★★　小林秀二の不動産ファイナンス・マガジン　★★ [まぐまぐ！]

2006/11/23

★★　小林秀二の不動産ファイナンス・マガジン　★★

★★★　小林秀二の不動産ファイナンス・マガジン　第１３号(2006.11.23)★★★
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不動産ファイナンス・マガジンの第１３号をお届けいたします！　

目次
１．ニュースの裏読み２つ
２．役立つファイナンス理論
３．お役立ち（書籍のご紹介）
４．情報
５．編集後記
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１．ニュースの裏読み
　
★　「新価格」を哂う　　
　　
不動産経済研究所のデータによると１０月の首都圏マンションの新規発売戸数は
前年同月比▲２８.８の６３０７戸となった。これで年間発売戸数は１９９９年以
来８万戸を下回ることが確実となった。この原因は「分譲会社の売り惜しみ先送
り」と言われています。

さらに、業界の評論家やアナリストは「仕込んだ土地価格が上昇しているので原
価が高くなっている。その上乗分だけ分譲価格も上がる。」と真顔で解説する。
本当か？

分譲価格や収益価格（家賃上昇とは限らない）が上がったから土地価格が上昇し
たのであって、その逆ではない。

今時、「原価＋利潤」で「価格」が決まる業界など役所のほかにない。最近は公
共入札ですら落札率は下がっている。「市場価格－原価」が「利潤」と考えるの
が普通であろう。ということは、こうなっていない最後の業界なのだろうか？
消費者が怖くて大っぴらに上げられないのだろうか？それとも、分譲価格は上
がっていないのに原価だけが独立に上昇しているのであろうか。それなら外生的
に原油価格が上がっても転嫁できない業界と同じ訳だけど、売り惜しみや先送り
しているんだから違うはずだ。やはり何かを怖がっているようだ。

もう少し考えると、もし、下落の状況になったら、評論家は「仕込んだ土地価格
が下落しているので原価が安くなっている。その下落分だけ分譲価格も下がる。」
と解説するのであろうか。分譲会社は、今度はあせって供給を増やして更なる下
落を引き起こすのだろうか。それとも上がっても下がっても供給を絞るのだろう
か？つまり、下がったときの時を考えると、上がった時に上げるのも言い訳が必
要というのが本当のところなのだ。「決してわれわれのせいではありません。たい
して儲けているわけではございません。許して。」というエクスキューズというわ
けだ。

それでいて売り惜しんでいるのだから世話はないわけですが。悲しいのは業界べ
ったりの評論家やアナリストやマスコミの皆様。

業界とともに生きる彼らの編み出した、消費者に無用な刺激を与えないキャンペ
ーンでオブラートに包む言葉が「新価格」なのだ。つまり広告塔みたいなもの。
さすが。

★ 役所のカルチャー

Ｊ－ＲＥＩＴが上場して５年が経ちました。最近は金融庁の調査が厳しく、物件
買っている暇もないほどと嘆きも聞きます。
最初の頃、某ファンドを金融庁が調べたところ、やることやっていなくてびっく
り。ＲＥＩＴを育てる時期だったので、見ないことにしたなんていうウワサがま
ことしやかに流れています。

今やちょっと怪しいファンドもチラホラ見受けられますので、調査しているので
しょう。投資家からすれば当然やってもらわないと困ります。
細かく調査されているファンドのほうからも逆恨みも聞きます。
「金融庁は天下り先が無いので、その確保にＪ－ＲＥＩＴなんかをイジメている
のでは？」と。たしかに財務省とは違ってないからねえ。

不動産業界って国土交通省とか経済産業省とか「法律に書いてなければやってよ
し」という役所が管轄だったわけですが、最近お付き合いの多い金融庁や証券等
監視委員会のような「法律に書いてないことはやってはいけません。」系の役人
とはカルチャーの違いに戸惑っているようです。急に「グレーはなし」っていわ
れてもなあ、と。まあ、役人同士でも後者は前者を見下しているのも見苦しいと
思いますが。

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２．役立つファイナンス理論

Ｑ　An analyst has gathered the following information about a company:

・ The asset turnover (S／A) is 1.5.
・ A  tax  retention rate （1－t）is 0.67.
・ A  leverage multiplier （A／Ｅ）is 1.1.
・Ａn  interest expense ratio （I／A）of 0.044.
・Ｐre－interest profit margin （EBIT／S）of 12 percent.
The company’s return on equity is closest to：
ａ　９％
     b    １０％
     c    １１％
     d    １２％

Ａ　Ｂ

ＰＯＩＮＴ　
ＲＯＥ＝〔（Ｓ／Ａ）（ＥＢＩＴ／Ｓ）－（Ｉ／Ａ）〕（Ａ／Ｅ）（１－ｔ）　
　　  ＝〔（1.5）（0.12）－（0.044）〕（1.1）（0.67）
＝10.02％
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３．お役立ち（書籍の紹介）

好評発売中！
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★「不動産ファイナンス入門
　―リスクマネジメントのための不動産金融工学―」
　　体裁：A5判、320頁、ハードカバー
　　定価：3,780円（本体3,600円＋税）
　　発行：株式会社ビーエムジェー
　　発売：丸善株式会社
　
　　★「不動産白書２００６」出ました
　　　　生駒データサービスシステム

　　★　ゲルトナー教授の翻訳がもうすぐ完成のようです
　　　Geltner & Miller
「Commercial Real Estate Analysis and Investments」Prentice Hall
　　詳細は次号で！　　

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５．情報

★「ＮＩＫＫＥＩ　不動産ファイナンスフェア」が開催されます
１２月１３日
東京国際フォーラム
無料
著名な経済学者の講演会や展示会があります。
　　http://www.fudosan-ff.jp/top.html

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４．編集後記

山津波の起きた場所を見ていたら「根」という地名がありました。それで、地名
にはいろいろな情報が含まれているのではないかと改めて思いました。
今尾恵介「地名の謎」新潮OH文庫
古川愛哲「地名の秘密」経済界
　　　柳田國男全集　ちくま文庫
などを読んでいます。
赤坂、青山、白金台、高輪台、自由が丘というアップタウン系の地名と渋谷、鶯
谷、溜池、四谷、市谷のような谷系は違うような気がします。これじゃ単純すぎ
ますが。少し研究してみたいと思います。
こういうどうでもいい話はブログのほうへ書きます。

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