2009/10/23
【お宝不動産】新築マンション 建設計画遅延に備える/ ビジネスを模索する中での、経験と出会い
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平成21年10月23日（只今のサラリーマン大家さん志願者 4,281名）
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□□□□□□ 沢 孝史
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● 目次
◆ お宝DVD祭り 開催中！
◆ 沢孝史のサバイバル賃貸経営術
土地から購入する新築マンション建設 建物編５
建設計画遅延に備える
◆ 松村裕一の不動産投資家成功への道
スペシャルコラム＃３ リハーサルスタジオビジネス奮闘記
ビジネスを模索する中での、経験と出会い（４）
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【 沢孝史のサバイバル賃貸経営術 】
土地から購入する新築マンション建設 建物編５
サラリーマン投資家の沢さんが、大家さん業を営む上で編み出してきた
様々な経営術を、皆様に惜しみなくご提供するコーナーです。
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●建設計画遅延に備える
さて、この私の二度に渡る経験（というか失敗）を踏まえ、
どんな対策ができたのかを考えてみましょう。
●対策１ 建築見積りと請負契約
オーダーメイドで賃貸物件を企画し、設計を依頼し、見積りを出してもらい、
請負契約を結ぶのですが、注意しなければならないのは、
見積り段階の「設計」といってもいろいろあるということです。
一般的には
１．意匠設計 建物のデザイン、間取り、仕様などの設計
２．構造設計 意匠設計の建物が構造的に成り立っているか検証し、
強度不足などが判明した場合には成り立つ構造を設計します。
構造計算後、建築確認申請となります。
３．設備設計 給排水や電気設備など、支障がないか検証します
などの段階があるのですが、一般的に意匠設計か、
構造設計（建築確認前）の時点で請負契約を結ぶのが一般的です。
私の場合、一棟目は意匠設計時点、２棟目は構造設計時点でした。
そのため、一棟目では基礎部分で追加の費用が発生し、
２棟目は構造計算の窓口での指摘事項により、設計変更が必要となり、
遅延してしまったものです。
このことから・・・
（次号へつづく）
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【 松村裕一の不動産投資家成功への道 】
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松村裕一氏が、不動産投資家成功への道のりを語ります。
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■スペシャルコラム＃３ リハーサルスタジオビジネス奮闘記 その１
●ビジネスを模索する中での、経験と出会い（４）
そのとき、出資を募るために各方面とコミニュケーションし、
ベンチャーキャピタルにも行ったので、いろいろと勉強になりました。
その中で、会社員時代のバンド仲間がアメリカで役員に昇進していて、
「麻布十番でリハスタをやるんです」と伝えたら、
「いい人を紹介してやる」と紹介して頂いた方が、
実は現在のパートナーになっている方なのです。
当時、その現パートナーに麻布十番の事業プランを持っていった際、
言われたことは今でも忘れません。
「私がアナタの兄だったら、絶対に反対するよ。
松村くん、その年齢で、自由な時間があって、衣食住には困らず、
健康に問題もない。世の中にその様な人は、そんなにいないよ。
もし、この事業をやって失敗したら、家族はどうなるのか？
失敗したら、アナタが今まで築いてきたものを全部失うわけです。
投資としては魅力的なプランだけど、
全人生を賭けてやる事業ではないでしょう。
他にも良い投資は沢山あるのだから、焦ってはだめだ」
そんなことを言われたのは初めてでした。
そして私は少し冷静になったのです。
確かに、ここで慌てて全財産を賭けて
（この事業規模だと、当時の私の全財産を担保にする必要がありました）
リスクを取ることが、しかも初めてやるビジネスで、適切なのだろうか？
と考えるようになったのです。
このときの一連の経験は、現パートナーはもちろんのこと、
多くの方との出会いを生みました。
今ではそれが、素晴らしい財産となっています。
もちろん、今でも目標はビル一棟まるごとリハスタであることには
変わりありませんが……。
できれば、地下１階をライブハウスにして、１階をカフェで、
２～５階をリハーサルスタジオにできるビルを購入したいですね。
考えれば考えるほど、次の夢が止まりません。
★次回は『リハスタビジネスの難しさ』です。
お楽しみに。
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