2009/10/02
【お宝不動産】新築マンション 建設計画遅延の理由と対策/ ビジネスを模索する中での、経験と出会い
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平成21年10月2日（只今のサラリーマン大家さん志願者 4,309名）
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● 目次
◆ お宝DVD祭り 開催中！
◆ 沢孝史のサバイバル賃貸経営術
土地から購入する新築マンション建設 建物編５
建設計画遅延の理由と対策
◆ 松村裕一の不動産投資家成功への道
スペシャルコラム＃３ リハーサルスタジオビジネス奮闘記
ビジネスを模索する中での、経験と出会い
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【 沢孝史のサバイバル賃貸経営術 】
土地から購入する新築マンション建設 建物編５
サラリーマン投資家の沢さんが、大家さん業を営む上で編み出してきた
様々な経営術を、皆様に惜しみなくご提供するコーナーです。
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●建設計画遅延の理由と対策
よく街中に建築予定の看板が立ったものの
「いつまで経っても建物が建たない」空き地を見かけたことはありませんか。
私自身も一棟目は計画より半年遅れて着工、その経験も踏まえたはずの
今回もほぼ半年遅れとなっています。
でも様々な問題も解決しつつありますので、なんとか山は越えたようです。
今回は、私の経験を踏まえ、建設計画が遅れる理由と、
それに対して未然にできる対策を考えてみたいと思います。
●遅延理由 その１ 建築見積り
建設会社と請負契約を取り交わした場合でも、
その建築費どおりで建築できるとはかぎりません。
請負契約時点での建築費は、その契約時の設計図面に基づいたものですので、
その図面どおりに建築されるのであれば問題はありません。
しかし請負契約時点での図面が建築確認がとれていない場合
（一般的には請負契約後に確認申請を出します）は、
確認申請のための構造計算で図面が変更されることがあります。
変更点については、別途見積りとなり請負金額に加算されてしまいますので
「話が違う」という事態も予想されるのです。
また、請負契約には「特殊基礎の場合は別途」「建設に伴う水処理代は別途」
などの記載がある場合があり、地盤によっては
追加の費用が高額になる可能性もあります。
このように追加の費用がかさみ、建築費が大幅に上昇した場合は計画自体が
違ってしまい、事業を実施するかしないかという
根本まで揺らぐことがあるのです。
★次回は『遅延理由 その２ 近隣問題』です。
お楽しみに。
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【 松村裕一の不動産投資家成功への道 】
3年間で10億円の不動産投資を成功させた「元・普通のサラリーマン」
松村裕一氏が、不動産投資家成功への道のりを語ります。
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■スペシャルコラム＃３ リハーサルスタジオビジネス奮闘記 その１
●ビジネスを模索する中での、経験と出会い
私は2005年にサラリーマンとして１６年間勤めた会社を辞め、
個人不動産投資家としてスタートをしました。
過去のコラムを読んで頂いてもわかりますが、
その中でもリハスタビジネスが“夢”だと公言していました。
当初のプランは、物件を購入してリハスタにするというものでした。
そして、「どうせやるなら日本一のスタジオを作ろう」と思い、
渋谷の某ホテルを買い取るプランを作りました。
物件が15億円、スタジオ改装費が３億円。
諸経費及び数ヶ月間のランニングコストを2億円程度とし、
総投資額が20億円で、規模、部屋数ともに
国内最大規模のリハーサルスタジオになる予定でした。
当時は今よりもイケイケで（笑）、事業意欲も強く、
絶対やってやるというモチベーションでもって、
銀行団と融資の交渉をすすめていましたが、
結局、売主との折衝が上手くいかず、融資もいい所までは行ったのですが、
残念な結果となってしまいました…。
次に・・・
（次号へつづく）
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投資の判断はあくまで自己責任であり、当方はその実行及び結果について
一切の責任は負いません。
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いよう細心の注意を払います。
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