「一括借り上げ管理」をしてもらっているアパートオーナーの ほとんどは、入居者募集のノウハウなどはほとんど持っていないからです。 結局「値下げ」を承諾しなければ、空室が増えてしまい、もっとひどいこ とになってしまいます。 だから、私は「アパート経営をするのであれば、一括借り上げ（サブリース） 管理はすべきではない」と考えるのです。 すこし脱線してしまいましたので話をもとにもどします。 私は、この入居者を募集するときの「空室が増える→家賃の値下げ」という 安直な方法はいかがなものかと考えます。 家賃の値下げは、アパート経営の収益を直接圧迫（利益が減るばかりでな く、場合によっては赤字経営になる）することになるからです。 また、一度家賃を値下げしてしまうと、景気が良くなったときに家賃の値 上げは困難であるばかりか、へたをして他の入居者に家賃の値下げをしたこ とが知れてしまうと、他の入居者も「家賃を値引きしてくれ」と言ってくる 場合もあります。 やはり、家賃の値下げをする前に実行および、実行の検討をすべきことは、 これは、以前にも書いたことがあるのですが・・・ １．入居者のモラルアップを図る。 （アパートの周り、ごみ置き場周辺をきれいにする。） ２．空いている部屋をきれいにする。 （空室は掃除をし、近隣のコンビニ、学校などがはいったイラスト地図は 置いてありますか？その部屋の良さが分かるようにしてありますか？） ３．募集を依頼する不動産業者を再検討する。 （１社だけで情報を抱え込まずに、複数業者に情報公開する業者を選ぶ） ４．募集広告は自分で作る （アピールポイントを分かりやすくして、他の物件との差別化を図る） ５．入居を決めてくれた不動産業者営業担当者には商品券などで謝礼をする 事を、不動産業者の営業担当者たちに伝える。 （現金でないことがミソです） ６．外国人、老人の入居も可とできないか検討する。 （外国人、老人は現在のような状況でも、入居アパートを探すのが難しい のです。） ７．シェアルーム（１部屋を分割で貸す方法）を可とする。 （このご時勢、１人では賃貸料金を払えなくても２人で借りれば、十分払 えるという人がいます。友達と１部屋を借りることが可能なら・・・） です。 そして、それでもだめなら最後の手段として「家賃の値下げ」にすべきです。 一括管理管理の会社はここまでやっているんでしょうか？ -------------------------------------------------------------------- 空室が増えても、安易に家賃値下げに走るべきではない。 家賃値下げをするまえに、やるべきことはたくさんある！ -------------------------------------------------------------------- ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 発行元：「アパート経営研究会」事務局 当メールマガジン利用によって生じた結果に関しては、一切の責任を負い ません。メールマガジンに書いてあることの実施については、ご自分の責任 において実施してください。 http://www.1apartment.net/ ご質問・ご感想はinfo@1apartment.netまでお気軽にお寄せください。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ Windowsをお使いの方はMSゴシックで、Macをお使いの方はOsaka等幅などの 「等幅フォント」で最適にご覧いただけます。 ====================================================================
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