2009/08/14
【お宝不動産】借金パワーで金持ちになる！ レバレッジとＦＸ取引/ まだまだ厳しい市場の中で
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平成21年8月14日（只今のサラリーマン大家さん志願者 4,241名）
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□□□□□□ 沢 孝史
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● 目次
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「知っている人だけが節税できる」本音の不動産投資税金講座
◆ 沢孝史のサバイバル賃貸経営術
不動産投資版「借金パワーで金持ちになる！」
レバレッジとＦＸ取引
◆ 松村裕一の不動産投資家成功への道
スペシャルコラム＃２
～アメリカの不動産事情～
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【 沢孝史のサバイバル賃貸経営術 】
不動産投資版「借金パワーで金持ちになる！」レバレッジと不動産投資
サラリーマン投資家の沢さんが、大家さん業を営む上で編み出してきた
様々な経営術を、皆様に惜しみなくご提供するコーナーです。
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●レバレッジとＦＸ取引
ＦＸは自己資金を担保にして、
実際にはその何倍もの規模の取引を行うものです。
たとえば、倍率１０倍のＦＸ取引を行う場合、保証金を
１０万円預けることによって、その１０倍、つまり１００万円相当までの
外貨を購入することが可能となります。
米ドル１ドルが１００円と仮定すると、１０万円の自己資金で
そのままドルを買う場合は千ドルしか買えませんが、
１０倍のＦＸを利用すれば、１０万円の保証金で１００万円分の米ドル、
つまり１万ドルを購入することができます。
これがレバレッジを利用するということです。
たとえば、１ドルが１００円から１０５円になったと仮定しましょう。
借金９０万円と保証金１０万円で購入した１万ドルは、
日本円に換算すれば１０５万円です。
このときにドルを売却すれば借金９０万円を返しても１５万円残ります。
保証金として預けたのは１０万円でしたから、
５万円の利益（５０％のリターン）を得られたのです。
一方、レバレッジをかけないで、現金１０万円だけで買った場合、
１ドルが１００円から１０５円になった段階でドルを売却すると、
１０万円が１０万５０００円になりますので
５０００円の利益（５％のリターン）ということになります。
同じ１０万円で、同じ相場の動きで５万円と５０００円という
利益が違ってくる、つまり、レバレッジをかけることによって、
１０倍の利益が得られたことになります。
しかし、もちろん損失が発生する場合、たとえば１００円が９５円に
なった場合を考えてみると、一万ドル１００万円だったものが
９５万円になってしまいます。
借金９０万円を返すと残りは５万円です。
保証金１０万円が５万円に減ってしまうということです。
レバレッジをかけない場合も損失は出ますが、
１０００ドル１０万円だったものが９万５０００円になっただけですから、
損失は５０００円に限定されます。
このように、レバレッジをかけることで、
成果、または損失のどちらも増幅されるのです。
★次回は『レバレッジと不動産取引』です。
お楽しみに。
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■スペシャルコラム＃２ アメリカの不動産に投資する その２
～まだまだ厳しい市場の中で～
●まだまだ厳しい市場の中で
アメリカの不動産市場はまだまだ厳しい状態が続くと見ています。
それでも私は、今年の夏を目処に、立地のいいL.A.の
オレンジカンウンティやトーランスあたりに物件を購入するつもりです。
前回のコラムに書いた通り、そこには私なりの戦略とライフプランが
密接に関わっております。
9.11以降、自由の国アメリカも外国人に対して規制が増えており、
住所がないと、ソーシャルセキュリティーナンバーや
自動車運転免許書が取得できません。また、クレジットヒストリーがないと
通常の融資を受けることもできないのです。
更には、クレジットカードさえ作れません。
私が購入しようと思っている地域の物件は、ネット利回り6％程度。
純粋な不動産投資、収益還元法で考えた場合、
金利も低いし日本のほうが条件はいいでしょう。
アメリカでは公定歩合の引き下げは続いていますが、
ローンに関する長期金利は６％台と高いままです
（変動金利で借りる手法もありますが、外国人にはプレミアムが乗り、
変動でも６％程度。しかし、アメリカ人やクレジットヒストリーのある
現地在住の日本人であれば５％程度になる） 。
それらを考えると、現在の想定利回りから、自己資金を半分ぐらい
入れないと税引き後のキャッシュフローが合いません。
45万ドルの物件を買う場合、20万ドル程度は自己資金を入れないと、
投資戦略上、上手くいきません。
そこまでして、なぜ私がアメリカへの不動産投資に拘るのか？
繰り返しますが、そこには私のライフスタイル、人生設計があるのです。
●次回は『「今、アメリカの不動産が買い」な理由』です。
お楽しみに。
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