2007/01/17
Kuwabara.Biz物件情報－杉並区梅里１丁目ビル
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ Kuwabara.Biz物件情報−杉並区梅里１丁目ビル 2007年1月17日 復刊9号 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 駅近の環七沿い一棟ビルをご紹介します。築年が新しい割りには価格が安いです。 1億3800万円から今回、1億2950万円へ値下げとなりました。 ▼杉並区梅里１丁目ビル 価格 1億2950万円 想定利回り 7.7％（リースバック後） 想定年収 1003万円（リースバック後） 住所 杉並区梅里1-22-26 YTビル 交通 丸の内線東高円寺歩4分 土地 122.23平米 基準地価52.8万円/平米（路線価×1.25） 建物 410.18平米 RC4階建 4室 1999年5月築 備考 環七に面す、2・3階賃貸中、1・4階オーナー使用中でリースバック希望 不動産投資のリスクはいくつかありますが、その中で投資家に致命傷となるリスク は2つある、とKuwabara.Bizは考えます。1つは稼働率の低下による収入の減少です。 もう1つは大規模な設備投資による収支の悪化です。本物件の場合、築年数が 新しいため、大規模な設備投資は当面不要と思われ、設備投資リスクは回避でき そうです。 もう一方の稼働率ですが、こちらも良好な状態で引渡し可能です。現オーナーが 1・4階を使用していますが、売却後にリースバックを希望していますので、買主が OKすれば、満室で引き渡されます。 2・3階の確定賃料は365,500円です。1・4階のリースバック想定賃料は470,700円 です。どのフロア面積もほとんど一緒なので、何でこんなに賃料が違うの？という 疑問がわきます。ちなみに2・3階の坪賃料は7500円、1・4階は9600円。 元付業者の説明では、2・3階の賃貸募集に難航したため坪8千円以下で貸してし まったようだとのこと。一方、1・4階の想定賃料は近隣相場の坪1万円当たりで計算 したとのこと。確かに坪7500円は破格の賃料だと思います。次回更新時に値上げ 交渉をして、利回りをアップさせるよう努力しましょう。 現オーナーとのリースバック契約については、(1)保証金をたっぷりとる、(2)退去予告 期間を長めにする、(3)退去時の保証金償却を多めにする、の3点を契約に盛り込めば、 安易な退去を牽制することができます。商業ビルですので、東京ルールは適用され ませんから、所有者に有利な賃貸条件であっても一向に構いません。 さてKBIZの資産価値評価ですが、1億5千万円となりました。担保価値は1億1千万円 程度と思われます。収支面の借入目安ですが、最長借入期間30年から逆算すると、 1億円程度の融資になるでしょう。よって3千万円ほどのキャッシュが必要です。 ▽資料請求方法 メールタイトル：杉並区梅里１丁目ビル メール送付先：webinfo@kuwabara.biz 記載事項：お名前 ■■不動産ソリューションのKuwabara.Biz■■■ (有)桑原コンサルタント 東京都知事免許(1)第86752号 〒102-0072 千代田区飯田橋2-1-4九段セントラルビル6F TEL 03-3263-0838 FAX 03-3263-0838 URL http://kuwabara.biz Email webinfo@kuwabara.biz
