2009/04/10
【お宝不動産】新築マンション 建築価格は積算法？/ 今後の金利動向
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平成21年4月10日（只今のサラリーマン大家さん志願者 4,357名）
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● 目次
◆ うっちゃんと佐藤氏の豪華２枚組DVD 絶賛発売中！
◆ 沢孝史のサバイバル賃貸経営術
土地から購入する新築マンション建設 建設編
〜建築価格は積算法？〜
◆ 松村裕一の不動産投資家成功への道
不動産投資への参入タイミング
〜今後の金利動向〜
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【 沢孝史のサバイバル賃貸経営術 】
土地から購入する新築マンション建設 建設編 その２
サラリーマン投資家の沢さんが、大家さん業を営む上で編み出してきた
様々な経営術を、皆様に惜しみなくご提供するコーナーです。
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●建築価格は積算法？
私は今でも電気部品を作る会社に勤めているので、
家電業界の状況は良く見聞きします。
その中で、いつも話題になるのが、製品価格です。
家電の価格は、大手量販店の出現以降「販売価格」が先にあるのです。
たとえば、エアコンの販売価格が５万円だとしたら、
コストが７万円かかったとしても５万円でしか売れないということなのです。
メーカーは赤字の商品を作っても商売にはなりませんので、
販売価格でも利益がでるように、
製造原価を削るために必死に努力をしています。
販売価格から製造原価を計算するというのは、
不動産投資の収益還元法に通じるものがあります。
しかし建築コストは、基礎工事○円、鉄骨△円、設備×円・・・合計◎円
という形で建築費が算出されます。
つまり、コストを積み上げていく積算法のようなものです。
この計算方式は間違ってはいないし、
むしろ家電の価格形成がおかしいのかもしれません。
でも、賃貸事業の現状に合っているのでしょうか。
★次回は『土地から購入する新築マンション建設 建物編
〜家賃は何で決まるのか〜』です。
お楽しみに。
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【 松村裕一の不動産投資家成功への道 】
3年間で10億円の不動産投資を成功させた「元・普通のサラリーマン」
松村裕一氏が、不動産投資家成功への道のりを語ります。
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■第31回 不動産投資への参入タイミング
〜今後の金利動向〜
●今後の金利動向（１）
今回も、日銀は利上げを見送りましたが、
中長期的には金利を上げてくると思います。
日本の国力も金利を上げないと強くならないし、
世界的にも日本の金利水準は円キャリー取引を誘発するなど問題です。
私個人としては低金利のほうがいいんですけど、
日本の国際競争力の観点で言ったら、このまま低金利が続くのは異常事態。
いずれ金利は上がるでしょう。
金利が世界標準になると、私のように自己資金なしで、
普通のサラリーマンが土地と建物を同時に買うことができなくなる事は
容易に想像できます。
具体的には金利が４％を超えると、キャッシュフローが少なくなり、
サラリーマンへの融資は難しくなるはずです。
私は５年以内には金利が上がってくると予測しています。
そうなると個人投資家が不動産投資できる期限は、
この先そんなに長くないかもしれません。
基本的に、日本の金融機関には、
「土地を持っている人が賃貸経営をするべき」という考え方が根強くあります。
たまたま金利が低く、土地が安い時期だったので、
私は土地と建物を同時に買うことができましたが、
近い将来、それができなくなる。
ですから、私はまだまだ買いの時期だと考えています。
つまり、買える今だからこそ、参入するべきですが、
ババを掴まない様に注意する必要はあります。
私のクライアントには、
「一気に買えるときに買い進んでください。後は安定時期に入るのが得策です。
その中で、５年間は一生懸命働いて、キャッシュフローを大切にするべきです。」
と伝えています。
ただ、どんな好機だとしても戦略を持ってやらないと失敗するのは世の常です。
金利が上がれば、資産インフレが起きて、不動産価格も理論的には上昇します。
そうすると家賃も上がる。金利ほどのスピードでは、上がりませんが、
理論的には上がると考えられます。
でも、実際の経済情勢は理論通りには動きません。
本来の経済理論とは異なり、金利が上昇しても不動産価格が下落することだって
あるかもしれません。そういったチャンスに自己資金を投下し、
バーゲン物件を狙うとキャッシュフローも大きくなります。
私の戦略の一つは・・・
●次回は「今後の金利動向（２）」についてです。
お楽しみに。
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