2009/04/03
【お宝不動産】新築マンション 建築業者さんとの温度差/ ５年理論とは？
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平成21年4月3日（只今のサラリーマン大家さん志願者 4,426名）
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● 目次
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◆ 沢孝史のサバイバル賃貸経営術
土地から購入する新築マンション建設 建設編
〜建築業者さんとの温度差〜
◆ 松村裕一の不動産投資家成功への道
不動産投資への参入タイミング
〜５年理論とは？〜
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【 沢孝史のサバイバル賃貸経営術 】
土地から購入する新築マンション建設 建設編 その２
サラリーマン投資家の沢さんが、大家さん業を営む上で編み出してきた
様々な経営術を、皆様に惜しみなくご提供するコーナーです。
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●建築業者さんとの温度差
建築費が高騰している現在の状況で、新築物件を成功させるには、
「必要最低限のスペースで、入居者が要求する広さ、機能を満たすこと」
が必要で、スペースを有効活用することがコストダウンにもつながる
と私は考えているのですが、
建築プランを提案してくる業者さんも同じ気持ちでいてくれるのかどうか。
それが問題です。
また、基本となる建築コストについても、私は、良いものを必要最低限の
コストで作ることを希望しているだけで、
非常識な話をしているつもりはありません。
しかし業者さんは（すべての業者さんがそうではありませんが）、
良いものを作るためにはコストは高くなるのは当然だと考えているようです。
考え方に違いがあることを理解して、あきらめずにこちらの考えを伝え、
説得していくことが大切なのです。
★次回は『土地から購入する新築マンション建設 建物編
〜建築価格は積算法〜』です。
お楽しみに。
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【 松村裕一の不動産投資家成功への道 】
3年間で10億円の不動産投資を成功させた「元・普通のサラリーマン」
松村裕一氏が、不動産投資家成功への道のりを語ります。
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■第30回 不動産投資への参入タイミング
〜今、不動産投資を始めるのは適当か？〜
●不動産投資「５年理論」とは？
事業や投資にとって大切なのが、ポートフォリオのバランス化です。
私のポートフォリオはまだまだ不動産の割合が高く、
理想のポートフォリオとは言えませんが、安定はしています。
また、マーケットに左右されないので、
戦略的には成功しているといえるでしょう。
マーケットが下落し、路線価が下がったら、
融資を受けている金融機関から担保価値がなくなったと言われる
可能性がないわけではありません。
しかし、不動産投資を始めて５年ぐらい運用すれば、
不動産価格が買った当時より下がったとしても、私の戦略ですと、
いろいろなリスクの軽減が図れます。
私はよくクライアントに言う言葉があります。
それは、「５年間はがんばって下さい。」という言葉です。
５年ぐらいすると、不動産って安定してくるものなのです。
元本返済が進み、出口戦略も立てやすくなる。
当然、税引き後のキャッシュフローで、お金も貯まってくるし、
５年経てば、いろいろな事が分かってくるので、
気持ち的にも、経営的にも楽になります。
たまたま今現在は、株安や円高など投資活動の転換期を迎えていますが、
私は不動産投資をメインにしていて良かったなと実感します。
繰り返しになりますが、不動産投資は税引き後のキャッシュフローさえ
出ていれば、あまりマーケットの影響は受けないのです。
もちろん、レバレッジを効かせているので、
価格が大きく下落するのは心配ですが、
それもキャッシュフローさえ出ていればあまり問題とはなりません。
●次回は「今後の金利動向」についてです。
お楽しみに。
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