2009/05/29
【お宝不動産】新築マンション 建物の構造と価値/ 不動産投資と私
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平成21年5月29日（只今のサラリーマン大家さん志願者 4,280名）
メルマガ版『お宝不動産で金持ちになる！』 ＜第２５８号＞
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□□□□□□ 沢 孝史
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● 目次
◆ 5月23日「お宝セミナー」ご参加ありがとうございました！
◆ 住宅をお探しの方必見！住宅の楽待会員限定「住宅ローンセミナー」
◆ 沢孝史のサバイバル賃貸経営術
土地から購入する新築マンション建設 建設編
〜建物の構造と価値〜
◆ 松村裕一の不動産投資家成功への道
不動産投資と私
〜不動産投資を通じて学んだこと〜
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【 今週のおすすめ情報 １】
★5月23日「お宝セミナー」ご参加ありがとうございました★
5/23 小川氏＆工藤先生のお宝セミナー
おかげさまで盛況に開催できました。
大変内容の濃い、また軽快で判りやすいセミナーになりました。
ご参加いただいた皆様、ありがとうございました！
【 今週のおすすめ情報 ２】
住宅購入をお考えの方に「住宅の楽待」からセミナー情報をお届けします。
つい不動産会社に進められるままになりがちな住宅ローンですが、
本当にそれがお得なのでしょうか？
住宅ローンの選び方を変えるだけで、
総支払額が何百万も違う事もあるのです。
頑張って値切っても、住宅ローン選びを間違えると、
値切っただけ損をしてプラスマイナスゼロになる事もあるわけです。
これから住宅購入を考えている方 必聴のセミナー！
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【 沢孝史のサバイバル賃貸経営術 】
土地から購入する新築マンション建設 建設編 その３
サラリーマン投資家の沢さんが、大家さん業を営む上で編み出してきた
様々な経営術を、皆様に惜しみなくご提供するコーナーです。
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●建物の構造と価値
しかし、建物の構造を変える、
たとえば３階建の鉄筋コンクリート（ＲＣ）マンションを３階建木造アパート
にした場合、同一の間取りであっても家賃は違ってきます。
これはイメージの違いということもありますが、
構造の違いからくる遮音性能、たとえば隣の話声が聞こえる、
階上の振動が伝わるなどの居住性が違ってくることが主な理由でしょう。
つまり、機能が低下することによって家賃＝価値も下がってしまいます。
家賃が下がる以上に建築コストが下がればＶＥの計算上は価値があがる
ことも考えられますが、賃貸業の投資は建物＋土地で成り立っていますので、
建物部分が多少安くなったとしても投資総額全体で見ると
効果は限定的になってしまいます。
また、法定耐用年数はＲＣが４７年に対して木造は２２年、
実際の年数とイコールではありませんが一般的にはＲＣのほうが
長く使えることになります。
賃貸物件の価値は家賃だけで決まるのではありません。
［家賃収入×入居可能期間］つまり、建物が使えなくなるまでに
いくらの収入を得ることができるのかが基本です。
ですから仮に木造とＲＣで同じ家賃が取れ、
木造の建築費が安くなったとしても、
入居可能期間が短くなる分の価値の減価を考慮すると
ＶＥの計算上有利にはならないということになります。
★次回は『土地から購入する新築マンション建設 建物編
〜賃貸業でＶＥを成功させるには〜』です。
お楽しみに。
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【 松村裕一の不動産投資家成功への道 】
3年間で10億円の不動産投資を成功させた「元・普通のサラリーマン」
松村裕一氏が、不動産投資家成功への道のりを語ります。
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■第38回 不動産投資と私
〜不動産投資を通して学んだこと〜
●「行き過ぎ」に注意する
ひとつここに来て、注意しなければいけないと思っているのが
「行き過ぎてはいけない。」ということです。
やはり、ホリエモンなり、村上さんなりを見ていても思うのですけが、
人間って調子づくとどんどん行ってしまうものなんですよ。
それを否定はしないんですけど、あるとき休んだほうがいいという
考え方もあります。行き過ぎそうになる自分を、もう一度見つめ直すこと。
私は、今年がその歳だと思っています。
変な拘りだとは思いますが、実は、今年が厄年なんです（笑）。
拘りすぎるのもなんですが、今年は何をやっても
きっと上手くいかないだろうな、と思ってやっています。
だから、逆に平常心を保てるというか、へんな焦りを取り除いて、
いろんなことを考えることができる。
クライアントの成功が続き、仕事も順調ですが、
今までイケイケドンドンでここまで来た部分もあるので、
慎重になっている部分があります。
私が45歳までに世界へ出たいと思っている理由には、
そこでもう一度自分を見直し、試してみたいというのがあります。
海外に出るということは厳しい環境に自分を置くことになるわけで、
そこでもう一度、自分を追い込んでみたいんです。
自分の性格は、正直言って、立ち止まるタイプではありません。
だから、敢えて自分が立ち止まる設定をしています。
そんなことを思ったのも、サラリーマンをやっていた16年間より、
この2年間の密度の方が濃かったからでしょう。
あまり、メディアに出ることを好まない私ですが、
この「楽待」を通じて、自分自身を振り返れたこと、
考え方を整理できたことは大変有意義な挑戦でした。
そして、少しでも私のノウハウを皆様と共有できたことは幸せでした。
現在、私はクライアント募集をしておりませんが、
質問などございましたら、この「楽待」でプレミアム会員にご登録頂き、
ご連絡を頂けましたら、スタッフの方で対応させて頂きます
●次回は「変化する市場で大切なこと」についてです。
お楽しみに。
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本メルマガの内容はあくまで参考です。
投資の判断はあくまで自己責任であり、当方はその実行及び結果について
一切の責任は負いません。
ご投稿いただいたご質問は、このメルマガでの公開の他、書籍雑誌等でも
取り上げさせていただくこともございます。
あらかじめご了承ください。尚、個人名等私的情報については特定できな
いよう細心の注意を払います。
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