★★　不動産ファイナンス・マガジン　★★ [まぐまぐ！]

2005/01/05

★★　不動産ファイナンス・マガジン　★★

★★★　不動産ファイナンス・マガジン　第４号(2005.1.5)★★★
――――――――――――――――――――――――――――
あけましておめでとうございます。
不動産ファイナンス・マガジンの第４号をお届けいたします！　

目次
１．ニュースの裏読み２つ
２．役立つファイナンス理論
３．お役立ち（書籍のご紹介）
４．情報　２つ
５．編集後記
―――――――――――――――――――――――――――
１．ニュースの裏読み

★ 将来人口が減少する県
　最近、人口減少と少子高齢化に関する本が多くでています
。また、公的機関やシンクタンクでも人口予測があります。不動
産投資の場合、人口の動向は基本中の基本データですからチェック
しないわけにはいきません。
　予想される人口減少率が低い（！）のはもちろん東京圏、大阪
圏、中京圏です。その後に、福岡、仙台の地域が続きます。最近
の福岡景気は九州の中で一人勝ちですし、ライブドア・楽天のマ
ーケティングは抜け目ない仙台が来ます。意外なのは滋賀県と沖
縄が低いこと。生産年齢が最も減少するのが、秋田・山口・富山
・石川・島根・和歌山・長崎大分などでしょう。詳しいことは「
データは語る」というコーナーを新設してご報告してゆきます。
　注意したいのは行政区ではなく都市圏で考えるべきこと。人口
だけでなく労働生産性や年齢構成も考慮しないといけないこと。
高齢化が顕著なのは地方ではなく都市部であること。また、こう
した情報は周知しているので既に価格に織り込まれている可能性
が強いこと。さらに、人口動態予測はよくハズレることです。
　生活の豊かさを考えれば、人口が減少したところで、悲観的に
なることはありません。ただし、こうした既に分かっている将来
の変化には今までの考え方を変えて対応する必要があります。

★　楽天「士業」仲介に
　鑑定士資格制度改正のことを書いていたら、この報道があり
ました。社会保険労務士、税理士や行政書士などの仲介に力を
入れていくらしい。将来的には弁護士を除くほとんどの士業に
広げるとのこと。今までもネット上のビジネス・マッチングは
あったので驚きはしないけど、同じようなビジネスを展開して
いる知り合いがいるので、その人は脅威に思うものなのか、意
外とそうは簡単にいかないよと言うか聞いてみたい気がしまし
た。緩やかな連携を楽天が仕切る図式なのでしょうが、少なく
とも鑑定業に限っては、そういうマッチング的なニーズでは足
りないことは前に書いたとおりです。
　以前会社法に関して書きましたが、ＬＬＣという株式会社同
様の有限責任性で利益配分を自由に決めることができる会社が
できるようです。アイデアはあるけれど資金の無いベンチャー
などの活用が期待されます。まだ課税方式は決まっていません
が、米国では二重課税の回避（構成員課税）を選択することも
できます。米国では金融業やコンサルタントが多く新生銀行の
リップルウッド・ホールディングスもＬＬＣです。
　一方、経済産業省はＬＬＰ（有限責任事業組合）という構成
員課税の事業体を創設する。法人格を持たないので、不動産登
記などはできないものの法人税を払わなくてもよいことになり
ます。しかも、配分などの柔軟性もあるうえ、任意組合と違っ
て有限責任性を兼ね備えているのが特徴です。鑑定事務所など
の有形資産の必要ない共同事業には最適でしょう。恐らく第一
号を狙っている先生も多いと思います。

――――――――――――――――――――――――――――
２．役立つファイナンス理論

Ｑ　An real estate investment has an expected return of 10
percent with a standard deviation of 5 percent. If the expected
returns are normally distributed, the chance of losing money
is closest to ;
　
　　　　　　2.5％　　　5.0％　　　16.0％　　32.0％

Ａ　2.5％

ＰＯＩＮＴ
　　　まず、Z変換してみます。
　　　z=(x－μ)/σ= (0％－10％)/5％＝－2
　　  標準正規分布で中心から左に－2σよりさらに左の確率を
　　　答えればよい。
　　　　
―――――――――――――――――――――――――――――
３．お役立ち（書籍の紹介）
　不動産ファイナンスに役立つものを紹介します。今回は書籍の
３冊目です。日本における不動産ファイナンスの先駆的なテキス
トといえば
　　　「不動産金融工学」　　川口有一郎　清文社　２００１年
でしょう。ところがこの出版社は絶版にするのが早く、不動産関
係のいい本もほとんど残っていないようです。また、連続時間モ
デルを多様していることもあって数式が苦手な人が読むのはきつ
いかもしれません。そこで同じ著者による、
「入門不動産金融工学」　川口有一郎　ダイヤモンド社　
２００１年はどうでしょう。

このほかの推薦書籍は、
      http://www.refe.co.jp/research/ を参考にしてください。
アマゾンから購入することも可能です。

――――――――――――――――――――――――――――――――――――
４．情報
★セミナーのご案内
　秋に行われたビジネス・セミナー「わかりやすい不動産金融工
学」が大好評だったため追加開催されます。
講師は私です。（すみません宣伝くさくて）

　　　２月８日（火）　１３：３０～１７：００
　　　港区芝浦３－４－１　グランパーク

内容は前回と同じです。前回参加できなかった方はこの機会に是
非どうぞ。　詳しい内容と申し込みは、
こちら→　　http://bmjnet.com/seminar/seminar34.html
　
　★フォーラムのご案内
綜合ユニコムは、不動産マネジメント・フォーラムを開催します。

　　　２月１８日（水）１０時－１７時　東京国際フォーラム
　　　全１４講座　29,400円（１講座15,750円）

申し込みは、
　こちら→　　http://www.sogo-unicom.co.jp/pmf/index.html
  月刊プロパティマネジメントの別冊「不動産事業成功ガイド」
　が発行されます。（1600円）

―――――――――――――――――――――――――――――――――――――
５．編集後記

　新年あけましておめでとうございます。

昨年は鼻うがいで終わったので、今年も健康の話題から。
昨年後半あたりからジワジワきているのがパワーヨガです。イ
　ンド系ではなくニューヨークのセレブ（マドンナ、メグ・ライ
アン、ジェニファー・ロペス、ジュリア・ロバーツ、シン
ディ・クロフォード、ジェーン・フォンダ、スティングな
ど）の間ではやっているというふれこみです。これまでのヨガよ
りもきつく速い動きが特徴で健康やバランスに加えボディ・メイ
クやダイエットの目的も入っているところがミソです。教室も宗
教っぽさでなくダンス・スタジオのノリで、場所もおしゃれな地
域にあるのがセレブ気分をクスグリます。
　さっそく、第一人者のスタジオへ体験入学を申し込みました。
ところがこの体験するだけで３ヶ月先になってしまうという人気
でした。参加者は３０歳前後の女性が中心ですが男性もチラホラ
います。皆さん何故かスタイル抜群な人たちでストイックな感じ
がします。
　やってみると、意外と呼吸が重要なことがわかります。ヨガら
しいゆっくりした動作に加え、停止と素早い動きを交互に繰り返
します。初心者で明らかな運動不足の私は、苦しくなり汗はボタ
ボタで頭はクラクラしてくる始末。９０分終わる頃にはヘロヘロ
でしたが、普段使わない筋肉や筋がストレッチされて心地よい疲
労感でした。
　今のところ通う時間がありそうにないので、このスタジオのD
VDを購入して家で復習しているところです。

――――――――――――――――――――――――――――――――――――――
ご意見ご感想のメールをお待ちしております。

※代理解除、およびこれに関する質問は、ご自身の責任で解除を
お願いします。もし解除できない場合は、メルマガ配信会社
（まぐまぐなど）に直接お問い合わせください。

■■■　　不動産ファイナンス・マガジン　■■■
発行：有限会社不動産金融工学研究所
URL　　 http://www.refe.co.jp/
mail   　info@refe.co.jp   ←　ご意見など
※記事及びコンテンツの著作権は発行人に属します。
このメールの再配信および掲載された記事の無断転載を禁じます。
©Copyright 2005 Refe Institute,inc.,All Rights Reserved