2009/12/04
【お宝不動産】新築マンション メーカー指定品からスタート/ 銀行が不動産に融資しない！
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平成21年12月4日（只今のサラリーマン大家さん志願者 4,310名）
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□□□□□□ 沢 孝史
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● 目次
◆ 不動産投資の「お金」と「税金」のスキルを磨く
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◆ 沢孝史のサバイバル賃貸経営術
土地から購入する新築マンション建設 建物編６
メーカー指定品からスタート
◆ 松村裕一の不動産投資家成功への道
スペシャルコラム＃最終回
リハーサルスタジオビジネス奮闘記 その２
銀行が不動産に融資しない！
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【 今週のおすすめ情報 1】
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【 沢孝史のサバイバル賃貸経営術 】
土地から購入する新築マンション建設 建物編６
サラリーマン投資家の沢さんが、大家さん業を営む上で編み出してきた
様々な経営術を、皆様に惜しみなくご提供するコーナーです。
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●メーカー指定品からスタート
さて、では次にどうするのか、私が目をつけたのは
「見積りに単独のメーカー指定」があるものです。
一般的に見積りでは、同等品がある数社のメーカー指定となっているものと、
直接の商品名が書いてあるものがあります。
数社の指定の場合は、業者側で、その中から最安値のものを仕入ることが
可能ですが、安くなったとしても見積もりが下がることはありません。
しかし、単独一社の指定の場合で、同等品を作っている業者が安くなれば、
その差額分は見積もりを下げることが可能です。
なぜなら、メーカーを変えることは施主の了解が必要であり、
変えなければ高いメーカー品を使う義務が業者側に発生するからなのです。
一般的に水廻り品、ドア、フローリングなどは単独指定ではなく、
この手は使えませんが、建築資材の中でもライバル社が少ないものの場合、
そのメーカーの商品名が業界のスタンダードになっているケースがあり、
見積作成の際意図してない単独の部材指定となるのです。
そこで、後発のメーカーの同等部材を使用すれば
コストダウンのチャンスも生まれるわけです。
★次回は『数社指定の場合は』です。
お楽しみに。
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■スペシャルコラム＃最終回 リハーサルスタジオビジネス奮闘記 その２
●銀行が不動産に融資しない！
スペシャルコラム最終回は、リハーサルスタジオ（以下、リハスタ）の
近況をご報告する予定でした。
しかし、相次ぐ新興不動産会社の倒産、サブプライムショックに
端を発した米リーマン・ブラザーズの倒産、米下院の公的資金注入法案の
否決などがあり、急遽、激動の不動産市場について、触れることにしました。
まず、銀行融資の環境が８月になってガラっと変りました。
７月までは今までとかわりなく、年収1000万円ぐらいのサラリーマンの人でも、
銀行融資を受けて投資用不動産を買うことができました。
しかし、８月に入り、年収3000万円台の方でも、
銀行融資を受けて物件を購入することが難しくなったのです。
なぜかと言うと、銀行の審査部がガラっと様変わりし、
自己資金を２割、３割を入れないとダメだというのです。
言ってみれば私が不動産投資を始めた頃の融資環境に戻ってしまったのです…。
７月までは、自己資金を入れずオーバーローン、フルローンで
松村式の攻め不動産投資が可能でした。
しかし、現在のような審査基準になってしまうと、
３億円の物件だったら自己資金２割で6000万円も入れなければなりません。
それにくわえて諸経費が必要。
なんだかんだで物件に対して３割の自己資金を用意しなければならないのです。
あるクライアントは、利回り12％の物件が買えませんでした。
少し前の状況であれば確実にオーバーローンでいけた物件ですが、
今回は、複数の銀行に相談しても、すべてダメ。本当に極端な世界なのです。
理由は、・・・
（次号へつづく）
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