2009/04/24
【お宝不動産】新築マンション 設計・基礎工事編/ 不動産投資と私
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平成21年4月24日（只今のサラリーマン大家さん志願者 4,374名）
メルマガ版『お宝不動産で金持ちになる！』 ＜第２５３号＞
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□□□□□□ 沢 孝史
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● 目次
◆ 5月23日開催「お宝セミナー」お申込受付開始！
◆ 沢孝史のサバイバル賃貸経営術
土地から購入する新築マンション建設 建設編
〜設計・基礎工事編〜
◆ 松村裕一の不動産投資家成功への道
不動産投資と私
〜不動産投資を通じて学んだこと〜
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【 今週のおすすめ情報 1】
★５／２３お宝セミナー お申込受付開始★
今回のセミナーは不動産に関係する「お金」の話です。
今回も豪華(笑)2部構成で
第一部は「どうやってお金を借りるか」
金融機関で融資を担当していた小川先生に、
貸す側の目線から、融資決定の本音をお話し頂きます。
そして、第二部
お宝税理士としておなじみの工藤先生に
本音の税務の話をしていただきます。
対象は「勉強熱心な大家さん」でして、
表面だけの話ではなく「掘り下げた内容」をお願いしています。
世間には色々な税理士さんがいますから、ヤブ税理士から自分を守るには、
「ちゃんとした、常に勉強している税理士」の本音の話を聞いて
理解することしかないのです。
一緒に勉強しましょう！お申込お待ちしております。
◆お宝セミナー詳細はこちら
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┌内┃容┃────────────────────────────┐
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│ お宝不動産 公式セミナー 第２３回 │
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│ ●第一部 │
│ 〜元融資担当者が本音で語る〜 │
│ 賢く借りて資産を築く！融資のポイント │
│ 講師： 小川 武男 │
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│ 本音の税金講座決定版 │
│ 講師： 工藤 あゆみ │
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【 沢孝史のサバイバル賃貸経営術 】
土地から購入する新築マンション建設 建設編 その２
サラリーマン投資家の沢さんが、大家さん業を営む上で編み出してきた
様々な経営術を、皆様に惜しみなくご提供するコーナーです。
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●設計・基礎工事編
「構造計算したところ、この部屋の真ん中に大梁が一本追加になりました。
建築費は変えませんが一応報告しておきます。」
おいおい、部屋の真ん中に大梁が来たら部屋が台無しだろう。
「梁の高さが大きくなったので、サッシが２０００から１７００になりました。
いいですよね」
良いわけないと思うのですが・・
「地震の際の建物の揺れを計算したら隣地境界を越えてしまうので、
建物を細くしました。部屋も細長くなってしまいますが、
その分長さを延ばしましたので面積は変わりません」
面積は変わらないといってもうなぎの寝床がドジョウの寝床になったら
住めないでしょう？
「水が出た場合の処理費も含んだ見積価格を出しました」
後日
「着工は、水が出ない○月からにします」
→水処理代はどこに行ってしまったのか・・・
「ボーリングの結果、支持層が予想より１メーター深くなったので、
鉄筋、コンクリート代が追加になります」
→最初の計算根拠は何だったの？
「既製杭では無理でしたので、現場杭でやらせてもらいます。
ついては○○○万円高くなります」
でも、ボーリング調査したよね・・
★次回は『土地から購入する新築マンション建設 建物編
〜躯体・設備編〜』です。
お楽しみに。
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【 松村裕一の不動産投資家成功への道 】
3年間で10億円の不動産投資を成功させた「元・普通のサラリーマン」
松村裕一氏が、不動産投資家成功への道のりを語ります。
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■第33回 不動産投資と私
〜不動産投資を通して学んだこと〜
●不動産投資は簡単ではない（１）
なぜ私が、現在のポジションに来れたのか？
これは正直申しますと、楽な道のりではありませんでした。
私のクライアントは「松村さん、よくやりましたね。」とおっしゃいます。
当時（第１回 不動産投資への心構え）を振り返ると、
かなり精神的にも苦しかった。
それを乗り越え、ここまできました。
これは自分で経験しないとわからない世界です。
サラリーマンをやりながら、数億円単位の物件を買っていく。
誰の助けもないので、全部自分でやらなければならない。
しかも、不動産個人投資家に対して逆風の時代。
よく、人からは、「松村さんは不動産投資を始めた時期が良かったね。
本当に運が良かったね。」と言われます。
それは結果であって、当時は家族や両親にも反対され、
銀行員にも止めた方が良いと突き放された時代です。
前回にも書いたように、私はマーケット価格を見ていたのではありません。
税引き後のキャッシュフローでその物件が良いか悪いかを判断していました。
ですから、不動産投資を始める時期は、私には関係がなかったのです。
ロンドンから帰国し、既に目標をもっていた私は、直ぐに不動産投資を始めました。
皆さん、不動産投資って、簡単にできるんじゃないかな、
ローンさえ付けば買えちゃうんじゃないかと、よく勘違いされます。
このコラムを読んでいる方は理解していると思いますが、
決してそんなことはありません。
じゃあ、キャッシュフローが出ていればボロ儲けできるよ、
というのも間違いです。例えば10％利回りの物件を購入したとして、
ローンでその物件を買い、10％で運用して回す。
その結果、10％が手元に残るということは有り得ない投資です。
当然、元本返済もするわけですし、
税金も払うから、決して楽ではありません。
私がクライアントに、
「不動産投資を事業として捉え、投資家を経営者と考えた場合、
経営者としてのスキルを身に付けていかないと、
不動産投資でいずれ失敗する。」
という説明をします。
自分がしっかりした戦略を持ってやっていかないと、
私でさえ、２年近く買えなかったし、
その間、挫折しそうになったこともありました。
そのとき、自分を支えてくれたのは、夢だったし、家族だった。
●次回は「不動産投資は簡単ではない（２）」についてです。
お楽しみに。
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