2009/05/22
【お宝不動産】新築マンション バリューエンジニアとは/ 不動産投資と私
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平成21年5月22日（只今のサラリーマン大家さん志願者 4,270名）
メルマガ版『お宝不動産で金持ちになる！』 ＜第２５７号＞
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□□□□□□ 沢 孝史
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● 目次
◆ 残席わずか！ 5月23日開催「お宝セミナー」お申込受付中！
◆ 沢孝史のサバイバル賃貸経営術
土地から購入する新築マンション建設 建設編
〜バリューエンジニアとは〜
◆ 松村裕一の不動産投資家成功への道
不動産投資と私
〜不動産投資を通じて学んだこと〜
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【 今週のおすすめ情報 1】
★残席わずか！ 5月23日開催「お宝セミナー」お申込受付中！★
今回のセミナーは不動産に関係する「お金」の話です。
今回も豪華(笑)2部構成で
第一部は「どうやってお金を借りるか」
金融機関で融資を担当していた小川先生に、
貸す側の目線から、融資決定の本音をお話し頂きます。
そして、第二部
お宝税理士としておなじみの工藤先生に
本音の税務の話をしていただきます。
対象は「勉強熱心な大家さん」でして、
表面だけの話ではなく「掘り下げた内容」をお願いしています。
世間には色々な税理士さんがいますから、ヤブ税理士から自分を守るには、
「ちゃんとした、常に勉強している税理士」の本音の話を聞いて
理解することしかないのです。
一緒に勉強しましょう！お申込お待ちしております。
◆お宝セミナー詳細はこちら
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┌内┃容┃────────────────────────────┐
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│ お宝不動産 公式セミナー 第２３回 │
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│ ●第一部 │
│ 〜元融資担当者が本音で語る〜 │
│ 賢く借りて資産を築く！融資のポイント │
│ 講師： 小川 武男 │
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│ ●第二部 │
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│ 本音の税金講座決定版 │
│ 講師： 工藤 あゆみ │
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【 沢孝史のサバイバル賃貸経営術 】
土地から購入する新築マンション建設 建設編 その３
サラリーマン投資家の沢さんが、大家さん業を営む上で編み出してきた
様々な経営術を、皆様に惜しみなくご提供するコーナーです。
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●バリューエンジニアとは
ここで、ヒントとなる考え方がバリューエンジニア（ＶＥ）です。
ＶＥは当初、
製造メーカーの資材調達に導入された考え方で
「製品やサービスの「価値」を、それが果たすべき「機能」と
そのためにかける「コスト」との関係で把握し、
システム化された手順によって「価値」の向上をはかる手法」
（日本バリューエンジニアリング協会ＨＰより）です。
その基本は
価値（Ｖａｌｕｅ）＝機能（Ｆｕｎｃｔｉｏｎ）／コスト（Ｃｏｓｔ）
で表されます。
つまり、価値を上げるには、
＊ 機能を維持しコストを下げる
＊ コストをそのままで機能を上げる
＊ 機能を向上させ、コストも下げる
などの方法が考えられます。
これを賃貸業で当てはめるとどうなるのでしよう。
ＶＥの計算式においてコスト（建築費）が上がってしまえば、
価値は下がる、つまり賃貸業自体の投資価値が下がってしまうことになります。
これは由々しき問題ですから、対策を考えなければなりません。
逆に機能を維持してコストを下げることができれば、
端的に言えば同じ間取り、同じ広さの物件を安価な建築費で
建てることができれば投資価値は上げることができます。
しかし、建築費が高騰している現在の状況で
単純なネゴシエーションでコストは下がりません。
そこで建物の構造を再検討すること、
つまり機能を維持しながら構造を変えるによって建築コストを下げる、
もしくは少なくとも建築費の上昇を抑えることができないかと考えたのです。
★次回は『土地から購入する新築マンション建設 建物編
〜建物の構造と価値〜』です。
お楽しみに。
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【 松村裕一の不動産投資家成功への道 】
3年間で10億円の不動産投資を成功させた「元・普通のサラリーマン」
松村裕一氏が、不動産投資家成功への道のりを語ります。
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■第37回 不動産投資と私
〜不動産投資を通して学んだこと〜
●個人投資家の魅力と幸せ（２）
次のステップといっても、環境は変わっていきますし、
その都度戦略を練っていかなければならないのですけが、
私は戦略を練ることに楽しみを感じるタイプです。
今は、いろいろなことが考えられる年齢ですし、
将来にも選択の余地がある。
別に堕落した生活をしてもいいのかもしれません。
例えば銀座で豪遊するとか。
でも私はどうしてもそういう気にはなれないんですよね。
今はクライアントとの付き合いが楽しいし、この「楽待」サイトもそうですが、
いろいろな事業に関わるのが楽しい時期です。
人生一度きりですから、そこでリスクをとって生きるか、
やるかやらないか、それが重要だと思っています。
いくらお金があっても楽しくなければ意味がない。
だから、サラリーマン時代に辛い思いをしてきたけど、
その当時は辛いとは思わなかった。
なぜかというと、夢に向かうのが楽しかったから。
私はクライアントの為にアドバイザリーを行い、
クライアントが物件を購入されて、今のところは成功しているのですが、
その一つ一つの案件に大きなドラマがあります。
その一つのドラマで、セミナーが一本できるくらいの醍醐味があります。
クライアントとの仕事は、自分のことじゃないから尚更迷うわけです。
自分だったら自分で判断すればいいだけ。
自分のリスクで自分の判断ですから、簡単です。
でも、クライアントの投資はクライアントが判断しなければならず、
私は判断をは迫りますが、何も勧めません。
結局、資金調達、物件調達、クライアントのマインド。
この３つのタイミングが合わないと、買えないわけです。
このタイミングが合う瞬間はスリル満点だし、ドラマがあり、
非常に遣り甲斐のある仕事です。
始めてまだ２年半程度ですが、本当にいろいろなドラマがありました。
それに今のところ、成功のドラマばかりなのも精神衛生上いいですね。
●次回は「「行き過ぎ」に注意する」についてです。
お楽しみに。
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投資の判断はあくまで自己責任であり、当方はその実行及び結果について
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