2009/08/07
【お宝不動産】借金パワーで金持ちになる！ レバレッジとは何か/ アメリカの不動産事情
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平成21年8月7日（只今のサラリーマン大家さん志願者 4,239名）
メルマガ版『お宝不動産で金持ちになる！』 ＜第２６８号＞
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□□□□□□ 沢 孝史
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● 目次
◆ 新作DVD 好評発売中！
「知っている人だけが節税できる」本音の不動産投資税金講座
◆ 沢孝史のサバイバル賃貸経営術
不動産投資版「借金パワーで金持ちになる！」
レバレッジとは何か
◆ 松村裕一の不動産投資家成功への道
スペシャルコラム＃２
～アメリカの不動産事情～
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【 沢孝史のサバイバル賃貸経営術 】
不動産投資版「借金パワーで金持ちになる！」レバレッジと不動産投資
サラリーマン投資家の沢さんが、大家さん業を営む上で編み出してきた
様々な経営術を、皆様に惜しみなくご提供するコーナーです。
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●３つのキーワードで理由を紐解く
借金をコントロールして活用すればするほど、投資効率は良くなるのです。
キーワードは３つ
レバレッジ
イールドギャップ
ＲＯＩです。
●レバレッジとは何か
レバレッジというのは日常生活では聞きなれない言葉ですが、
投資の世界ではよく耳にする言葉です。
投資では自己資本だけではなく、他人資本を利用して
投資をすることを言います。
単純に言えば、借金を利用して投資をするということなのですが、
「借金」ではなく、レバレッジ（Leverage）と言うのには訳があるのです。
レバレッジとは直訳すれば梃子の意味です。
梃子は小さい力を大きく増幅させることができますね。
つまり、借金をして投資をするというのは、
小さい自己資金を何倍も大きな力として使うことになるのです。
実際はどういう効果があるのでしょうか。
不動産ではわかりづらいので、最近よく耳にする
ＦＸ取引で考えてみましょう。
★次回は『レバレッジとＦＸ取引』です。
お楽しみに。
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【 松村裕一の不動産投資家成功への道 】
3年間で10億円の不動産投資を成功させた「元・普通のサラリーマン」
松村裕一氏が、不動産投資家成功への道のりを語ります。
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■第47回 スペシャルコラム＃２ アメリカの不動産に投資する その２
～アメリカの不動産事情～
●アメリカの不動産事情
昨年10月の時点では、
「アメリカの不動産価格はまだまだ落ちていくだろう」という
私なりの読みがありました。
今年４月に再度渡米した時に、その読みは的中しておりました。
下落率は、立地がいい人気の地域は、
ピーク時の２割減程度に止まっています。
それでも10年前の価格に比較すると2～3倍。
現在50万ドルの物件を、97年当時に買っている人は
20万ドル以下で買っている。10年前の価格を見てしまうと割高感はあります。
（アメリカ不動産の特徴の一つに「過去の履歴、物件が出来た時から
現在までの売買価格や所有者が全てわかること」がある。
よくわからない日本の不動産登記簿とは対照的）
しかし、サブプライムショック前の半値になっている地域もあります。
その一例がラスベガスです。今年の夏に完成予定で施工を進めている
75万ドル新築物件（ラスベガスの一等地）があります。
昨年のサブプライムショック前にその物件の手付け金15万ドルを
支払った人がいたそうですが、現在、
40万ドルでも売却できないと嘆いているそうです。
不動産投資として、非常に怖い例ですね。
ところが逆に言うと、サブプライムで家を追い出された人々の賃貸ニーズが
上がっているのです。つまり、今のラスベガスでは、仕事があるけど
住むところのない人が増えているということ。
ラスベガスの市街地へ車で15分程度の住宅地に、
20万ドル程度の物件を購入すれば、利回りが10％程度になる計算です。
私にとってラスベガスに住むのは微妙ですが、
不動産投資案件としてはアリだと思いました。
「ベガスに不動産を持っていて」っていうと、
話のネタになりますしね（笑）。
●次回は「まだまだ厳しい市場の中で」です。
お楽しみに。
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投資の判断はあくまで自己責任であり、当方はその実行及び結果について
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いよう細心の注意を払います。
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