2009/10/30
【お宝不動産】新築マンション 建築見積りと請負契約/ リハスタビジネスの難しさ
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平成21年10月30日（只今のサラリーマン大家さん志願者 4,290名）
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● 目次
◆ 【予告】特価販売！新作お宝DVD 発売記念キャンペーン(11/2～15)
◆ 沢孝史のサバイバル賃貸経営術
土地から購入する新築マンション建設 建物編５
建築見積りと請負契約（２）
◆ 松村裕一の不動産投資家成功への道
スペシャルコラム＃３ リハーサルスタジオビジネス奮闘記
リハスタビジネスの難しさ
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【 今週のおすすめ情報 1】
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【 沢孝史のサバイバル賃貸経営術 】
土地から購入する新築マンション建設 建物編５
サラリーマン投資家の沢さんが、大家さん業を営む上で編み出してきた
様々な経営術を、皆様に惜しみなくご提供するコーナーです。
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●対策１ 建築見積りと請負契約（２）
このことから、施主側として請負契約を結ぶタイミングは
「構造設計が終了し、建築確認が完了した時点」がベストだと判断されます。
しかし、業者側からすれば建築確認申請まで出すこととになると、
設計料も高額になります。
確認申請まで出しても契約できなければ、その費用は業者負担となりますから
大きなリスクをかかえることになってしまいます。
そのため、少なくとも確認申請を出す前に請負契約を結ぶことは
やむを得ないと思われます。
私の２棟目については、構造設計後としたわけですが、
これでも遅延のリスクはあるということなのです。
では、どうすれば良いのでしょうか。
方法としては
＊確認申請は出さないまでも、窓口に相談し、事前に問題点を明確にしておく
＊構造設計での設計変更は業者負担として契約する
などが考えられます。
しかし、設計変更での追加工事のリスクを業者に負わせる場合、
業者もタダではリスクは負いません。
その部分の費用増加も踏まえた見積りにならざるを得ないのですが、
これではコストアップを最初から容認するようなものですね。
ですから、確認申請を出す前、事前相談で設計の精度を高めて
契約するほうが良いように思います。
★次回は『対策２ 近隣対策』です。
お楽しみに。
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■スペシャルコラム＃３ リハーサルスタジオビジネス奮闘記 その１
●リハスタビジネスの難しさ
結論として、私にとって初めてのビジネスである上に、
レストランなどに比べると銀行としても理解しにくい業態のため、
ビルを購入して行う事業としては、融資が難しいことがわかりました。
大半のリハスタが銀行からではなく、
国民生活金融公庫から借りていることもわかりました。
しかし、国金は返済期間が15年。私の戦略には合いません。
それでもなんとかして、リハスタビジネスを経験し、
成功し、実績をつくりたい。
そこで、小規模の賃貸物件を借りて、改装するという戦略に切り替えました。
そうして出来上がったのが「スタジオベイド」なのです。
それでも、リハスタとして、場所を賃貸するのは、とても大変な作業でした。
まず、殆どのビルオーナーは、リハスタがどんな事業か知らないんですよ。
不良の溜まり場とか、大きな音が漏れるとか、
お酒を飲んで音楽を楽しむ場所とか、
殆どライブハウスのイメージになっているんです。
その部分の説明を上手く行い、説得するところがテクニックになります。
本当に根気が要る作業でしたね。
（次号へつづく）
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