2009/08/21
【お宝不動産】借金パワーで金持ちになる！ レバレッジとＦＸ取引/ 「今、アメリカの不動産が買い」な理由
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平成21年8月21日（只今のサラリーマン大家さん志願者 4,246名）
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レバレッジと不動産取引
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スペシャルコラム＃２
～「今、アメリカの不動産が買い」な理由～
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●レバレッジと不動産取引
では、不動産投資にこれを当てはめるとどうなるでしょう。
実際にはありえませんがイメージを掴むために想定してみましょう。
全１０室のマンションがあったとします。
一室１０００万円で購入でき、全室買えば１億円です。
Ａさんは１０００万円の現金で一室のみ購入し、
Ｂさんは１０００万円の自己資金と９０００万円の借金で
１０室全部を購入しました。
ＦＸで言えば１０倍のレバレッジをかけたのと同じことです。
さて、話を単純化するためこの例では金利は考慮しないことにします。
一室あたり、年間５０万円の家賃が入ってくるとすると
Ａさんは
１０００万円を投資して５０万円のリターン（５％のリターン）
Ｂさんは
１０００万円を投資して５００万円のリターン（５０％のリターン）
になります。
もし、入居者が決まらず、
逆に修繕費などが一室につき５０万円かかったとすると
Ａさんは
１０００万円を投資して５０万円の損失（５％のマイナス）
Ｂさんは
１０００万円を投資して５００万円の損失（５０％のマイナス）
となるのです。
★次回は『借金主体の不動産投資はＦＸに似ている』です。
お楽しみに。
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■スペシャルコラム＃２ アメリカの不動産に投資する その２
●「今、アメリカの不動産が買い」な理由（１）
戦略上、アメリカへの不動産投資は、資産の分散、ポートフォリオの
バランス化という意味があります。
そして、投資した国々で税金を納めることを一つの理想にしております。
つまり、投資した国で資産を所有し、その国の通貨で収入を得て、
その国で税金を納めると言う発想です。
そう考えると今のアメリカは買いです。
ただ、投資効率を考えると、日本のほうがまだいいでしょう。
「アメリカに住みたい」とはいえ、シビアな投資家である私が、
なぜアメリカの不動産に投資するのか？
それはアメリカには景気のサイクルがあるからです。
現在の倍とは言いませんが、再度、景気が浮揚したときの妙味もあるのです。
理由はそれだけではありません。もう一つは税制優遇です。
まず、減価償却の考えが日本とは違います。
アメリカではどんなに古い物件であっても、例えば築60年の木造であっても、
減価償却の期間が27.5年にリセットされるのです。
日本の主な住宅地では土地対建物の比は、７：３が目安となりますが、
土地が広大なアメリカでは土地対建物が３：７と逆のため、
減価償却がリセットされると有利なのです。
次にキャピタルゲイン課税です。
個人が夫婦共有の50万ドルで購入した物件を、100万ドルで売却したとします。
そして、次の物件を購入するとキャピタル（資本）は繰り延べできます。
これこそが、ロバート・キヨサキ著のベストセラー
『金持ち父さん、貧乏父さん』の理論なのです。
つまり、日本では『金持ち父さん、貧乏父さん』はできないのです。
要するにアメリカの不動産投資は、日本に比べて拡大しやすく、
今の不動産投資状況だと参入しやすいのです。
価格が下がっているときに買っていれば、上昇トレンドになった時に
転売ができる。売却、購入を繰り返せば資産が増えるわけですから。
もちろん、下落トレンドになった際に逆ザヤになると融資を受けにくくなり、
戦略がないと失敗するのは古今東西同じです。
税制上、アメリカという国は、ある程度の資産を作ってしまえば、
増える一方になりやすい環境にあると言えるでしょう。
つまり、金持ち優遇税制ですね。
今年の大統領選挙の結果次第では、税制が大きく変わるリスクは有りますが、
こればかりは予測できません。
●次回は『「今、アメリカの不動産が買い」な理由（２）』です。
お楽しみに。
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