★★　小林秀二の不動産ファイナンス・マガジン　★★ [まぐまぐ！]

2007/11/10

★★　小林秀二の不動産ファイナンス・マガジン　★★

★★★　小林秀二の不動産ファイナンス・マガジン　第１８号(2007.11.11)★★★
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不動産ファイナンス・マガジンの第１８号をお届けいたします！　

目次
１．ニュースの裏読み　２つ
２．役立つファイナンス理論
３．お役立ち（書籍のご紹介）
４．情報３つ
５．編集後記
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１．ニュースの裏読み
　
★ ミシュラン東京の星はどこに？

１１月２２日にミシュランガイド東京が発売されます。
レッドガイドです。

アジア初で、２２番目の国になります。
ヨーロッパ以外では２００５年のニューヨーク、２００６年のサンフランシスコとベ
イエリアに続きます。ちなみに緑のギド・ヴェール「日本版」（フランス語）の方は
すでに出ていて「高尾山」が入ったのが話題になりましたね。

すでに２００６年夏から調査員が入っているそうです。
ミシュランガイド「日本」ではなくて「東京」です。

ロブション、ガニエール、デュカスの店は星がつくのではと言われています。

ジョエル・ロブションは、恵比寿ガーデンプレイス、六本木ヒルズ。（カフェが日本
橋高島屋、カジュアルが名古屋松坂屋）

ピエール・ガニエールは南青山スクエア。（カフェは新丸ビル、デザートカフェは新
宿高島屋）

アラン・デュカスは、ブノワ東京がラ・ポルト青山、ベージュ東京はシャネル銀座ビル。

ちゃんと歩合制家賃にしておいたかな？
少なくとも宣伝効果はあるかも。（プレスリリースするほどでもないか）

注目は和食が入るか。

お寿司が入るとすれば「すきやばし次郎」かなあ。
もしそうなればパニックになるだろうな。
中央区銀座4-2-15塚本素山ビルB１
（豊洲、六本木ヒルズ、日本橋高島屋にもあり）
でも地下にあるお店で３つ星はこれまでないそう。

最近、車椅子でフランス人が来たそう。
しかもご主人の小野二郎氏の当日のスケジュールの問い合わせもあったとのこと。
ということは・・・
当るかな？

★ 産業ファンドに期待する理由

三菱商事・ＵＢＳの産業ファンド投資法人が９月に上場しました。このファンドは、
今のところ物流ですが、物流、工場、研究開発施設等、インフラ施設を投資対象と
しています。インフラ施設というのは交通、通信、エネルギー、水道、公共施設等
だそうです。どうやってリターンを得るのか心配になりますが、同一地域の競合は
少ないので長期的には安定することを考えると理にかなっています。

なにしろ、現状のＪ－ＲＥＩＴは、無難なオフィスと商業施設に偏っています。ほ
んとうにつまらない。それに比べるとこのＲＥＩＴは地味のように見えて異端とい
うか挑んでいます。豪州などには社会資本ファンドもあります。つまり、社会的意
義は高いんです。

つまりこういうことです。日本の場合、非効率な部門が多すぎます。自分達は市場と
は離れていると考え、そういう論理を拒絶します。市場は悪だときめつける傾向があ
ります。いわゆる「聖域」というところです。
彼らは自ら改革ができない人たちです。危機感がないのです。誰かがお金を出してく
れると勘違いしているんです。具体的に言ってしまうと、教育、医療、福祉、農業、
司法などです。

こういう人たちは外から変えるしかありません。簡単ではありませんが外圧です。た
とえば病院経営を医者ができるとは思えませんし、する必要はないと思います。とこ
ろがほとんどの病院のトップは医師が片手間にやっています。経営を分離すると「医
療のことなどわからないくせに」「現場を知らない」などと言われていまいます。そ
こで考えられるのは不動産から攻めるのです。賃貸料は払ってもらい売歩で経営をチ
ェックします。プレッシャーを与え効率経営を促します。規制次第ですが農業も可能
性は高いと思います。ワイナリーとか付加価値の高い部門からいけるでしょう。司法
はファンドというより手始めに競売システムの民営化からやりましょう。刑務所もで
きるでしょう。

このように硬直化した日本を不動産から変えられる可能性があるのです。

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２．役立つファイナンス理論

Ｑ　Which of the following statements about capital structure theory is FALSE?　

A．In a Modigliani and Miller (MM) world with taxes, but no bankruptcy cost,
companies would be expected to take on a low proportion of debt.

B．According to trade-off theory, companies would be expected to have
a value-maximizing debt level where the marginal benefit of a tax
shield equal the marginal bankruptcy-related costs.

C．In a MM world with perfect capital market (e.g., no taxes , bankruptcy
costs), a company’s weighted average cost of capital is constant and the
company’s capital structure does not influence its stock price.

D．In a world with taxes and bankruptcy costs, companies would be expected
to have an optional capital structure where the cost of capital is minimized
and share price is maximized.

Ａnswer　Ａ

税金ありで倒産なしであれば、企業は借入比率を上げようとする。

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３．お役立ち（書籍の紹介）

★「不動産ファイナンス入門
　―リスクマネジメントのための不動産金融工学―」
　　体裁：A5判、320頁、ハードカバー
　　定価：3,780円（本体3,600円＋税）
　　発行：株式会社ビーエムジェー
　　発売：丸善株式会社
　　　今、第２刷に入っています！

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４．情報

★ 金融財務研究会セミナー
１１月１４日（水）１４時～１７時
「ＤＣＦ法（不動産評価）入門」
初心者向けに解説するセミナーです
講師　小林秀二
お問い合わせ　
⇒　http://www.max-value.com/seminar/sp/seminar_sp_main.htm

★ 第２回　不動産ファイナンス・フェア
１２月３日（月）　１０時～１９時　東京国際フォーラム
日本経済新聞社と不動産証券化協会の講演会と展示会です。
無料　事前登録制
⇒　http://www.nikkei-3f.jp/

★ 不動産政策シンポジウム
１２月６日（木）１３時３０分～１７時　
砂防会館別館「利根」　（社）日本不動産学会主催
一般公開無料　日本の不動産をめぐる政策を考える
－　グローバル・ファイナンスを見据えた不動産市場の在り方　－
問合わせ　事務局　公開シンポジウム係

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５．編集後記

サブプライム、ジワジワ効いてきましたね。おしゃべりグリーンスパンも最近にな
って「来ると思った」などと言い始める始末。耐震擬装問題も今頃ジワジワ来てい
ますね。着工できないのは困るけど、着工し過ぎも困るよね。ガソリンも食品もジ
ワジワ高くなってきましたね。それから「ミセス・ワタナベ」。ＦＸも円高がジワジ
ワ来ると大失敗する個人投資家も出てくるんじゃないかなあ。そんなにうまく行き
ませんよね。しょせん先物投資ですよ！

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