2009/10/16
【お宝不動産】新築マンション 外部環境の変化/ ビジネスを模索する中での、経験と出会い
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平成21年10月16日（只今のサラリーマン大家さん志願者 4,272名）
メルマガ版『お宝不動産で金持ちになる！』 ＜第２７８号＞
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□□□□□□ 沢 孝史
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● 目次
◆ お宝DVD祭り 開催中！
◆ 沢孝史のサバイバル賃貸経営術
土地から購入する新築マンション建設 建物編５
外部環境の変化
◆ 松村裕一の不動産投資家成功への道
スペシャルコラム＃３ リハーサルスタジオビジネス奮闘記
ビジネスを模索する中での、経験と出会い（３）
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【 沢孝史のサバイバル賃貸経営術 】
土地から購入する新築マンション建設 建物編５
サラリーマン投資家の沢さんが、大家さん業を営む上で編み出してきた
様々な経営術を、皆様に惜しみなくご提供するコーナーです。
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●遅延理由 その３ 外部環境の変化
設計変更も、基礎の追加費用が無くても
外部環境が大きな変化も遅延の原因となります。
私の場合、資材、特に鉄骨価格の高騰によって遅延を与儀なくされました。
請負契約時点によって資材価格の高騰が予測可能であれば、
施主はそのアップ分を負担する必要はありません。
本来であれば遅延の理由とはならないのですが、私の場合、
施工業者さんの見積りはギリギリまでコストダウンしてもらっていることが
わかっているだけに、契約を盾に赤字の工事をやらせるのは
道義的に問題があるように思うのです。
そのため、その部分のコストアップを補う方法があるのか、
あれこれ検討することになったのは、このコラムで書いたとおりです。
また、今回は資材価格の高騰という外部状況の変化が問題となったのですが
これ以外にも「金利の高騰」「賃貸需給関係悪化→家賃下落」など
事業計画の成否に大きく影響する要因が考えられます。
★次回は『建設計画遅延に備える』です。
お楽しみに。
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【 松村裕一の不動産投資家成功への道 】
3年間で10億円の不動産投資を成功させた「元・普通のサラリーマン」
松村裕一氏が、不動産投資家成功への道のりを語ります。
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■スペシャルコラム＃３ リハーサルスタジオビジネス奮闘記 その１
●ビジネスを模索する中での、経験と出会い（３）
それでも私は強行し、銀行が無理ならばと、オリックスへ行きました。
オリックスは、自己資金を入れるという条件付きで
このプランに乗ってくれました。でも、当時は私も無謀でしたから、
オーバーローンでチャレンジする気でした（笑）。
オリクッスは高めの金利設定ですので、これでは合わないと思い、
次に知人らに出資をお願いしました。
みなさん、このプランに賛同してくれたのですが、
最終的には渋谷のプランと同様で、売主との折り合いがつきませんでした。
ちなみに当時６億円で買っていれば、最終出口は12億円の物件でしたね。
今思えば、無理しても買っておけばよかったです（笑）。
（次号へつづく）
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