★★　不動産ファイナンス・マガジン　★★ [まぐまぐ！]

2004/12/02

★★　不動産ファイナンス・マガジン　★★

★★★　不動産ファイナンス・マガジン　第１回(2004.12.2)★★★
―――――――――――――――――――――――――――――――――――――――
お待たせいたしました。不動産ファイナンス・マガジンの記念すべき創刊号をお届け
いたします！　はじめまして、発行者の小林です。

目次
１．注目ニュース
２．役立つファイナンス理論
３．お役立ち（書籍の紹介）
４．情報
５．編集後記

―――――――――――――――――――――――――――――――――――――――
１．注目ニュース
　★　来年は中古住宅が動く！？

住宅関連の減税として、築年数の制限が撤廃される見込みである。例えば、これまで木
造であれば築後２０年以内の物件（８５年以降）でないと不動産取得税や登録免許税、
住宅ローン減税などの軽減措置がなかった。もし０５年度の税制改正で成立すれば、中
古住宅が買いやすく、売りやすくなる。

　ただし、新耐震基準（８１年導入）か建築士の耐震性能の証明書の発行が必要とな
る。証明書というものは聞きなれないので、調べたところ、各地の建築技術協会という
ような公庫と取引がある団体の建築士が発行するらしい（一般の建築士などでは知らな
いとのこと）。だいたい３万円からで３～４日で発行される。

　国交省によると、首都圏の建築２０年超の中古住宅の取引割合は約３８％と増加傾向
にあるが、米国の７６％、英国の８８％に比べるとまだまだ少ないそうだ。これまでの
ストック増のための新築促進から政策転換したものである。

　これにあわせて、住宅金融公庫では、すでに１０月申し込みのものから２０年超の中
古住宅でも借りられるようになっている。（ローン申し込みの際に、購入予定者側が証
明書を作成依頼するということか？）

　また、国交省は、中越地震の被害もあって、８１年以前の住宅・マンションの耐震改
修に減税する方針とのこと。８０年以前の住宅は約１７５７万戸で４分の１が適合して
いない。これによって、リフォーム需要は増加することが見込まれる。

　これらの措置によって、良質な中古価格の評価も少し変わるだろう。リフォームのイ
ンセンティブも増し、設計や使い方も転売を意識するかもしれない。将来適性な価格で
売れるとなれば、新築も影響するかもしれない。政策変更がはっきりすれば、地味なが
らも長期的にジワジワくるでしょう。

来年からは新築だけでなく中古にも注目しよう！
　　
―――――――――――――――――――――――――――――――――――――――

２．役立つファイナンス理論

Ｑ　Kobayashi is valuing the preferred stock of a j-reit that pays a ＄6　
　　annual dividend.  The reit’s bonds currently yield 7.5% and preferred
    shares are selling to yield 75 basis points below the reit’s bond yield.
    Assuming a perpetual dividend, the value of the preferred stock is closest
    to;

             　　　　   ＄72.73   ＄80.00  ＄88.89  ＄90.00

Ａ　＄88.89

ＰＯＩＮＴ
　　　　まず、この優先株の割引率は、債券イールドとベーシスから、7.50％－0.75％
        ＝6.75％となります。これを永久配当で求めれば、＄6.00÷6.75％＝＄88.89
　　　　となります。
　　　　
―――――――――――――――――――――――――――――――――――――――

３．お役立ち（書籍の紹介）
　不動産ファイナンスに役立つものを紹介します。第１回目は本です。
私はリアルエステート・マネジメント・ジャーナル（ＢＭＪ社）という雑誌に、「不動
産ファイナンス初級」という連載をしています。この最新号第１２回は会計ファイナン
スを取り上げています。  http://www.bmjnet.com/rmj.html
その参考図書としてあげたのが、

　　　「企業分析入門（第２版）」　　パレプ・ヒーリー・バーナード　斎藤静樹監訳
　　　　　　　　　　　　　　　　　東京大学出版会　４８００円　２００１年

です。今のところ、会計とファイナンスの融合部分に関する唯一の日本語テキストとい
えます。内容はＭＢＡの上級レベルですが、財務やファイナンスを知らない人には難し
いかもしれません。はしがきにも、予備知識がないとカバーは困難と書いてありますの
で、このテキストを使用した講義を聞くのがよいかも。せめて、私の連載を読んでから
にしましょう。
　このほかの推薦書籍は、 http://www.refe.co.jp/research/ を参考にしてください。
アマゾンから購入することも可能です。

―――――――――――――――――――――――――――――――――――――――

４．その他の情報

　ＡＳＳＡという年次コンベンションが来年は１月７日から９日までフィラデルフィア
で開催されます。不動産はもちろんファイナンス学会社会科学系の学会が集まって研究
発表や講演などが行われます。私も参加する予定ですので、またご報告したいと思いま
す。参加希望のかたは以下のサイトをご覧ください。
　　　　　　　　http://www.vanderbilt.edu/AEA/anmt.htm
　
―――――――――――――――――――――――――――――――――――――――

５．編集後記

　１１月に西海岸へ行ってきました。スタンフォード大学の野口悠紀雄客員教授のとこ
ろへの訪問が目的です。先生はアジア・パシフィック研究センターに所属され何コマか
学生にも教えています。「超英語法」にもあったとおり、楽しみながらやっているみた
いでした。　
　私が９５年にサンノゼに行ったときとは明らかに違う雰囲気でした。当時はインター
ネットがブレークしていた（日本ではまだだった）頃だったのですが、これは景気や時
間の影響なのか、サンノゼと大学のあるパロアルトの違いなのかよくわかりませんが、
皆幸せそうで治安等の心配は全く感じませんでした。ハロウィンだったから余計にそう
思ったのかもしれませんが・・・大学周辺の環境はすばらしく、日本の大学とは比べ物
にならない別世界な感じでした。頭だけでなくお金持ちなんだろうな・・・と学生を眺
めていました。ＭＢＡ２年で約１１万ドルこれに生活費や機会損失も考えると２５００万円！はかかるらしい。

　大学の敷地は、ゴルフ場もあって山手線の２倍あるらしくボブキャットという猫より
もライオンにちかい奴もいるらしいのです。経済学部やＭＢＡも覗いてきましたが、コ
ンピュータ・サイエンスやメディカル・センターの大きさと比較するとこじんまりして
いますね。まあ、社会科学や数学は機械設備なんかは要らないのでしょうがないです
が。スタンフォードといえば、Ｗシャープ、Ｄダフィー、青木昌彦・・・ですが当然の
ことながら会えませんでした。（つづく）　

―――――――――――――――――――――――――――――――――――――――

ご意見ご感想のメールをお待ちしております。

※代理解除、およびこれに関する質問は一切受け付けません。ご自身の責任で解除をお
　願いします。もし解除できない場合は、メルマガ配信会社（まぐまぐなどに直接
　お問い合わせください。）

■■■　　不動産ファイナンス・マガジン　■■■
発行：有限会社不動産金融工学研究所
URL　　 http://www.refe.co.jp/
mail   　info@refe.co.jp   ←　ご意見など

※記事及びコンテンツの著作権は発行人に属します。
このメールの再配信および掲載された記事の無断転載を禁じます。
©Copyright 2004 Refe Institute,inc.,All Rights Reserved