★★　不動産ファイナンス・マガジン　★★ [まぐまぐ！]

2004/12/22

★★　不動産ファイナンス・マガジン　★★

★★★　不動産ファイナンス・マガジン　第２回(2004.12.22)★★★
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不動産ファイナンス・マガジンの第２号をお届けいたします！　

目次
１．ニュースの裏読み３つ
２．役立つファイナンス理論
３．お役立ち（ウェブサイトのご紹介）
４．情報　３つ
５．編集後記
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１．ニュースの裏読み
　★　三角合併の解禁

新しい会社法の案が決まったようです。これまで会社法という名前の法律はなかったは
ずですが、商法や有限会社法をまとめて２００６年施行を目指すということです。主な
内容は、１円起業、有限会社の廃止、日本版ＬＬＣ、Ｍ＆Ａの規制の緩和などです。
この中で注目されるのは組織再編の三角合併の解禁です。これは買収のときに被買収会
社の株主に親会社の株、現金、債券で支払うことができる（これまでは、存続会社の株
のみであった）ことになりました。この中には外国会社の株が含まれるので、外国株で
日本の会社が買えるということです。そうすると、日本にある子会社へ株を移動してお
いて、子会社と日本企業を合併させ完全子会社にする「三角合併」が可能になります。
外国会社にとって、直接、日本企業を買うことはできないが、現金を用意しなくてもよ
くなるということになります。

こうした株式交換の利点と時価総額の大きさを活かして、海外では大型Ｍ＆Ａが盛んに
行われています。「持ち合い」は崩れ、日本の株価は安いこともあって、日本でも、金
融、小売、薬品、日用品では外資による攻勢が予想されます。うわさでは、第一号を狙
って投資銀行が動き出しているとのことです。
　ただし、買収される側のキャピタルゲイン課税の繰り延べされるかという税法が問題
となります。産業活力再生特別措置法でＳＰＣを設立した三角合併（ＦＳＭ）がありま
すが、この場合は５０％以上が株式で支払われれば残りを現金で払っても株式の課税繰
り延べがありますが、こうした会社法と税法の対応が無ければ実質的には使えないもの
になってしまいます。
　なお、不動産とＭ＆Ａについては、リアルエステートマネジメント・ジャーナル１月
号（１２月２５日発売）の連載「不動産ファイナンス初級第１３回」をご覧ください。

　★　ムーア撤退

　米ヘッジファンドのムーアが来年３月をめどに撤退するとの報道がありました。不良
債権にからむビジネスを積極的に行っていただけに、このビジネスの終焉の始まりのよ
うな気がします。ノウハウを持った人材の移動も始まるでしょう。短期売買で大儲けし
ていた人々に何か残ったのか聞きたい気がします。

  ★　アルプス社　再生法申請
　地図「アトラス」のアルプス社が自主再建を断念した。私がこのニュースを聞いたと
き「欲しい！」と思いました。いろいろビジネスが浮かびます。案の定、翌日にはＹＡ
ＨＯＯ！が買うことが報じられていました。
　ファイナンスを勉強していると、「社会が貧乏なときにお金が出る資産は価格が高
い」という話が出てきます。たとえば、防災建築、国防は少々高くてもいいし、保険や
プット・オプションはローリターンでもかまいません。最近の、ＩＴ企業による既存企
業の買収はまさにこれ。社会全体が低迷しているときに、逆に元気な企業は価値が高
い。楽しいだろうなあ。一方、社会全体と浮き沈みしているようでは価値なしである。
とほほ。
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２．役立つファイナンス理論

Ｑ　Kobayashi borrows ＄120,000 for 30 years to finance a house at 8% annual 　
　　interest. The monthly  Mortgage payment is closed to:

               　　　　　＄333   ＄881   ＄966   ＄996

Ａ　＄881

ＰＯＩＮＴ
　　　年金現価120,000＝年金／ｒ〔1－(1＋ｒ)＾(－N)〕
      の式を使います。これは元利金等償還（年賦償還率）です。
　　　数字は月額に揃えます。
　　　　　　　　　　　　月利8％÷12=0.6667％
　　　　　　　　　　　　期間30年×12=360
     これを上式に代入して求めます。
　　　　
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３．お役立ち（ウェブサイトの紹介）

不動産ファイナンスに役立つものを紹介します。今回はウェブサイトです。

　建設コストや再調達原価を知りたいときがありますが、プロでないと見当もつかない
ことがあります。

そういう場合、建設Navi　http://www.kensetu-navi.com/   でＪＢＣＩというシステム
で簡易計算ができます。ここは(財)建設物価調査会が運営しています。もうひとつ、似
た財団法人として（財）経済調査会　　という団体も建設資料を発行しています。そこ
のポータルがけんせつPlaza　　　http://it.kensetsu-plaza.com/　　です。

こうした役立つウェブサイトなどをまとめて、弊社リンク集を充実させていくつもりです。
　　　　　　　　　　　　　http://www.refe.co.jp/links.html

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４．情報
★セミナーのご案内
　秋に行われたビジネス・セミナー「わかりやすい不動産金融工学」が大好評だったた
め追加開催されます。講師は私です。（すみません宣伝くさくて）

　　　　　　　　２月８日（火）　１３：３０～１７：００
　　　　　　　　港区芝浦３－４－１　グランパーク

内容は前回と同じです。前回参加できなかった方はこの機会に是非どうぞ。
　詳しい内容と申し込みは、こちら→　　http://bmjnet.com/seminar/seminar34.html
　
★情報誌創刊
　マンション調査などで有名な不動産経済研究所が、来年３月から不動産経済ファンド
レビューを創刊します。月３回発行で月１５,９６０円です。無料の創刊準備号が１月に
発行されるとのことです。

　　　　申し込みはこちら→　　http://www.fudousankeizai.co.jp/

★無料セミナー
　　不動産オークションのＩＤＵは、減損会計セミナーを開催します。
　　講演は、川口有一郎氏（早稲田大学ファイナンス研究科教授）
　　１月２７日（木）１３時－１６時　ＪＡホール

　　　　　申し込みはこちら→　　http://www.idu.jp/genson/

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５．編集後記
　新聞を見て「アッ」と声を上げることがあります。私は最近、「ＪＡＬカード・Ｓｕ
ｉｃａ」の前面広告でした。その２日前に「VIEW Ｓｕｉｃａ」が家に届いたばかりでし
たので「こっちにしておけば良かった！なんで教えてくれないの？」の「アッ」でし
た。もっとも、（今これを読んでいる人と同じく）関心がある人と全く関心のない人が
居るのだろうと想像しましたが。
　
前回の旅行で、アップグレードした友人が広い座席でゆったり乗ったのを目の当たりに
した私は、早速何がお得なのかを調査しました。９０年代より日本でも盛んになったマ
イレージですが、私もいくつも作っているのですが死蔵していて、ビックカメラカード
を使う程度でした。マイルを効率よく貯めるには、ひとつにまとめる事と期限が切れに
くいことが大事なのですが、１つだけには無理のようです。しかも電子マネーが充実し
てきています。そこでスターアライアンス系のカードに切り替え、ＪＡＬはＪＭＢで復
活させ、ＡＮＡカードもＥＤＹ付きへ、ＳｕｉｃａもＶＩＥＷに変えた次第です。つい
でにヤフオクのためにジャパン・ネット銀行に口座をつくり、携帯もＦＯＭＡにしてＦ
ｅｌｉＣａで私の電子マネー＆ポイント生活も完成し、「あとは貯めてＡＭ・ＰＭで使
うだけだ」と思っていたときでした。（真のマイラーにはほど遠いのですが体験が目的
ですから。）
　
そんなこと自分だけかと思っていたら、ＦｅｌｉＣａ「おサイフケータイ」が１００万
契約を突破したとのこと。そのうち自動販売機などではお金つかえなくなるかもね。カ
ツアゲなんかも「お前のマイルこっちへ赤外線で飛ばせ」とか「ちッ、ノースウェスト
かよ」みたいにね。私の尊敬するみうらじゅん氏も「お墓マイル」（他人のお墓でもマ
イルが貯まる）を提唱していました。皆さんに周りにも忘年会で幹事に手を上げて、マ
イル貯めている人がいるはずです。最近は会社でもポイント稼ぎはうるさいらしいし、
税務当局から見れば、所得に入らないキャッシュ・バックとも言えますよね。

　
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