2006/11/30
『夢のマイホームが欠陥住宅だったら？』第６３号
┏━┓ ┏━┓ ┏━┓ ┏━┓┏━┓┏━┓
┃住┃ ┃ま┃ ┃い┃ の ┃知┃┃恵┃┃袋┃
┗━┛ ┗━┛ ┗━┛ ┗━┛┗━┛┗━┛
http://www.komodatatemono.co.jp 住まいのコンサルタント《小茂田勝信》
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
第６３号 （平成１８年１１月３０日）
土地購入について、その８、「重要事項の説明書」
重要事項の説明書〜契約の解除に関する事項
１、契約手付による解除
手付金なんて、不動産取引ぐらいでしか使わない死語じゃないの？
「今は手付金の他にも、売買代金をよこせ」の話はないので、
契約金と同じ意味合いです。
だから、手付金を払うと言うのは、契約金を払うことになるので、
契約自体が有効になるわけです。
別に手付金・契約金をを払わなくても、契約書を作成して、
売主・買主が署名捺印すれば、契約は有効です。
昔は、この手付金を払って、物件を押さえたんでしょうね。
「この土地２０００万円で買うよ。とりあえず手付金１００万円置いて行くよ。」
見たいな感じで・・・。
こうなると売主は、１００万円預かっているので、他には売れません。
２２００万円で買ってくれる買主が現れれば、
手付金の１００万円とお詫びの１００万円（持ち出しはお詫びの１００万円）
を払って、
「あの土地を売る話はなかったことにしてくれ。ごめんなさい、この通り！」
といって頭を下げたんでしょうかね？？？
（頭を下げて、１００万円手元金が増えれば選ぶよね？？）
買う方も、２０００万円で買うつもりの土地より、
１８００万円で他に気に入った土地が出れば、
「悪い、あの土地を２０００万円で買う話はなかったことにしてくれ！
そのかわり、あの手付金の１００万円はおさめておくんなさい。」
（いつの時代の言葉だ？）
なんてことになったんでしょうね。
これを、手付金の流し（買主側）と倍返し（売主側）といいます。
で、こんなことをやっていたら、悪徳不動産屋が売主だと、
素人の買主さんに、ろくな説明をせずに手付金をもらい、
買主が、あとから不利益なことを知って、
「その契約はなかったことにしてくれ！」と言われたときに、
「じゃあ手付金は没収だ！」なんてことが、まかり通るといけないので、
宅地建物取引業法で、色々な規定を設けているわけです。
例えば、
契約の前に、必ず重要事項の説明をしなさいとか、
契約は必ず書面にして交付しなさいとか・・・・ね。
契約は、民法では、口約束でも成立します。
だからといって、不動産のような高額な売買の取引を口約束でやっていたら、
トラブルが絶えなくなりますよね。
そっ、
このトラブルを無くすための、重要事項の説明書であり、売買契約書です。
話がそれました。
ハイ、今でも解約手付による解除は重要事項に記載され、
売主及び買主は「相手方が契約の履行に着手するまでは」、
「手付金の流し、倍返し」で解除できるとされています。
但し、売主が、宅地建物取引業者の時は、手付金の額が、
売買代金の２０％を超えてはいけないことになっています。
＊実際は業者が売主の時は、手付金の保全の関係があるので、
未完成物件で５％以内、完成物件で１０％以内で
１０００万円以下に設定されます。
ですから実際は、２０％とかの手付金の授受はほとんどありません。
２、契約違反による解除
相手方の契約不履行に対しては、催告の上契約を解除することができます。
その場合、契約を解除されたものは、違約金（通常売買代金の２０％）
を支払わなくてはなりません。
３、引渡前の滅失等による解除
売買契約の目的物が、その引渡前に、天災地変その他当事者の責めに帰すことが
できない事由により滅失または毀損し、その履行が不可能になったときは、
当事者は契約を解除できます。
その時は、売主は、直ちに買主に受領済みの金員全額を無利息にて
返還しなければなりません。
＊ちょっと難しい言葉ですね。
要は、土地建物の売買契約を締結して、引渡前に、火事や地震で家が消失したり、
倒壊したりしてしまった場合は契約は白紙（なかったこと）
にしましょうと言うことです。
これは、白紙にしないと、家がなくなっても買主がお金を
支払わなければならなくなるので、
契約から引渡までの危険負担を売主とする項目です。
何故か？
民法では、所有権移転の時期は、契約時でも引き渡し時でも、
お互いが決めればいいことになっているからです。（危険負担買主もアリ）
３、融資利用の特約による解除
これは、買主がローンを組む場合に、ローンの承認が金融機関から下りないのに、
売主から、「残金を払ってくれ！」と言われても払えませんよね。
だから、買主がローンを組む場合は必ずこのローン特約を入れることになっています。
「別欄記載の融資が成立しなかった場合は、買主は契約を解除することができます。」
その場合売主は、「直ちに買主に受領済の金員全額を無利息にて返還」
しなければなりません。
（ローンが駄目だったら契約は白紙解約にすること）
＊大事なことは、ローンを使うのにこのローン特約による解除の記載がなければ、
契約は履行しなければならないと言うことです。
どうやって金工面する・・・？？？ローン特約は重要ですぞ！！
さらっとのつもりが長くなりました。（ゴメンなさい！）
で、つづいて
重要事項の説明書〜損害賠償額の予定・違約金に関する事項
これは本当にあっさりと・・・
１、売主の債務履行により契約が解除された場合、
売主は、買主に対し、損害賠償に代わる違約金として
売買代金の２０％ ○○・・・○円を支払わなければなりません。
２、買主の債務履行により契約が解除された場合、
売主は、買主に対し、損害賠償に代わる違約金として
売買代金の２０％ ○○・・・○円を支払わなければなりません。
この項目が重要事項に記載されるということは、
損害賠償請求よりも、損害賠償に代わる違約金を明確にして、
時間をかけた裁判など、しなくて済むようにということが主旨なのでしょうかね？
債務不履行に対しては、通常は損害賠償請求ですよね。
その場合、被った損害を算定して積算する形のわけですけど、
こういうのって、個々の事情によって大きく異なりますよね。
だから、契約違反の違約金を、エイヤーと決めておこうと言うものです。
通常は２０％とすることが多いのですが、お互いが納得すれば、
１０％でも３０％でも良いと思います。
でも通常は２０％ですので、
「３０％にしましょう！」とか「４０％にしましょう！」とか言われたら、
なんかウラがありそうですから注意しましょう！
で、この違約金・・・・。
２０％と決めたら、違約により契約が解除されて、
その損害金額が２０％を超えて、４０％くらいの損害を被ったとしても、
請求できる金額は２０％です。
損害金額が１０％しかなくても、２０％請求できます。
手付金（契約金）が１０％でしたら、
売主は、「あと１０％分、違約金としてよこせ！」と請求できるわけです。
買主は、「手付金の１０％分と、違約金２０％、合計３０％お金を払ってください！」
と、売主に請求することになります。
これは、契約の履行が条件になりますので、
買主が、お金を残金引渡の期限にまでに用意しているのに、
売主が引き渡しに応じないとか、
そういうアクションが必要です。
売主が農地転用の届出を出したのに、買主が残金引渡の期限にまでに
お金を用意しないとかね。
で、そういう履行（アクション）の前までは、
前に書いた「手付金の流しと倍返し」と言うことになります。
具体的な履行の条件も、売主と買主で立場が違えば言い分も違いますので、
普通は、手付金の有効期限を定めて、
それ以降、決済日までの契約不履行を違約金の対象とするケースが多いようです。
土地購入の話は、こちらの行田市本丸の土地を題材にしています。
↓ ↓
http://www.komodatatemono.co.jp/gyouda.html
土地購入の際の「物件調査報告書」に関心のある方はこちら
↓ ↓
http://www.komodatatemono.co.jp/sale.html
┏┓
■┛あとがき
￣￣￣￣￣￣￣
昨日はゴルフ。
最近、ハーフは５０を切れていたのに、今回は５７回に５６回の合計１１３回。
二十歳の女子プロが簡単に７２回を切ってまわるのにねえ。
２５年もやっているおじさんが、何故できないのかしらん？
たかが止まっているボールを打つだけなのにねえ・・・。
センスの問題？？あとは練習嫌いのせい？？？
----------------------------------------------------------------
＜ひとりごと＞
痛風オヤジは、運動を勧められているので、
これを機会にゴルフに目覚めようかしらん？
他に好きな運動もないしね。、
週一の温泉通いでは運動にならないものね。
朝の素振りとか・・・？？
でも今はもう朝がさぶい・・・。。
「楽天日記」
http://plaza.rakuten.co.jp/komodatatemono/
「なブログ」（土地建物に関することだけ）
http://komodatatemono.nablog.net/
☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆
【発行者】有限会社こもだ建物 取締役 小茂田 勝信
【職 業】ファイナンシャルプランナー
【住 所】埼玉県さいたま市浦和区針ヶ谷３−６−１
【ホームページ】こもだ建物のホームページ
http://www.komodatatemono.co.jp/
mail: komoda@js4.so-net.ne.jp
-------------------------------------------------------------------
このメールマガジンは『まぐまぐ！』 http://www.mag2.com/ を利用し
て発行しています。配信中止はこちら http://www.mag2.com/m/0000135280.htm
バックナンバーはこちら http://backno.mag2.com/reader/Back?id=0000135280
発行者Webサイト: http://www.komodatatemono.co.jp/
------------------------------------------------------------------
