2009/05/14
不労所得への招待状～プロに学ぶアッと驚く不動産投資
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ CFネッツグループ メールマガジン 不労所得への招待状〜プロに学ぶアッと驚く不動産投資 コンサルティングデスク通信 2009年5月14日（第294号） http://www.cfnets.co.jp/ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ CFネッツグループメールマガジンをご覧の皆さま、こんにちは。 セミナー担当、企画開発室今野です。 5月は本当に気持ちが良いですね〜先週は、湿度が高くむしむししていた気がす る横浜ですが、今週は爽やかです。心地よすぎて眠くなります。これから全社 会議なのに…社長の話の時に寝ちゃったらどうしよう（笑） さて、今週末からセミナーも始動開始！ 首都圏は人気のミニ・フィールドセミナー。富山では「不動産投資実践塾」一番 人気の「資金調達編」。新潟ではセミナーと合わせて「物件購入会」を初開催 します。 「フィールドワークセミナー」は物件を実際に見て、「物件購入会」はセミナー 形式で物件をどんどん紹介していきます。首都圏以外で開催の際は、首都圏の 物件を本部スタッフが持っていくんですよ。 「フィールドワークセミナー」も「物件購入会」もCFネッツならではの面白い 企画だな〜と運営側なのに毎回思ってしまいます。 今週はこの新潟デスクより「コンサルティングデスク通信」をお届けします。 新潟開催セミナーも最終募集です。是非ご検討ください！ 【午前の部】「首都圏への不動産投資で"相続対策"」 http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/20090517souzoku_niigata.html 【午後の部】「収益物件購入会」 http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/20090517konyu_niigata.html ●今週のラインナップ ・コンサルティングデスク通信「新潟AMデスク編」第8回 〜ＮＰＶとＩＲＲについて〜 新潟コンサルティングデスクAM事業部 野崎誠 ・コンサルティングデスク通信「新潟PMデスク編」 第8回 新潟コンサルティングデスクPM事業部 古川喜代志 ・連載企画「行列ができるマンション経営」第14話 〜「宣伝の仕方で差をつける」〜 大阪南コンサルティングデスク 代表 西田芳明 ・セミナー最新情報 企画開発室（セミナー担当） 今野くに江 CFネッツ本社ブログ http://blog.livedoor.jp/cfnets_konandai/ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■■■コンサルティングデスク通信「新潟AMデスク編」■■■ 第8回 〜ＮＰＶとＩＲＲについて〜 新潟コンサルティングデスクAM事業部 野崎誠 http://niigata.cfnets.co.jp/staff/nozaki.html ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ｜初期投資｜１年目｜２年目｜３年目｜４年目｜５年目売却｜ ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 物件Ａ ｜−１００｜ １０｜ １０｜ １０｜ １０｜ １１０｜ ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 物件Ｂ ｜−１００｜ １０｜−２０｜−１０｜ ２０｜ １５０｜ ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ （百万円） 上記のような収支が予想される収益物件Ａと収益物件Ｂを比較検討する場合 物件Ａの利益総額 −100＋10＋10＋10＋10＋10＋80＝50百万円 物件Ｂの利益総額 −100＋10−20−10＋20＋20＋110＝50百万円 となり単純に収支を合計した場合、どちらも利益総額は50百万円で同じとな りますが、投資家の期待利回り（ハードルレート）を8％とした場合、 物件Ａと物件Ｂの現在価値を求めてみると 【物件Ａ】 +10／(1+0.08)＋10／(1+0.08)^2＋10／(1+0.08)^3＋10 ／(1+0.08)^4＋110／(1+0.08)^5＝107.99百万円 【物件Ｂ】 +10／(1+0.08)−20／(1+0.08)^2−10／(1+0.08)^3＋20 ／(1+0.08)^4＋150／(1+0.08)^5＝100.96百万円 ※(1+0.08)^2の^はべき乗の意 となります。 ここから初期投資額100百万円を引いた数値がＮＰＶ（正味現在価値） となります。 物件ＡのＮＰＶ＝7.99 物件ＢのＮＰＶ＝0.96 このときＮＰＶが０（ゼロ）になるときのレートを計算した数値が ＩＲＲ（内部収益率）となります。 【物件Ａ】 -100+10／(1+X)＋10／(1+X)^2＋10／(1+X)^3＋10／(1+X)^4＋110／(1+X)^5＝0 【物件Ｂ】 -100+10／(1+X)−20／(1+X)^2−10／(1+X)^3＋20／(1+X)^4＋150／(1+X)^5＝0 ※(1+ X)^2の^はべき乗の意 物件ＡのＩＲＲ X＝10.00% 物件ＢのＩＲＲ X＝ 8.20% 以上から売却時までの5年間の収支予想を時間的価値を考慮して比較した場合、 物件Ｂよりも物件Ａのほうが現在価値で7.03百万円上回り、 利回りでは1.8%高いことが分かります。 ========================================================================== ★★今週末、新潟開催セミナー午前午後企画≪まだ残席ございます！！≫ 【午前の部】「首都圏への不動産投資で"相続対策"」 http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/20090517souzoku_niigata.html 【午後の部】「収益物件購入会」 http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/20090517konyu_niigata.html 詳細は下部にあるセミナー情報をご覧下さい。 ☆☆☆個人ブログ開設しています！ http://blog.livedoor.jp/realplan_nozaki/ 「アセットコンサルタント野崎誠のブログ」 ★☆新潟コンサルティングデスクAM事業部のご紹介☆★ http://niigata.cfnets.co.jp/ リアルプラン株式会社 〒950-0917新潟県新潟市中央区天神2-2-7 TEL 025-290-5411 FAX 025-290-5599 ========================================================================== ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■■■ コンサルティングデスク通信「新潟PMデスク編」 ■■■ 第8回 新潟コンサルティングデスクPM事業部 古川喜代志 http://niigata.cfnets.co.jp/staff/furukawa.html ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ あっという間にＧ.Ｗも終わり、皆さん通常モードで頑張っていらっしゃると思 います。私はといいまますと、G.Wは本部が運営する城ケ島遊が崎リゾートにいっ てきました。 車で行ってきたのですが、ご存知の通り高速料金は1,000円で乗り放題ですし （首都圏エリア及び首都高速は別ですがそれでも、それでも今までの半額以下で す）家族６人で行ったのですが、ガソリン代を含めても新幹線を使った場合の 2割くらいでいけちゃいますので、絶対お得ですね。しかも新潟からですと、反 対方向なので渋滞もなくスムーズに通行出来て、ストレスが全くない往路・復 路の新潟〜城ケ島でした。 勿論、目的地の一つである城ケ島遊び崎リゾートもとても素晴らしく、地元の食 材を使った料理、ホテルからの景観、ホテルの雰囲気etcどれをとっても満足の いくものでした。 遊びにいくには最高の場所です。仕事ではなく遊びでいくにはですよ・・・。 私は今回6回目なのですが、初めて遊びで行きました。皆さんも土日祝日を利用 して是非行ってみて下さい。 私も通常モードに戻り、現在は5月17日（日）に開催予定の相続対策セミナー及 び新潟初開催の物件購入会の準備でバタバタしております。 相続対策セミナーは私と倉橋社長が2月に札幌・大阪・富山で行ったセミナーを 開催します。物件購入会は首都圏の物件と新潟の物件を各々5物件紹介させて頂 く予定です。かなりいいものがありますので、是非ご参加下さい。 ========================================================================== ★★古川が講師を努めるセミナー。今週末、新潟開催！≪まだ残席ございます！≫ 【午前の部】「首都圏への不動産投資で"相続対策"」 http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/20090517souzoku_niigata.html 詳細は下部にあるセミナー情報をご覧下さい。 ★☆新潟コンサルティングデスクPM事業部のご紹介☆★ http://niigata.cfnets.co.jp/ 株式会社ヤマキ・プロパティマネジメント 〒950-2002新潟県新潟市西区青山1-24-9 TEL 025-234-4612 FAX 025-290-5599 ========================================================================== ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 連載企画 ■■■「行列ができるマンション経営」■■■ 第14話 〜「宣伝の仕方で差をつける」〜 大阪南コンサルティングデスク代表 西田芳明 http://osakaminami.cfnets.co.jp/ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ マンションの経営者であるオーナーさんがマンションを建設する時には、今まで のマンションがどうだったか、ということではなく、ありきたりなものではない オリジナリティに溢れるマンションを建てなければ、この過剰供給時代では入居 率に悩まされることになってしまうでしょう。けれども、どれだけ素晴らしいマ ンションを建てても、時期やタイミングによっては、思うように入居率が上がら ない場合があるのも事実です。そこで重要になってくるのが、オーナー自身の “経営戦略”です。 他のマンションと同じような宣伝の仕方をして、同じように世間にアピールして いても、情報すら溢れている今の世の中では、誰にも強い印象を与えることはで きません。入居者の募集の仕方にこそ、他とは違う方法が必要とされているので す。部屋を探している人は、何軒も同じようなマンションをまわって歩いていま す。その時点で見に来た人に、その部屋で実際に暮らしていくことをイメージさ せることができず、他の物件とは違った印象を持ってもらうことができなければ、 契約までこぎつけるということもなくなってしまいます。オーナー自身で入居者 にその部屋を選んでもらえる仕組み、というのを作りださなければいけないので す。 その一つの方法として、部屋の中にポップの設置をお勧めすることが多いです。 まず、オーナー自身が自分の物件の良いところを考え、実際にそこに手作りのポッ プを貼っていきます。例えば、ＩＨのコンロを設置している部屋ならば、それは 一つの長所です。そこに、ＩＨのコンロがどんなに安全で経済的か、という具体 的なメリットを書き込みます。そして、ここが一番肝心なのですが、そのポップ には、掃除の面などでいかに手入れが簡単かということもしっかり書き込みます。 それによって、部屋を見に来た方に、その部屋でどのようなライフスタイルが送 れるのか、ということを具体的に思い描いてもらうことができます。信じられな いかもしれませんが、これだけでも入居率は確実に変わってくるのです。 あるオーナーさんが、ポップを貼っている部屋とそうでない部屋で実験をしたと ころ、部屋に案内した人数は同じなのに、貼ってある部屋に案内した方が、成約 率が高かった、ということがありました。評判が良かったのは入居者に対してだ けでなく、案内を頼んでいた業者からも、ポップのおかげで案内がしやすかった、 といって喜んでもらえたそうです。これは。ただポップを作って貼るというひと 手間が、成約率のアップと業者との信頼につながったという良い例です。 また、宣伝の仕方だけでなく、実際の賃貸物件の貸し方というのも経営戦略の一 つです。部屋を借りる時には、必ずといっていいほど保証金というお金が必要に なります。けれども、長期の収支計画によっては、この保証金を全く取らないと いう方法も十分に考えられます。長期的にすべてを家賃で回収していくことを考 えれば、保証金は必要ない、という場合もあるからです。これがなければ、入居 者が引っ越してくる時に必要な初期費用が大幅に変わってきますので、これもま た入居者にとってはその部屋を選ぶ明確な理由の一つになり得ます。 このように、実際に何かを作るときや、顧客と接する時だけでなく、経営の中で は毎日想像力を使って新しいことを考えていくのが大切です。現実的に、何か新 しいことを実践しても思っていたほど結果に繋がらないこともあります。しかし、 それは無駄にはなりません。一つのモデルケースとして考え、商品と同じように 戦略にも改善と改良を加えていけば、それは後の経営に繋がるステップの一つだ と考えられます。 つづく ========================================================================== ★★大阪開催セミナー「不景気に勝つ！勝ち組投資術！！」 http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/20090523kachigumitoushi.html ☆☆☆連載企画「行列ができるマンション経営」次週をお楽しみに！！ ★★★ 大阪南コンサルティングデスク代表 西田芳明 ★★★ 株式会社資産パートナープランナーズ代表取締役。 「地域密着」で建設事業と資産コンサルティング事業を展開し、現在までに約 200棟の賃貸マンションを建設。それらの平均入居率は90％以上を維持。その 実績とノウハウを、関西を中心としたマンションオーナーに講演を通じて伝授 する傍ら、更なる高入居率、高利回りを実現するべく、入居者を絞ったマンショ ンの開発、技術の向上、低コスト化などに力を注いでいます。 ★☆大阪南コンサルティングデスクのご紹介☆★ http://osakaminami.cfnets.co.jp/ 株式会社資産パートナープランナーズ 大阪府堺市百舌鳥梅町1丁30番地１ TEL 072-252-3080 FAX 072-252-1079 ========================================================================== ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ★★★ セミナー情報！ ★★★ http://www.cfnets.co.jp/seminar/index.html ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■■■「首都圏への不動産投資で"相続対策"」■■■ 5/17新潟 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 第一部は、新潟コンサルティングデスクPM事業部（株）ヤマキ・プロパティマ ネジメント代表取締役古川 喜代志より相続対策の実例を紹介させていただき、 第二部は、CFネッツグループCEO倉橋より、実践的な知識を身につけることが できます。 【第一部】 自ら地主の不動産コンサルタントが語る相続対策の実務 地方での不動産投資失敗事例で学び、首都圏への不動産投資で成功を導いた、 相続税を二ケタ減らせた成功への体験を地主 古川喜代志が語ります。 【第二部】資産運用のプロが伝授！不動産投資技術を活用した相続対策実践編 今回のセミナーでは、実務的に遭遇した相続の現場を解決策と併せて解説させ ていただき、参加された方全員に役立つセミナーといたします。また、今回セ ミナーにご参加いただいた方で、ご希望の方は、後日、倉橋の個別相談を無料 で受けられる特典つきです。 よくある相続対策セミナーではなく、不動産コンサルタントが実務的に解説す るセミナーですので、本当に相続対策が必要な方、将来必要となる方、そして 相続でお困りの方には、大変、価値あるセミナーです。 ▼参加ご希望の方は下記からお申込ください。 http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/20090517souzoku_niigata.html ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■■■「収益物件購入会」■■■ 5/17新潟開催 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ この「収益物件購入会」は、ＣＦネッツグループのコンサルタントが厳選した 不動産投資物件をご参加頂きました投資家のみなさまにご紹介させていただき、 お好みの物件がある場合はその場で買付を入れるという内容になっております。 ＣＦネッツ不動産投資倶楽部プラチナ会員様・ゴールド会員様限定企画として 開催しております本セミナーですが、その会員枠を外して、一般の方もご参加 いただける「収益物件購入会」を首都圏以外での初開催となる3月の大阪に続 き、新潟での開催が決定いたしました。 ▼参加ご希望の方は下記からお申込ください。 http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/20090517konyu_niigata.html ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■■■ 無料個別相談会 ■■■ 5/23 富山開催 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ CFネッツコンサルタント猪俣淳の無料個別相談会を富山で開催します。 この機会をお見逃しなく！ ■ご予約：下記必要事項をＣＦネッツ本店営業部担当者までメールにてご連絡 ください。担当よりご連絡させて頂き、スケジュールを調整させて頂きます。 お電話でのお問い合せ・お申込も可能です。尚、多数お申込があった場合には 弊社セミナーを受講された方を優先させていただきます。予めご了承ください。 【お名前】【ご住所】【ご連絡先】【ご希望の曜日】【ご相談内容（簡単に）】 ●お申込：ＣＦネッツ本店：企画開発室 MAIL：seminar@cfnets.co.jp TEL：045-832-7440 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■■■「不景気に勝つ！勝ち組投資術！！」■■■ 5/23大阪開催 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ グローバル化した現代、アメリカのサブプライム問題は先進国にも後進国にも 何らかの影響を及ぼしています。 もちろんわが国日本の不動産業界もその例外ではありません。 このような時代背景では、金融機関が先ず出し渋りを行い、市場に悪影響を与 え、守りの体制に入ります。 日本ではバブル崩壊の経験があるだけに、弱腰な金融機関になり、お金のある ところには融資するが、ないところには融資しない、上向きかけていた景気は いとも簡単にまた下方へ向き始めるのです。 しかし、見方を変えれば、下落した不動産を取得できるまたとないチャンスで す。だからといってなんでもかんでも安い物件を買えばいいということでもな いですよね。こんなときこそ不動産投資分析。この不景気に勝つには・・・？ このセミナーにご参加頂けば自然と答がでるはずです。昨年の人気セミナーが 2009年版になって再登場です。お見逃しなく！ ▼参加ご希望の方は下記からお申込ください。 http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/20090523kachigumitoushi.html ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■■■ フィールドワークセミナー ■■■ 5/30 福岡開催 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 「フィールドワークセミナー」は机上セミナーとは違い、実際の目で物件を選 別し、プロの投資分析を聞いて頂くといったかなり高度な内容で、不動産コン サルタント会社であるCFネッツならではのセミナーです。 とうとう福岡で初開催することになりました！ 不動産のプロであるCFネッツコンサルタントがこの日のために仕入れた物件を 見ることが出来るのはもちろん、倉橋、猪俣が同乗し、ご覧頂いた物件につい てコメントをいたします。倉橋、猪俣の異なった評価が出るのもお楽しみの一 つです。不動産のプロがどのように物件を見るのか物件巡りの一日を過ごしま せんか？ ▼参加ご希望の方は下記からお申込ください。 http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/20090530bus.html ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■■■「あなたの人生を変える"お金持ちになる理論！"」■■■ 6/20 新潟開催 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 昨年からスタートしました人気セミナー「あなたの人生を変える”お金持ちに なる理論!”」の新潟初開催が決まりました。今までは地主さま、オーナーさま を中心とした内容になっていましたが、不動産投資を始めようとしている方か らも「非常に役に立つ」という高い評価をいただき、それであればと、全ての 方に有益なセミナーへとバージョンアップいたしました。 「勝ち組と呼ばれる人のバランスシートはどのようになっているのか?」「勝ち 組の考え方は?」「どうしたら資産を増やすことができるのか?」勝ち組と呼ば れる人たちの考え方について、シー・エフ・ネッツグループCEO倉橋隆行の軽快 な口調で、実例を交えながら"本音"の講義が進みます。 また、100年に一度といわれる不況により不動産投資への融資も厳しい中、 「もう潤沢な資金がないと不動産投資はできなくなったのか?」その回答として シー・エフ・ネッツグループから新しいコンセプトで誕生した「株式会社CF-1」 についてもご説明いたします。 4月の東京開催の際は予想以上の方にご参加いただきご好評いただきました。こ の新潟開催もお見逃し無く！ ▼参加ご希望の方は下記からお申込ください。 http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/20090620niigata_okanemochi.html ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■■■ 無料個別相談会 ■■■ 6/21 新潟開催 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ CFネッツCEO倉橋隆行の無料個別相談会を新潟で開催します。 この機会をお見逃しなく！ ■ご予約：下記必要事項をＣＦネッツ本店営業部担当者までメールにてご連絡 ください。担当よりご連絡させて頂き、スケジュールを調整させて頂きます。 お電話でのお問い合せ・お申込も可能です。尚、多数お申込があった場合には 弊社セミナーを受講された方を優先させていただきます。予めご了承ください。 【お名前】【ご住所】【ご連絡先】【ご希望の曜日】【ご相談内容（簡単に）】 ●お申込：ＣＦネッツ本店：企画開発室 MAIL：seminar@cfnets.co.jp TEL：045-832-7440 ◆─◆─◆──────────────────────────◆─◆─◆ ★☆「フィナンシャル総合研究所」主催セミナー http://www.feri.jp/☆★ ◆─◆─◆──────────────────────────◆─◆─◆ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 《無料セミナー！お気軽にご参加下さい》 ■■■「建設業界・不動産業界の新しいビジネスモデル」■■■ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 未曾有の世界経済危機の真っ只中、実はチャンス到来と言える時代でもありま す。バブルと恐慌は常に背中合わせで、世間と異なる視点で市場を見つめてみ ると、そこには必ずチャンスが存在します。私どもフィナンシャル総合研究所 では、そのチャンスを掴むための”経営コンサルティング”を業としており、 また大手金融機関や公的機関、その他有名企業の研修（講師派遣）など、全国 の人材育成に力を入れています。そして、今後ますます経済の先行きが不透明 になる中、あなたが大きなチャンスを掴むために必要な知識を初心者にもわか りやすくお伝えをしていきます。 【第一部】フィナンシャル総合研究所 代表取締役 岡村より、現在起こって いる、100年に一度の金融危機を紐とき、現状の世界経済と今後の行方につい てお話しします。 【第二部】では、エリアコミュニケーション 代表取締役 西村により、テナ ント専用ＷＥＢサイトの活用より、様々な集客のノウハウをお伝えいたします。 【第三部】不動産業界の風雲児のシー・エフ・ネッツ代表取締役 倉橋より、 このような時代だからこそ成功する不動産のビジネスモデルについて、お伝え いたします。 今回、この３本立てのセミナーにご参加いただき、今後の皆様のビジネスチャ ンスに大いにお役立ていただけることを確信しております。是非とも皆様のご 参加を、心よりお待ちしております。 下記の全国各地で開催します。お近くの開催地でお申し込み下さい。 ○ 5/22(金)【金沢開催】 会場:金沢勤労者プラザ ○ 5/28(木)【大阪開催】 会場:新梅田研修センター ○ 5/29(金)【北九州開催】会場:AIMビル ▼すべての参加申込は下記URLからどうぞ。 http://www.feri.jp/seminar/tenant-seminar/ お問い合せはフィナンシャル総合研究所みなとみらいオフィスまで MAIL：info@feri.jp フリーダイヤル0120-953-186 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 【不労所得への招待状〜プロに学ぶアッと驚く不動産投資】 ■発行システム メールアドレス変更・購読停止 ・まぐまぐ ( http://www.mag2.com/ ID:0000126004) http://www.mag2.com/m/0000126004.html ・Melma! 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