生涯勉強で投資心裏学を極める週末号外　不動産 [まぐまぐ！]

2008/03/23

生涯勉強で投資心裏学を極める週末号外　不動産

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　　　　　　　　　　発行者　：　デイトレ情報分析官　未来　優希
　　　　　　　　　　　　　　：　週末担当　　　　　　ウニ太郎
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みなさん、こんにちは。
週末担当の不動産屋「ウニ太郎」です。

このメルマガでは、週末限定で株式投資と同様に注目されている投資法、
不動産投資について、分かり易くご説明していまきす。

ＩＰＯと同様に、知識さえあれば確実に稼ぐ事ができる不動産投資、
この実践方法などを詳しくご説明していきますので、お楽しみに！！

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　　　　　　　収益投資の基本はリスクを少なく、ですよ

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みなさん、こんにちは。　そしてお久しぶりです（汗）

週末担当の不動産屋、ウニ太郎です。

実は、今年に入ってはじめての号外発行なのです。

いや～、忙しいと言い訳しながら、既に３月になってたんですね・・・

最近は、以前ご紹介した、立ち退き交渉（合法的にです、念のため）もあり、

不動産屋にとって、ただでさえ忙しい時期が更に忙しくなり、

ちょっとヤバい位のスケジュールをこなしております（泣）

さて、昨今の状況は既に十分ご存知だと思いますので割愛致しますが、

投資家にとって厳しい局面が続いている事は紛れもない事実ですね。

そんな中、最近私が手掛けている、不動産投資の一例をご紹介しながら、

よりローリスクな収益不動産の取得について考えてみたいと思います。

投資全般に言えることですが、インカムゲインとキャピタルゲインの

どちらをより優先的に狙うか、またそれをバランスよく組み入れていくかで

あなたの投資力が問われるのは、言うまでもありません。

ただ、インカムゲインと言っても、収益不動産投資を行う場合、

空室をいかに減らすかが最大のポイントであることは言うまでもありません。

そこで、最近特に重要視されるようになった、

家賃保証について考えてみたいと思います。

そんなの前から存在する、保証をつければ利回りが悪くなる、

という意見が多く聞かれそうですが、一概には言い切れませんよ・・・。

仮にあなたが買いたい、と思う物件があったとします。

ただ、表面利回りは高いものの、学生が多く一定の時期に空室が多く発生する

稼働率の低廉が危惧される居住用マンションだったとすると・・・

相当な資産余力がないと、せっかくの不動産投資がハイリスクなものに

なってしまいますが、それに家賃保証をつけると・・・

表面利回りはもともと高いのですから、家賃保証をつけても

十分に利回りの確保された物件となり、かつ確実な収入が見込める

優良物件となる訳ですね。

購入時にその保証契約を締結したうえで、金融機関に融資の打診を行うと、

金融機関からしても、確実に収入があるので融資要件の緩和が見込まれます。

でも、保証が付く物件かどうか分からないし・・・

と言う方、逆転の発想をしてみてはいかがでしょうか？

ある程度信用の出来る保証会社の担当者に買いたい物件の保証が可能か

査定してもらい、ＯＫであれば購入を積極的に考える、というのも

ひとつの手段かも知れません。

というのも、よく知らない地域の場合、１日しか下見に行けない場合も

多々あります。また、素人が見ても、その物件の本質が見えないことも・・・

ところが、保証会社は空室率が高い物件なら必然的に収支が圧迫されるので

本当に問題のない物件か事細かに査定します。

すると、そこで保証額が十分確保される物件であれば、優良物件であると

判断することが出来るので、買いだ！ということになるのですね。

但し、某ハウスメーカー等が宣伝している一括借上とかではありません。

あれは家賃保証とは別物ですからね・・・。

２年毎の条件見直しなんてされると、保証とは呼べませんからね。

これを踏まえて、ちょっとした裏技を次回にご紹介しますので、

お楽しみに～（次は早めに発行できるようにがんばります・・・）。

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