【お宝不動産で金持ちになる！】第１９３号 [まぐまぐ！]

2008/02/29

【お宝不動産で金持ちになる！】第１９３号

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平成20年2月29日（只今のサラリーマン大家さん志願者 4,681名）

メルマガ版『お宝不動産で金持ちになる！』　　　＜第１９３号＞
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　● 目次

　◆　沢孝史のサバイバル賃貸経営術
　　　『インフレ・金利動向と賃貸経営』第９回

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【　沢孝史のサバイバル賃貸経営術　】

　サラリーマン投資家の沢さんが、大家さん業を営む上で編み出してきた
　様々な経営術を、皆様に惜しみなくご提供するコーナーです。

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◆インフレ、金利動向と賃貸経営　第９回

前回は、「将来の物件価値を加味する」ことが
利回りを見るときのツボだとお伝えしました。

今日は具体例についてお伝えしましょう。

たとえば、2,000万円で利回り４％と
銘打った物件を購入し10年間保有したとします。

10年間で実際に得られた家賃収入が800万円であれば、
この物件の利回りは確かに４％だったとも言えます。

▼将来の物件価値
でも、ここで投資元本（物件価格）の要素を加味して
計算したらどうなるでしょう。

この物件の市場価値が購入価格より20％下落していたら、
物件価格は1,600万円です。

売却した場合、
10年間の家賃800万円と売却価格1,600万円の
合計2,400万円が10年間の投資全体の成果になります。

この場合、投資金額は2,000万円でしたので
400万円のプラスとなり、
利回りは概算で（400万円÷2,000万円）÷10年間＝２％と計算されます。

▼本当の利回りとは
つまり、表向き４％に見えていた利回りが
10年後に売却して確定すると実際には２％だったということになります。

このように、投資元本（物件価値）の変動までを加味した利回りを
期待利回りと言います。
（正確には期間中の利息の取り扱いなど修正が必要）

不動産価格は変動するものですから、
投資の利回りは常に期待利回りで考えることが必要です。

★次回は、「イールドギャップと利回り」についてお伝えします。
お楽しみに。

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