2009/03/27
【お宝不動産】新築マンション 投資コンセプト/ 他の投資との比較
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平成21年3月27日（只今のサラリーマン大家さん志願者 4,511名）
メルマガ版『お宝不動産で金持ちになる！』 ＜第２４９号＞
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● 目次
◆ うっちゃんと佐藤氏の豪華２枚組DVDのご案内
◆ 沢孝史のサバイバル賃貸経営術
土地から購入する新築マンション建設 建設編
〜投資コンセプトに独自性を〜
◆ 松村裕一の不動産投資家成功への道
不動産投資への参入タイミング
〜今不動産投資を始めるのは適当か？（前編）〜
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【 沢孝史のサバイバル賃貸経営術 】
土地から購入する新築マンション建設 建設編 その壱
サラリーマン投資家の沢さんが、大家さん業を営む上で編み出してきた
様々な経営術を、皆様に惜しみなくご提供するコーナーです。
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●投資コンセプトに独自性を
既存物件にチャンスは回ってきますが、
それは新築物件の建築費が上がることの裏返しです。
単純に考えれば、新築は不利ということになります。
ただし、私は将来も建築費は上がり続けると予想していますから、
先に建てたほうが良いというのも新築をやる単純な理由です。
しかし、実際の計画で以前と同じものを建てた場合、
家賃は変わらずに建築費は高くなってしまいます。
つまり利回りは低下してしまいますので、
投資として成り立たない可能性もあるのです。
そこで、今回の計画では物件のあり方を一から見直すことにしました。
たとえば、今までの家賃算定では、
「占有面積が○○平方メートルだから、家賃はだいたい△△万円になる」
と考え、まず広さの確保を中心に考えてきました。
しかし、施工床面積が広くなれば建築費も上昇します。
面積から家賃を考えることからは
建築費のコストアップ分を吸収できないのです。
そこで、今回の物件を考える際に基準としたのは広さを最初に考える
のではなく、最初に入居者が求める機能、
そして支払える家賃からスタートし、
それを満足させるために必要な空間を最小限とすることによって
コストアップ分を吸収する、
つまり利回りへの影響を最小限に食い止めることを考えたのです。
★次回は『土地から購入する新築マンション建設 建物編
〜建築業者さんとの温度差〜』です。
お楽しみに。
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【 松村裕一の不動産投資家成功への道 】
3年間で10億円の不動産投資を成功させた「元・普通のサラリーマン」
松村裕一氏が、不動産投資家成功への道のりを語ります。
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■第29回 不動産投資への参入タイミング
〜今、不動産投資を始めるのは適当か？〜
●他の投資との比較(２）
なぜなら、私の指標は不動産価格ではなく、
税引き後のキャッシュフローを見て買っているから、
物件価格が下落しようとも、キャッシュフローが出れば
別に問題はないという考え方なのです。
マーケットの動向を見て不動産投資を行なっている訳ではありません。
要するに予測が難しいマーケットを見ながら、
いつ参入するかを考えていた訳ではないのです。
ただ、ここで注意して頂きたいのは、
不動産のマーケット価格と銀行の評価から来る価格とは、
だいぶ違うと言う事です。勿論、銀行評価の方が厳しい価格です。
現在、都心部など、一部の不動産マーケット価格は高騰し、
今が売り時の投資家もたくさんいます。
しかし、物件の税引き後のキャッシュフローが出ていれば、
慌てて売る必要はありません。
確かに、高いときに売ってキャッシュにするというのも一つの戦略です。
でも、そのキャッシュを次にどのように運用するのか。
売った物件に代わる、いい不動産を買うことができるのか
といえば難しいでしょう。
所有している物件の場所や残債の金額にもよりますが、
建替えが検討できるのは、不動産投資のメリットでもあります。
税引き後のキャッシュフローが出る物件に投資できている方の、
エグジット（出口戦略）は、実はそう簡単ではありません。
なぜなら、不動産投資には事業の側面があるからです。
逆に言うと、株や為替には事業の側面がない分、
不動産投資よりも投資方法が簡単というメリットもあるわけです。
また、不動産はキャピタル狙いで売買すれば、確かに大きい金額にはなります
が、レバレッジを効かせた借入金の返済や税金なども考えると
大儲けする程の利益を上げるのは簡単ではありませんし、リスクも大きい。
私は、不動産売買は、そんなに儲かる商売だとは思っていません。
それだけを繰り返し行うプロであれば、良いでしょうが、リスクも高く、
誰でも出来る訳ではありません。
株や為替では、上手く投資すると大儲けできそうですが、
それも簡単ではないでしょう。
私はトライしていないので、分かりませんが、
自分の専門分野以外への投資は、プロに任せます。
つまり、私の場合は、プライベートバンクだけです。
●次回は「不動産投資「５年理論」とは？」についてです。
お楽しみに。
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