2009/03/13
【お宝不動産】新築マンション 賃貸は建ちづらい？！/ 欧米不動産の良さ
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平成21年3月13日（只今のサラリーマン大家さん志願者 4,499名）
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● 目次
◆ お宝不動産公式フラワーギフト絶賛販売中！
◆ 沢孝史のサバイバル賃貸経営術
土地から購入する新築マンション建設 建設編
〜賃貸物件は建ちづらくなる？！〜
◆ 松村裕一の不動産投資家成功への道
海外不動産への投資
〜欧米の不動産がいい理由〜
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【 沢孝史のサバイバル賃貸経営術 】
土地から購入する新築マンション建設 建設編 その壱
サラリーマン投資家の沢さんが、大家さん業を営む上で編み出してきた
様々な経営術を、皆様に惜しみなくご提供するコーナーです。
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●賃貸物件は建ちづらくなる？！
さて、今後もインフレが進行し、
さらにインフレ率以上に建築費が上がるとどうなるでしょう。
ここでのポイントは「建築費の上昇分を家賃に転嫁できるかどうか」です。
建築会社さんの中には
「建築費は高くなりますが、その分グレードも上がるので家賃も上げられます。
ですから建築費が上がっても利回りは変わりません」
と主張される会社もあります。
家賃が高くなってもグレードが高い物件に住みたいという
強い需要がある場合にはその通りでしょう。
しかし、実際の賃貸市場に接していると
「そんな単純な話が通るほど状況は良くない」と感じます。
まして、昨今ではファンドによる物件の大量供給もあり借り手有利の状況です。
お金をかけたからといって正当な評価を受けられるとは思えません。
したがって、建築費が単純に上がる場合グレードがアップすることはないのです。
物価全体が上昇する中で、多少は家賃も上がる可能性もありますが、
建築費アップ分をすべて吸収できるほどの上昇は望めないと思われます。
建築費の上昇に見合う家賃上昇は見込めないということは、
即投資利回りの低下につながります。
つまり、不動産投資が今より不利な投資になり、
一定の収益を見込んで投資を検討する人の中には中止する場合も出てくる、
その結果、物件が建ちづらくなるのです。
★次回は『土地から購入する新築マンション建設 建物編
〜供給が変わるとき〜』です。
お楽しみに。
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【 松村裕一の不動産投資家成功への道 】
3年間で10億円の不動産投資を成功させた「元・普通のサラリーマン」
松村裕一氏が、不動産投資家成功への道のりを語ります。
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■第27回 海外不動産への投資 〜なぜ海外不動産投資を目指すのか〜
●欧米の不動産が良い理由
海外不動産投資というと、新興国不動産への投資をイメージする方が多い
かもしれません。私は新興国不動産投資をダメだとは思ってはいません。
私は建築士というステージからスタートして、現在の位置にいるのですが、
ある意味、建築物に対する魅力というものを感じ続けています。
中国やベトナムにも立派な建築物や歴史的建造物などがありますが、
一般的に、現代建築の見地からみて、新興国は近代建築の歴史が短い。
そういった考え方から、私が第一にターゲットにしたい国ではありません。
私は、学生の時に西欧建築に魅せられて、一人でヨーロッパを周りました。
特にスペインのバルセロナにあるガウディの建築を見た時は衝撃的で、
１日中、サクラダファミリアを眺めていた記憶が有ります。
建築構造の技術やファサードのデザイン、
インテリアなど、建築は本当に奥が深いのです。
もちろん、新興国の不動産は絶対に買わないということではなく、
海外不動産投資の第一目標を達成してから
取り組んでみたいジャンルなのです。
確かに新興国不動産への投資は、
今のうちにやっておいたほうがいいという方が結構います。
新興国の不動産は大化けする可能性を秘めていますが、
税引き後のキャッシュフローの安定性に対し、
自己資金を投資して、そこから利回りがいくら出るという戦略が、
私の基本スタンス。
これは、最初に影響を受けた国がイギリスというのもあるでしょう。
ですから、キャピタル狙いではなく、あくまでもインカム狙いなのです。
それからこんな理由もあります。それは「カジノ」がある国です（笑）。
人に言うと笑われそうですが、あの独特の雰囲気が好きですね。
カジノは自分の感性を信じ、それに賭ける世界。
自分自身の決断力を磨くことにもなる。
もちろん、ハマったらアウトですが、それをマインドコントロールするのも、
やはり自分を磨くことになると思っています。
その理由は、私の第一回セミナーDVDの中でお話しておりますので、
ご興味のある方は見て下さい。
私の根底には「人生を楽しもう」というのがあります。
いろいろなお金持ちの方がいらっしゃいますが、
本当に幸せな金持ちというのは案外少ないかもしれません。
私には将来の戦略があり、今は種まきの時期だと思っています。
その種まきをやるかやらないかで、人生は大きく変ってくるでしょう。
その種が45〜50歳の間に開花すればいいなと、考えているところです。
いよいよ次回は、最後になると思いますが、
総括として書かせて頂ければと思います。
●次回は「不動産投資への参入のタイミング」についてです。
お楽しみに。
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投資の判断はあくまで自己責任であり、当方はその実行及び結果について
一切の責任は負いません。
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