2009/02/27
【お宝不動産】新築マンション 新築を建てる理由/ 究極のリスク分散
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平成21年2月27日（只今のサラリーマン大家さん志願者 4,560名）
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● 目次
◆ 3月14日開催「お宝セミナー」お申込受付中！
◆ 沢孝史のサバイバル賃貸経営術
土地から購入する新築マンション建設 建設編
〜私が新築を建てる理由〜
◆ 松村裕一の不動産投資家成功への道
海外不動産への投資
〜究極のリスク分散〜
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【 今週のおすすめ情報 1】
★お宝セミナー お申込受付中★
今回のセミナーは3/14「豪華四本立て不動産投資セミナー」です。
セミナー第一部は８棟・５９室を所有し、年間家賃収入２５００万円を誇る
松田 淳さん
ネットを活用した高利回り物件激安購入法をご紹介頂きます！
そして、第二部は中古物件再生・設計・施工のG-FLAT株式会社を経営する
島岡 美穂さん
第三部は再び松田さんによる
ホームセンター＋ＤＩＹでここまでできる
〜戸建て丸ごとを４０万円で完全リフォームした方法〜
第四部はスペシャル企画 パネルディスカッション
「松田＆島岡 リフォーム徹底対談」。
ＭＣはもちろん私が担当します。
という、なんと豪華４本だて！
お申込お待ちしております。
◆お宝セミナー プログラム
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＜第二部＞あなたの物件 エラバレル部屋ですか？（島岡氏）
＜第三部＞ホームセンター＋ＤＩＹでここまでできる
戸建て丸ごとを４０万円で完全リフォームした方法（松田氏）
＜第四部＞スペシャル企画 パネルディスカッション
松田＆島岡 リフォーム徹底対談（松田氏、島岡氏）
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【 沢孝史のサバイバル賃貸経営術 】
土地から購入する新築マンション建設 建設編 その１
サラリーマン投資家の沢さんが、大家さん業を営む上で編み出してきた
様々な経営術を、皆様に惜しみなくご提供するコーナーです。
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●私が新築を建てる理由
前回まで、融資についてお話してきましたが、
今回から実際にどんな計画を考えたかについてお話します。
私は０６年にも土地からの新築をやり、
現在も幸いなことに満室経営を続けています。
この土地は最近の地価高騰の前、０５年に購入したものですから、
現在の相場に比べれば、２０〜３０％は安く入手しています。
また建築費も現在より割安でしたので、今振り返ってみれば
有利な条件がそろっていたことになります。
しかし現在、土地価格は若干下がったとはいえ高値水準には違いありませんし、
建築費は原材料の高騰を受け、以前上昇傾向にあります。
そんな状況の中、あえて新築をやる意味があるのでしょうか。
根底には「新築を建てるのが楽しい」という大きな理由があるのですが、
それだけではもちろん新築は建ちません。
無鉄砲なところがある私でも、一応思うところがあるのです。
★次回は『土地から購入する新築マンション建設 建物編
〜インフレと不動産投資〜』です。
お楽しみに。
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【 松村裕一の不動産投資家成功への道 】
3年間で10億円の不動産投資を成功させた「元・普通のサラリーマン」
松村裕一氏が、不動産投資家成功への道のりを語ります。
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■第25回 海外不動産への投資 〜なぜ海外不動産投資を目指すのか〜
●究極のリスク分散
現状の日本にあまり不満がない私が、なぜ海外不動産投資を考えるのか？
目的の一つは、リスクの分散です。
国内の個人投資家からすると、「そこまで考える必要があるのか？」
と、言われるかもしれません。
それでも私は、不動産のリスク分散を真剣に考えています。
ここで言うリスクとは、日本経済のデフォルト（破綻）や
震災といった自然災害などのカントリーリスクです。
要するに、日本を脱出しても生活できる基盤を海外に作り、
地政学的なリスク分散を個人レベルでもやっておきたいのです。
もしかしたら北朝鮮からミサイルが飛んでくるかもしれないと（笑）。
でもこれは冗談ではありません。
世界の富裕層は真剣にそういったことを考えているのです。
彼らは自国に何かあった場合でも、
自分の一族は絶えないような行動をとる。
またまた「そこまで考える必要があるのか？」
という声が聞こえてきそうですが、
欧米の富裕層の考え方を目指していくのは、大事です。
「松村さん、最初からそういう戦略だったの？」と問われれば、
そうではありません。
ここまでくる経過の中で、いろいろな人に会い、
いろいろなことをやってきて、そういった大切さを感じてきたのです。
でも、簡単に海外不動産投資ができるわけではありません。
その国の慣習、税制、法律などが違うからです。
ではどうやって海外不動産を買っていくのか？
昨年末にヨーロッパを周りましたが、日本の不動産が格安に感じるほど、
ヨーロッパの不動産はとにかく高い！という印象でした。
私には、イギリスに居た当時から今まで、揺るがない考え方があります。
それは「世界の経済活動は金利に連動する」です。
簡単に言うと「金利を払っても、キャッシュフローが出る投資であればよし」
という考え方ですね。
個人投資家のみなさんは、利回りを追及し、
年利8％、10％、15％と考えますが、私は違う考え方をしています。
高利回りかどうかは、今はそれほど重要なことだと考えてないからです。
金利を払って、経費を払って、税金も払って、
手元に残るキャッシュがいくらなのか？
税引き後の自己資本に対する利回りはどうなっているのかが、
考え方のポイントになっています。
特に海外不動産投資の場合は、グロスの利回りだけに捉われないで、
自分が突っ込んだ資金に対する利回りを考え、
税引き後のキャシュフローで見るべきでしょう。
その国の金利が6％だとしても、キャッシュフローで1％でも利益が出れば、
買っていくべきなんだと思います。
●次回は「ネットワークに学ぶ」についてです。
お楽しみに。
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