2008/10/03
【お宝不動産】需要の変化に対応した間取りを / 資金調達に対する考え～先駆者に学べるメリット
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平成20年10月3日（只今のサラリーマン大家さん志願者 4,475名）
メルマガ版『お宝不動産で金持ちになる！』 ＜第２２４号＞
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□□□□□□ 沢 孝史
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● 目次
◆ 今週のおすすめ情報
快適で安全な住まいづくりが勝ち残り大家さんのポイント
『リノベ＆防犯対策セミナー』開催！！
◆ 沢孝史のサバイバル賃貸経営術
需要の変化に対応した間取りを
◆ 松村裕一の不動産投資家成功への道
資金調達に対する考え〜先駆者に学べるメリット〜
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【 今週のおすすめ情報 １】
★お宝不動産セミナー第二十回 10月25日（土）開催！★
『リノベーション投資の秘密＆本当に効果のある防犯対策』
リノベーションを考える際には、空室対策だけでなく、
防犯対策も大切です。
快適で安全な住まいを提供すること、これが大家としての努めであり、
その知識の習得は勝ち残るための必須条件です。
この二つの知識を得ることは１＋１が２ではなく、
３にも４にも、いえ、それ以上の効果になるのです。
今回のセミナーはテンコ盛り３部作。お楽しみに〜
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【第一部】
リノベーション投資の秘密
講師： うっちゃん （内海 芳美）
【第二部】
〜警察官だった大家だから分かる〜
本当に効果のある防犯対策
講師： 佐藤 直希
【第三部】
スペシャル企画パネルディスカッション
「「今、首都圏の不動産は買いか！？」」
パネリスト：沢孝史、うっちゃん、佐藤 直希、坂口直大
★詳細・お申込はこちら▼▼▼
http://www.otakarafudousan.com/seminar/seminar081025.html
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【 沢孝史のサバイバル賃貸経営術 】
サラリーマン投資家の沢さんが、大家さん業を営む上で編み出してきた
様々な経営術を、皆様に惜しみなくご提供するコーナーです。
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●需要の変化に対応した間取りを
賃貸需要は絶えず変化します。
今人気の間取りが２ＬＤＫだったとしても、
１０年後に同じ広さの１ＬＤＫが好まれるかもしれません。
だったら、間仕切りひとつの使い方で、
１ＬＤＫでも２ＬＤＫでも使える間取りにしておくとこが合理的ですね。
新築間取りのちょっとした工夫でそれが可能になるのです。
●部屋の大きさも感性に合わせて
もう一つ、タイの間取りで気になる点がありました。
それは部屋の大きさです。
広いリビングはあこがれかもしれないが
落ち着かないこともあるのではと感じました。
実際に住んでいる駐在員の奥さんも
「こちらではホームパーティーなどを各家庭で開くこともあるので
広いリビングは必要なのですが、日常は必要ないかもしれませんね」
と話していました。
実際、日本人であれば部屋は畳数で考えます。
八畳の部屋と聞けばイメージが浮かんできますね。
それだけ私達の生活スタイルに定番の部屋の大きさというのは
染み付いているのでしょう。
ただ広ければ良いということではなく、
快適な広さというものもあるのでしょう。
賃貸住宅の間取りを考える際も、この定番を意識することが必要です。
賃貸住宅で極端に広い部屋というのはありえないでしょうから、
広すぎを心配する必要はありません。
むしろ問題となるのは、
部屋の面積だけで考えるべきではないということです。
★次回は、『部屋の形状を考慮しよう』です。
お楽しみに。
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◆ 沢孝史の新刊発売！！『借金パワーで金持ちになる！』
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昨年から、「出すよ〜」といいながらずれまくって、
ついに予告からほぼ1年経過してしまいましたが、
やっと発売です。
私が不動産投資を始めて、それから急速に資産が増えています。
そのの原動力は「借金」。
つまり、借金をコントロールして使うことこそ投資のツボなのだ
ということを書いてみたかったのです。
ネタは自分の頭の中の組みあわせとシミュレーションなので
かなり消耗して書きました。
発売に合わせて、お宝ＨＰではキャンペーンもやっています。
本とキャンペーンの詳細は以下のＵＲＬを見てください〜
★『借金パワーで金持ちになる！』詳細はこちら▼▼▼
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【 松村裕一の不動産投資家成功への道 】
3年間で10億円の不動産投資を成功させた「元・普通のサラリーマン」
松村裕一氏が、不動産投資家成功への道のりを語ります。
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■第7回 資金調達に対する考え〜先駆者に学べるメリット
一棟目は無理ですが、資金調達の中で重要な概念として、
銀行の分散があります。
現在、銀行倒産リスクは低いのですが、
将来的にあなたが取引しているメインの一行
（日本ではメインバンクという考えがありますが、私はこの常識を疑っています）が、
手を引いたらアウトなわけです。
私は複数の銀行様とお付き合いし、お互い緊張関係を保ちつつ、
ある銀行が私に対し、もしもヘンなことをしたら、
いつでも借り変えられる準備をしています。
当然、一棟目の借り入れをする場合も、
各行に打診し、一番条件のいい銀行と契約するべきです。
金利が１％違ったら大きいわけですから。
しかし、一般的には借り易い金融機関から借りてしまう傾向があるようです。
金利の高い金融機関はそれなりにリスクをとっているので借り易いわけです。
このような金融機関からの借り換えはペナルティが発生し、
その金額は残高の１％などで、バカになりません。
以上は当たり前の話のように聞こえるかと思いますが、
実際に当事者となると、なかなか難しい交渉となります。
当時の私のように銀行窓口に飛び込んでしまう個人投資家と、
初心者の段階で、いろいろ知っているアドバイザーがいるのとでは
雲泥の差があることは明白です。
日本の不動産鑑定評価の手法が
従来の積算法から収益還元法に移行しつつあるとはいえ、
やはり融資の際に、個人のバックボーンが関係してきます。
サラリーマンか個人事業主か、借金の有無など、
千差万別であるバックボーンに関しては、個別に補っていく必要があります。
例えば、「自己資金のない年収７００万円のサラリーマンが、
連帯保証人を付けずに１億円の融資を受けたい」場合でも、
可能な場合があります。（もちろん、物件の収益力があることが条件ですが）
また、１億円にこだわらない柔軟な気持ちが必要です。
1億５０００万円でも収益の出る物件を見つけたら、
1億５０００万円の融資を受ける方法を考えればいいんです。
そして諦めずにチャレンジするマインドが必要です。
自己資金がないから、自分の年収では厳しいから、
サラリーマンだから、連帯保証人がいないから・・・、
で諦める必要はないと思います。
もちろん、物件の収益力があることが条件ですが、
いろいろと戦略を立てられれば、チャンスは有ると私は信じます。
不動産投資には抜け道や裏技のようなものがあります。
経験のある人間（先駆者）にアドバイスを受ける事は、
学べるメリットも大きく、成功への近道なのかもしれません。
★次回は「物件調達のポイント 〜今、不動産は買いなのか？〜」です。
お楽しみに。
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