賃貸裏話～大家さんのひとりごとメルマガ版　　　　　2008/9月18日号 [まぐまぐ！]

2008/09/18

賃貸裏話～大家さんのひとりごとメルマガ版　　　　　2008/9月18日号

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賃貸裏話～大家さんのひとりごとメルマガ版　　　　　2008/9月18日号

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「大家さんのひとりごと」は家主の立場から見た賃貸住宅裏話です。
賃貸経営に、お部屋探しに、役立つ情報・雑学がいっぱい！
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もくじ　　　　今月の読み物
　　　　　　　新規記事のご案内
　　　　　　　つれづれ話
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～～☆今月の読み物☆～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

今月の読み物は、「家主と賃貸経営理論」。「東洋経済」の「不確実性の経
済学」に触発されました。
理論はデータから組み立てるものですが、データの質を考えるのも大事。

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勉強会にゆくと不動産のプロ、とおっしゃる方が色んな経営理論を教えて下
さる。
主にアメリカからの輸入理論らしいが、かの国でプロと認められるのに必要
な資格を取るのに必須の理論らしい。
金融工学をベースに不動産賃貸で起こり得るさまざまな変動係数を加味し、
さらにそれを最低半期に一回は見直すことにより、現実に即した運用を云々。
初めてAMだのPMだのという言葉を聞いたン年前とは、理論の進歩も素晴らし
い。(初めて聞いた時は午前午後かと思いましたよ)

プロにとって必須の理論ということはわかる。
しかし、日本の家主にとっては？
大きな疑問を持っている。そりゃ、知ってるに越したことはないだろうけど。

金融理論というものは、統計が大きなウェイトを占めている。
統計は全体の傾向を見るのに大変有効な手段だが、個のふるまいがが全体傾向
どおりかは、また別の話。
自分の物件のいろんな指標が、統計から得られた、たとえば回帰直線に沿う確
率はいったいいかほどだろう。
仮に母集団となる賃貸物件の指標が正規分布しているとして、自分の物件の逸
れ具合を考えるには、偏差を考えないといけない。
もし正規分布していないとなると、さらに問題は複雑になる。

AMやPMは多くの富裕層を顧客に持つが故に、理論は大きな武器になる。十分な
母集団があれば全体の結果は理論値に近づく。
資産運用のプロたる彼らが扱うのは集団ーーマスとしての資産であって、個々
の物件や事案が浮こうが沈もうが、全体でうまく運用できればそれでよいのだ。
逆に言えば、母集団として有効に機能する規模の資産ーー賃貸経営、あるいは
不動産投資に絞って言えば戸数ーーを持っていれば、有効な手法といえる。

家主にとって、こうした理論は参考程度のもの、と私がいう理由は以下の通り。

○大都市の一部を除いては、統計がそもそも存在しない。
○家主の営業規模が小さく、経営していく資産対象は「マス」ではなく「個」
である。
○家主の多くがこうした理論を知らない、あるいは活用しないため、理論上矛
盾した行動を取りやすい。

こんなふうにつらつら思慮していくと、どうもこの方面の勉強には身が入らな
いのである。
景気と顧客の空気を読む方が役に立つんじゃないかと。

とは言っても、賃貸経営で必ずと言っていいほどお世話になる金融機関は、マ
スで金融を取り扱ってるから、融資や買い入れ・売却の際には理論の裏付けは
大いに役立つんだけれど。

～～☆新規記事案内～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

写真をさらにUP予定だったのですが、力尽きました。。。orz
別の仕事の締切に追われた。。。。

～～☆つれづれ話～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

ブログで「書きます」と言ってた、色の話は次回になりました。
それだけ「不確実性の経済学」面白かったんです。
実地に活かすべく、市場調査しよう、という野望がメラメラ。
上の記事ではけなしているように読めるかもしれませんが、データないなら
取ればええやん！　という方向に私の頭は行ってます。
野望だけで終わりそうな予感もしますが、とりあえずヤル気が出たのはいい
ことです。

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■　賃貸裏話～大家さんのひとりごとメルマガ版　 ■ 2008.9.18 No.47

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