2009/08/28
【お宝不動産】借金パワーで金持ちになる！ 借金主体の不動産投資はＦＸに似ている/ 「今、アメリカの不動産が買い」な理由
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平成21年8月28日（只今のサラリーマン大家さん志願者 4,251名）
メルマガ版『お宝不動産で金持ちになる！』 ＜第２７１号＞
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□□□□□□ 沢 孝史
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● 目次
◆ お宝DVD祭り 開催中！
◆ 次回お宝セミナー（10/4 予定）
◆ 沢孝史のサバイバル賃貸経営術
不動産投資版「借金パワーで金持ちになる！」
借金主体の不動産投資はＦＸに似ている
◆ 松村裕一の不動産投資家成功への道
スペシャルコラム＃２
～「今、アメリカの不動産が買い」な理由～
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【 今週のおすすめ情報 1】
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【 今週のおすすめ情報 2】
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10/4(日)にお宝セミナーを予定しています。
セミナー講師は・・・・まだ内緒(笑)です!
不動産投資を志す人だったら誰でも一度は聞いたことのある
「ビッグネーム」に御願いしています。
正式に決まりましたら、御紹介します。
気になる人は 10/4 予定しておいてくださいませ。
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【 沢孝史のサバイバル賃貸経営術 】
不動産投資版「借金パワーで金持ちになる！」レバレッジと不動産投資
サラリーマン投資家の沢さんが、大家さん業を営む上で編み出してきた
様々な経営術を、皆様に惜しみなくご提供するコーナーです。
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●借金主体の不動産投資はＦＸに似ている
このように比較してみると、実は借金を使った不動産投資は
投資リスクが高いとされるＦＸ取引と
表面的にはあまり変わりがないようにも思えるのです。
事実、不動産投資で自己資金を１０％以下にするものはたくさんありますし、
フルローンで投資をやっている人もいますが、一部のファンドなどの
無謀な投資の場合を除けば、比較的リスクが少ない投資と言われています。
●ＦＸと不動産投資の決定的な違い
なぜなら、不動産投資で見込まれるリターンは家賃相場という上限が
ありますが、損失も同様に入居率、家賃相場の下限という点で
限られているからなのです。
この特性を生かし、借金をうまく活用していくと自己資金のみの投資では
ありえない大きなリターンを得ることが可能になるのです。
（以下次号に続く）
★次回は『イールドギャップとはなにか』です。
お楽しみに。
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【 松村裕一の不動産投資家成功への道 】
3年間で10億円の不動産投資を成功させた「元・普通のサラリーマン」
松村裕一氏が、不動産投資家成功への道のりを語ります。
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■スペシャルコラム＃２ アメリカの不動産に投資する その２
●「今、アメリカの不動産が買い」な理由（２）
残念ながら外国人への融資が厳しくなっていることや、
クレジットヒストリーを作らなければいけないなど、
私には解決しなければならない現実的なハードルが沢山あります。
だから、利回りが6％程度と魅力的ではなくても、自己資金を投入してでも、
２、３年後のために布石を打ちたいのです。
私はアメリカの不動産の底はまだ見えていないと思います。
少なくともあと１年は厳しい状態が続くでしょう。
慌てて買う必要はありません。
それでも、私が狙っている地域は価格が安定しているので、
下がっても１割程度でしょう。
最低限のキャシュフローが出ていれば問題ない範囲です。
特に私の場合は、クレジットヒストリーなどの履歴を作りたいので、
そこは下落しても我慢できる。
また、家賃が安定している地域なので、下落率も低いでしょう。
私は日本人駐在員を受け入れるための物件を購入したいと思っています。
その際にポイントとなるのが、ユーティリティ（光熱費等）を
家賃に含むかどうかです。
一般的にオーナーは、ユーティリティを含む賃貸契約は、
赤字になるリスクがあるので好みません。
でも駐在員側は会社が家賃負担するので、自己負担分や手間を考えた場合に
ユーティリティを含んだ契約にしてほしい。
私もロンドンでは、オーナーと交渉し、家賃にユーティリティや部屋の掃除代、
庭の手入れまでも入れてもらいました。
逆にここが私の場合、メリットになるのです。
なぜなら、賃料に含んだユーティリティを私が払っていることになれば、
自然とクレジットヒストリーができるからです。
また、その様な物件の方が駐在員は入りたがるので、募集も有利です。
だから、日本人駐在員が住めるところにしたい。
そういった地域は、治安もいいし、学区もいいのです。
その際に迷う点は、自己資金をいくら入れるか。あとは管理の問題です。
そこは、現地の人を信頼するしかありません。ただ、私もプロですから、
上手く現地の管理会社を遠隔でコントロールする自信はあります。
次の段階として、法人化するならば、弁護士や税理士をどうするかなど、
やることはいろいろあります。
●次回は『百聞は一見にしかず』です。
お楽しみに。
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