2009/11/05
不労所得への招待状～プロに学ぶアッと驚く不動産投資
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ CFネッツグループ メールマガジン 不労所得への招待状～プロに学ぶアッと驚く不動産投資 コンサルティングデスク通信 2009年11月5日（第343号） http://www.cfnets.co.jp/ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ CFネッツグループメールマガジンをご覧の皆さま、こんにちは。最近セミナー 会場で「メルマガ読んでますよ！」と声をかけていただくことが増えた企画開 発室の関谷です☆いつもお読みいただき、ありがとうございます！＞＜ さてさて、最近は東京開催のセミナーにひとりで（・・・と言っても、営業ス タッフの皆さんに支えられているのですが）参加する機会が増えました。会場 で「あれ、今野さんはー？辞めちゃったの？」とたくさんのお客様に尋ねられ るのですが、・・・辞めてません！！笑 いつも優しく、厳しく（？）お仕事を教えていただいているセミナー担当の今 野は、ただ今社長と共に全国縦断中です・・・！ ▼倉橋隆之新刊『不動産投資、成功の方程式』出版記念講演 全国縦断セミナー http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/20091031houteishiki.html セミナー会場でのお客さまの声が届いたのか、今週から新連載「セミナー担当 今野の“コンサルティングデスクお仕事日記”」がスタートしました！メール マガジンにて、元気にお仕事をしている今野を是非ご確認いただければ幸いで す（笑） さて、どこもかしこも暑苦しいぐらいに盛り上がっている首都圏以外の各地域 ですが、やはり今最も熱いのはオープンから1ヶ月がたちましたCFネッツ大阪 支社！ 今週日曜日は、山内真也CPMによる「不動産投資初級セミナー」開催。 そして、来週土曜日は首都圏で大人気の「ミニフィールドワークセミナー」が 大阪初開催です！ どちらも、お席に限りがございますので、是非早めにチェックしてみてくださ いね＾＾ ▼《本日最終申し込み受付！》 11/8開催 山内真也CPM講演「不動産投資初級セミナー」 http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/20091108miniseminar.html ▼《残席わずか！！》 11/14開催 「ミニフィールドワークセミナー」ワンルームコースin大阪 http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/mini.html 密かに大阪出張を期待していたのですが・・・・当分はナイな・と悟ってみた 企画開発室の関谷でした。それでは、また。 ●今週のラインナップ ・コンサルティングデスク通信「新潟AMデスク編」第12回 ～空室率について 新潟コンサルティングデスクAM事業部 野崎誠 ・コンサルティングデスク通信「新潟PMデスク編」 第12回 新潟コンサルティングデスクPM事業部 古川喜代志 ・《新企画！》 「セミナー担当今野の“コンサルティングデスクお仕事日記”」 株式会社シー･エフ･ネッツ企画開発室 今野 くに江 ・セミナー最新情報 株式会社シー・エフ・ネッツ 企画開発室 関谷 直子 CFネッツ本社ブログ http://blog.livedoor.jp/cfnets_konandai/ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■■■コンサルティングデスク通信「新潟AMデスク編」■■■ 第12回 ～空室率について 新潟コンサルティングデスクAM事業部 野崎誠 http://niigata.cfnets.co.jp/staff/nozaki.html ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 物件の評価時にキャッシュフローシートなどを使用して収支をシュミレーショ ンする場合、ＧＰＩ（潜在総収入）から空室損等を引いてＥＧＩ（実行総収入） を求めますが、そのためには評価する物件の空室率をできるだけ正確に調べる 必要があります。 現状でアパートの総戸数全10室中2室が空室という場合、その時点での空室率 は20％になります。 時点空室率（％）＝空室数÷総戸数×100 これはレントロールなどで調査したある時点での単純な空室率であって、現在 の空室がどの程度の期間で成約するかは、物件の所在する地域や建物の設備、 築年数などによって異なりますので、時点空室率がその物件の本来の空室率と はいえません。 そこで上記のようなピンポイントでの空室率ではなく、より正確に空室率を求 めるために年間を通して各部屋がどのくらいの期間空室で、どの程度稼働して いたかをトラックレコードを用いて調査する稼動空室率があります。 稼動空室率（％/年）＝（空室数×空室期間）÷（総戸数×稼働期間）×100 ただし既存の物件でトラックレコードをきちんと録っている物件はファンド物 件などの大規模物件以外はほとんどないと思いますので、その場合は評価する 物件の近隣で自分たちが管理しているトラックレコードのある同様の物件を参 考にして空室率を求めます。 また最近では『入居から3ヶ月間は賃料半額』や『入居から6ヶ月間はフリーレ ント』のような賃貸借契約もめずらしくありませんので、この場合は部屋自体 が稼動していても賃料が取れていないと稼動空室率がその物件の正確な空室率 とはいえないケースもあります。そのような場合は稼動ベースでななく賃料ベー スで空室率を求める賃料空室率を使用します。 賃料空室率（％/年）＝（予定賃料－実収入）÷予定賃料×100 空室率の種類には以上の3つがありますが、注意が必要なのはトラックレコー ドのある物件で稼働空室率や賃料空室率を求める場合でも、そもそもその物件 のリーシングや物件管理が適正に行われてなければ、それらのデータはあまり 意味がないということです。リーシング会社のリーシング能力が明らかに他社 より劣っていたり、募集賃料が相場とかけ離れていたり、ＰＭ会社が行う物件 のメンテナンスが行き届いていなかったりすれば、当然それが空室や賃料収入 のダウンにつながりますので、トラックレコードからのデータがそのままその 物件の本来の空室率とはならない場合があります。トラックレコードのデータ をそのまま使って良いのは信用できる管理会社が適正な管理を行っている場合 のみで、その他の場合はそれらの問題に応じた補正を行う必要があります。 つづく ========================================================================== ★★全国各地で大好評！12/5ついに新潟開催！★★ 倉橋隆行最新刊『不動産投資、成功の方程式』出版記念講演in新潟 http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/20091031houteishiki.html ☆☆☆個人ブログ開設しています！ http://blog.livedoor.jp/realplan_nozaki/ 「アセットコンサルタント野崎誠のブログ」 ★☆新潟コンサルティングデスクAM事業部のご紹介☆★ http://niigata.cfnets.co.jp/ リアルプラン株式会社 〒950-0917新潟県新潟市中央区天神2-2-7 TEL 025-290-5411 FAX 025-290-5599 ========================================================================== ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■■■ コンサルティングデスク通信「新潟PMデスク編」 ■■■ 第12回 新潟コンサルティングデスクPM事業部 古川喜代志 http://niigata.cfnets.co.jp/staff/furukawa.html ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 今回は新潟の不動産投資事情についてお話します。 以前、倉橋社長より「新潟ってこんなに利回り低いの～～～？？？」と言われ たり「新潟って家賃高いね～～～～」とか言われたりしてました。 もちろん、全部が全部ではありませんし、何処の地域でもそうかと思いますが、 一般に流通している投資物件はあまり・・・というか購入したら絶対に失敗し そうな物件ばかりなのが、実情です。新潟市中心部は家賃も高いのですがそれは 新築当初だけで5年も経つと1割～ダウンは当たり前、空室も増える・・・結果 収益の圧迫を招くといった悪循環に陥っているようです。 最近は新築物件の供給も減少傾向にあるようですが、これまでが過剰だったた め暫くは空室率は高い状態が続くと思われます。分譲マンションも乱立は収ま りはしましたが、売れ残り多数のようです。 とまあ、悪いことばかり書いてしまいましたが、これが地方の実情かと思いま す。 但し、これから適正な価格での流通が始まると思っています。収益価格でも購 入が中々新潟では適応しなかったのですが、少しずつ「ネット利回り」を基に 売買価格が成立すると 思ってますし、そうでないと健全な不動産投資にはならないと思います。 変わらないと皆さん「首都圏」に行っちゃいますしね。 （かくいう私も首都圏を虎視眈々と狙っていたりして・・・・・） そんな中で私も倉橋社長の著書「不動産投資、成功の方程式」を読みました。 不動産投資のバイブルですね、これは。これを読んだら失敗する人は激減する と思います。 何回も読んで自分の物にすれば、失敗するはずがなくなると思います。 あとはセミナーを受講すれば怖いものなしになること間違いなし！？です。 宣伝をしてる訳ではありませんが、 私自身も知識の整理になりましたし、是非読まれることをお勧めします。 つづく ========================================================================== ★★全国各地で大好評！12/5ついに新潟開催！★★ 倉橋隆行最新刊『不動産投資、成功の方程式』出版記念講演in新潟 http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/20091031houteishiki.html ★☆新潟コンサルティングデスクPM事業部のご紹介☆★ http://niigata.cfnets.co.jp/ 株式会社ヤマキ・プロパティマネジメント 〒950-2002新潟県新潟市西区青山1-24-9 TEL 025-234-4612 FAX 025-290-5599 ========================================================================== ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 《新企画！》 ■■■セミナー担当今野の“コンサルティングデスクお仕事日記”■■■ 第1回 株式会社シー･エフ･ネッツ 企画開発室 今野くに江 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 皆さま、こんにちは。CFネッツグループでセミナーを担当しております企画開 発室の今野です。 とご挨拶しますと、まるでセミナーが始まるかのようです。。。。 こんな感じで、私は毎週のように全国各地で不動産投資セミナーを開催するの が私の主な仕事の一つです。 「“主”って“セミナー担当”なんだから、それが仕事でしょ？？」とつっこ みが入りそうですが、セミナーに限らず、CFネッツの窓口として、CFネッツに 初めてお問合せしてくださった方と一番初めにお話させていただく仕事全般で す。 「個別相談受付」や「不動産投資倶楽部」なんかも私の部署の仕事です。 「不動産投資倶楽部」は「プラチナ会員」「ゴールド会員」「一般会員」とあ りますが、その詳しい内容はまた後日お話するとして、 “コンサルティングデスクお仕事日記”ですから、“コンサルティングデスク” のお話をします。 「“コンサルティングデスク”って何ですか？」とよく聞かれるのですが、 “コンサルティングデスク”というのは、CFネッツ本社と提携を結んでいただ いている全国各地の会社のことです。ちなみに直営店ではありません。首都圏 以外の直営店はこの10月にオープンした“大阪支社”が始めてです。 ちなみに“大阪支社”は元の“大阪コンサルティングデスク”のオフィスが “大阪支社”になり、“大阪コンサルティングデスク”を務めていた“株式会 社ユーアール・ジャパン”が“大阪北コンサルティングデスク”になってオフィ スを移転しました。 現在、「札幌デスク」「新潟AMデスク」「新潟PMデスク」「金沢デスク」 「富山デスク」「大阪北デスク」「大阪南デスク」「福岡デスク」の8デスク があります。 「何故、自分の地域がないの？」という問い合わせも多く頂いております （一番多いのが名古屋です）が、デスクがない地域でもカバーできるよう努力し ていますので、お気軽にお問合せください。 こんな感じで私の仕事を個人的にお話していきますのでどうぞよろしくお願い 致します！ ★☆今週のお仕事☆★ ●週末は東京、大阪、富山でセミナー開催。たくさんの方にご参加いただきま した。私は大阪に参加させていただきました！ ●本日、11/5（木）テレビ東京系「ワールドビジネスサテライト」に、CFネッ ツプロパティマネジメント事業部と倉橋のインタビューが放送予定でみなとみ らいオフィスでの撮影に同席しました！ ========================================================================== ★★次回、「セミナー担当今野の“コンサルティングデスクお仕事日記”」を お楽しみに！ 株式会社シー・エフ・ネッツ 企画開発室（セミナー・個別相談担当） 今野くに江 〒234-0054 横浜市港南区港南台3-3-1港南台214ビル4Ｆ tel : 045-832-7440 fax : 045-832-7452 mail : seminar@cfnets.co.jp ★★今野くに江が出演している、弊社不動産投資倶楽部 ゴールド会員のご案内動画はこちらから 【youtube】http://www.youtube.com/watch?v=Tsl_abEo9qY ★★企画開発室のメンバーが日々更新中！！ CFネッツ本社blog: http://blog.livedoor.jp/cfnets_konandai/ ========================================================================== ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ セミナー情報 http://www.cfnets.co.jp/seminar/index.html ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ CFネッツCEO倉橋隆行 待望の新刊「不動産投資 成功の方程式」 ■■■「出版記念講演」全国縦断セミナー■■■ 大阪・名古屋・東京・仙台・福岡・新潟・札幌・横浜・浜松・金沢 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 参加者全員書籍付き！（既にお持ちの方はセミナー受講料1,000円引き！） CFネッツグループCEO倉橋隆行の待望の新刊が、この度、朝日新書から発売さ れます。不動産投資で失敗しない為に必要な基本的な知識はもちろん、プロな らではの経験に基づいた知識を網羅した“不動産投資の集大成”といった内容 となっております。 この新しい書籍の発売を記念し、「出版記念講演」を全国各地で開催すること になりました。書籍に則したセミナー内容となっております。 『不動産投資 成功の方程式』を読んで不動産投資に“開眼”した方、改めて 知識が深くなったという方、「書籍だけでは物足りない！著者の生の声を聞き たい」という方、またとない倉橋・全国縦断企画を見逃しなく！ 11/15 横浜：CFネッツみなとみらいオフィス☆満員御礼 11/23 仙台：ホテルJALシティ仙台 ローズI 11/28 福岡：天神ビル11階 11号会議室 12/5 新潟：NICOプラザ 12/19 東京：TKP銀座カンファレンスセンター 12/20 浜松：TKP浜松カンファレンスステーション ▼その他会場の詳細は下記URLから！お申込もこちらのフォームから承ります。 http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/20091031houteishiki.html ▼書籍を購入後、お申し込みいただくと1,000円お得です。Amazonからどうぞ。 http://www.amazon.co.jp/dp/4022733039/ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 《本日最終申込受付！》 ■■■「不動産投資初級セミナー」■■■ 11/8 大阪開催 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 不動産コンサルタント山内真也CPM講演！ 失敗しない為に学ぶ、不動産投資の第一歩 不動産投資に興味はあるが何から勉強していいかわからない、そんなあなたの 初級セミナーです。何を始めるにしても不安はつきものだと思います、ただ進 まないと成功を手に入れることも出来ません。現在ではインターネットの普及 で多くの物件情報が溢れています、ただ本当に安全な投資物件なんてほんの一 握りなのです。優良物件の選定方法や収支の内訳、投資指標をご存知ですか？ これまで多くの個別相談をさせて頂きましたが、物件選定方法や基礎的な投資 指標の意味も知らずに失敗する投資家が後を絶ちません。結局は、その基礎を 知ることが失敗しない為の大前提なのです。これから不動産投資を始める方に はわかりやすく、既に行われている方にも有益な内容となっています。ぜひぜ ひこの機会にご参加下さい。 ▼参加ご希望の方は下記からお申込ください。 http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/20091108miniseminar.html ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ CFネッツアセットコンサルタント木内哲也CPM・山内真也CPM乗車！ ■■■「ミニフィールドワークセミナー」ワンルームコース■■■ 11/14大阪開催 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ バスに乗って、収益物件を実際に現地に見に行く「フィールドワークセミナー」 毎回好評を博していますが、大型バスの手配、倉橋・猪俣両名の日程調整など の関係で年に2回程度の開催となっています。 「もっと回数を増やして欲しい」「バスが横付けできないような物件も見てみ たい」「区分所有のマンションも見たい」「マンツーマンもしくは少人数での 開催をして欲しい」こういったご要望がいくつか寄せられていましたもので、 アセットマネージメント事業部(AM事業部)のスタッフ全員でアタマをひねり今 回の企画を実現することになりました。 今回のセミナーの目的は皆さんのお手元に情報がいく直前の作業を一緒に同行 していただくことにより、実際の物件選定のノウハウ・スキルを身につけてい ただくということです。もちろん、物件がオープンになる前の蔵出し情報をい ち早くゲットなんていうこともあるかもしれません。 狭い車内で半日、CFネッツのＡＭスタッフになったつもりで楽しんで学んでく ださい。 待望の大阪開催！募集と同時に満席になってしまう大人気セミナーです。お申 し込みはお早めに！ ▼参加ご希望の方は下記からお申し込みください。 http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/mini.html ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■■■ 猪俣淳の不動産投資実践塾 ～市場分析編～ ■■■ 11/14 金沢開催 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 「不動産投資」＝貸家業と言っていいのではないでしょうか。その物件が貸せ るかどうかは、不動産投資が成立するかどうかの根幹部分です。 地域経済分析・市場分析・市場性分析。 マクロとミクロ、両側からのアプローチを行うことにより「果たしてどこで投 資をすればよいのか？」という答えが見えてきます。 この｢市場分析編」セミナーでは、具体的にそのサイトのどの指標を使ってど ういう分析をするのかとういうレベルまで具体的なお話をします。 建築企画・ 購入計画をする上で必修のスキルといえるでしょう。 ▼参加ご希望の方は下記からお申込ください。（動画紹介もコチラから） http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/20091114kanazawa_shijoubunseki.html ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■■■「お金が増える自宅購入術！」■■■ 11/15 富山開催 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 不動産コンサルタント「藤原浩行CPM」セミナー 皆さんは自宅の購入を考える場合、どんな事をチェックしますか？ 「日当たり」「間取り」「価格」「築年数」「学区域」「駅からの距離」 「商業施設」「医療施設」「周辺の住環境」「毎月支払い額」「物件の将来性」 自分が住むとなると色々な事をチェックしなければなりませんから結構大変で すよね！これらの事を重要視するのは当然だと思います。でも、これから買う なら（買換えるなら）、もう一歩進化した自宅購入（買換え）を考えてみませ んか？ 本セミナーにご参加頂くと、自宅不動産の購入（買換え）に関する発想が180度 変わります。収支バランスの取れた自宅を買う（買換える）ための具体的な考 え方・テクニックについて徹底的に解説し、「お金が増える自宅の購入」「勝 ち組自宅の購入」について学んでいただきます。 ▼参加ご希望の方は下記からお申込ください。 http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/20091115jitakukounyuu.html ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■■■「不動産投資最前線と首都圏投資事情をファイナンスと投資実例で知る！」 11/28 大阪開催 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 不動産投資コンサルティングの最前線に身を置いている現場のコンサルタント達 だからこそ、リアルな「現場の今」を皆様にお伝えできるのです。都心以外の開 催要望にお応えいたしまして、前回の静岡県に引き続き大阪府で初開催をいたし ます。 「現場の今」の情報をいち早く入手し、その情報をどのように活用するのか？そ して推移していく状況から今後の動向を予測し成功して頂くためにも、是非ご参 加していただくことをお薦めいたします。 1部では、山内より不動産投資における肝である「ファイナンス」について、実際 に現場のコンサルタントがどのようにファイナンスを組み立てて融資を引き出して いるのか、書籍とは違うタイムリーな「今」の状況を詳しく解説します。 2部では、中元よりご自分と金融機関との相性から逆算した「どのエリアのどのよ うな物件が今の狙い目か」ということを、直近の取引事例をもとに、開催県に縁故 のある方特有のメリットを交えながら、中元より解説します。 3部では、自身も不動産投資家として家賃収入1200万円を稼ぎ出す井上より、全国 の不動産投資事情を踏まえながら、不動産投資で成功するための「本音」の物件 選定方法を伝授。自身の不動産ポートフォリオも公開。どのように不動産のプロ が、オーナー業を軌道に乗せてきたのかを知って頂けるのではないでしょうか。 ▼参加ご希望の方は下記からお申込ください。（紹介動画もこちらから） http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/20091128toushijitsurei.html ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ☆☆☆ 無料個別相談会 ☆☆☆ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 無料個別相談会を下記日程で開催しております。あなたのお住まいの地域で個別相 談が受けられる！是非この機会をお見逃しなく！！ ========================================================================== ★11/15「大阪支社」担当：木内哲也CPM・山内真也CPM （満員御礼） ★11/15「金沢コンサルティングデスク」担当：猪俣淳CPM ★11/29「大阪支社」担当：山内真也CPM （満員御礼） ========================================================================== ■ご予約：下記必要事項をＣＦネッツ企画開発室担当者までメールにてご連絡 ください。担当よりご連絡させて頂き、スケジュールを調整させて頂きます。 お電話でのお問い合せ・お申込も可能です。尚、多数お申込があった場合には 弊社セミナーを受講された方を優先させていただきます。予めご了承ください。 【お名前】【ご住所】【ご連絡先】【ご希望の曜日】【ご相談内容（簡単に）】 ●お申込：ＣＦネッツ本店：企画開発室 MAIL：seminar@cfnets.co.jp TEL：045-832-7440 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 【不労所得への招待状～プロに学ぶアッと驚く不動産投資】 ■発行システム メールアドレス変更・購読停止 ・まぐまぐ ( http://www.mag2.com/ ID:0000126004) http://www.mag2.com/m/0000126004.html ・Melma! 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