2009/07/06
『家づくりで泣く人・笑う人』～第120号～ <2009/07/06>
【まぐまぐ公認 殿堂入りメルマガ！】 『住まいづくり専門コンシェルジェ』が綴る家づくり総合マガジン ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.120━2009.07.06━ 《隔週刊》 家┃づ┃く┃り┃で┃泣┃く┃人┃・┃笑┃う┃人┃ ━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛ ～第120号～ ◆家づくりは人生最大の「事業」 ◆事業を成功に導くための、プロのコンサルタントの助言 ◆あなたも「笑う人」になって豊かな生活を送りましょう！ 《発行部数 約4,500部》 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 【今週のテーマ】 ・５０年返済の住宅ローン ・コーヒーブレイク ・編集後記 ●---------------------------------------------------------------- このメルマガでは、 家づくりのナビゲート役を行なっている「住生活エージェント」が、日頃 の業務を通じた気づきなどを、消費者に近い立場から発信していきます。 どこにも影響されない中立的な立場で、住宅業界の実態も伝えます！ あなたの家づくりのセカンドオピニオンとしてお役立てください。 ------------------------------------------------------------------● こんにちは。 ダブルスネットワーク福岡オフィスの林です。 メルマガでお知り合いになった前佐賀市長木下敏之さんの コラムを読んでいてとても興味深いデータを知りました。 「国立人口問題研究所の３５年推計のデータ」 ↓ ↓ ↓ http://www.ipss.go.jp/pp-shicyoson/j/shicyoson08/kekka1/kekka1.html 全国の市区町村別に将来の推計人口がデータ化されています。 日本の人口はすでに減少段階に入っているので、かつてのように 増える地域はあまりありませんが、より一層、都市部への集中と 地方の過疎化が顕著になるという予測です。 気になる場所をクリックしてみてください。 結構びっくりします。 それでは、今週の本文の始まりです。 -------------------------------------------------------------------- ▼５０年返済の住宅ローン -------------------------------------------------------------------- 皆さんもうご存知ですね！ 「フラット５０」 ６月４日からスタートした返済期間の上限を５０年間と する住宅金融支援機構の住宅ローンの名称。 日本最初の住宅ローンは、明治時代の最長１５年のもの だと言われています。 それが徐々に長期化されて、ついに５０年返済の住宅ロ ーンが誕生しました。 はじまったばかりのこの商品には、すでに賛否両論入り 乱れていますね。 また同時に「フラット３５」の商品内容も変更になって います。 パッと見ただけでは何だか複雑でよくわからないという 方もいらっしゃることでしょう。 そこで今回はそのあたりをまとめてみます。 ▽ ▼ ▽ まずは「フラット３５」から。 その名の通り最長３５年、全期間固定金利の住宅ローンです。 今回の大きな変更点は次のようになります。 １．建設費・購入価額の『１００％』以内の利用が可能 ※これまでは９０％以内でした。 ２．融資対象となる諸費用の追加 (1)建築確認・中間検査・完了検査申請費用 (2)請負（売買）契約書の印紙代 (3)住宅性能評価検査費用 (4)適合証明検査費用 ※これまでも請負（売買）契約書に含まれている場合 は対象でしたが、今回の変更で含まれていなくても 請求書や領収書等で確認できれば対象となります。 ３．フラット３５Ｓ（２０年優遇タイプ）が登場 ※フラット３５Ｓ（１０年間優遇）に比べ、より厳し い基準を満たした場合に適用されます。金利優遇は ともに０．３％です。 この中でも特に３つ目は正に「緊急経済対策」！ 昔から不況の打開策、内需拡大の切り札は「住宅」でした。 住宅取得における最重要ポイントのひとつ「住宅ローン」に メリットをもたせることで需要の拡大をはかる目的です。 だからフラット３５Ｓ（２０年優遇タイプ）は、平成２４ 年３月３１日までの「時限措置」、期間限定になっている 訳です。 下のモデルケースの通り、かつての愚策「ゆとり（ステップ） 返済」等とは違って、利用者にはお得な措置だと思います。 ------------------------------------------------------ ＜モデルケース１＞ 借入額３０００万円 金利３．０％ ３５年元利均等払い 総支払額 フラット３５ （通常） ４８,４９０,７６８円 フラット３５Ｓ（１０年優遇） ４７,５２２,９６１円 フラット３５Ｓ（２０年優遇） ４６,８２７,７６４円 ------------------------------------------------------ 通常と２０年優遇では総支払額で１６６万円もの差が生じます。 ただし施工会社によっては、基準を満たすために工事費用 のアップが必要となるケースも考えられます。 事前に十分確認しておくことを忘れないでください。 ▽ ▼ ▽ そして新たに登場した「フラット５０」！ 文字通り最長５０年間、全期間固定金利の住宅ローンです。 次のように、利用の際にはフラット３５とは異なる部分があり ますから注意してください。 １．申込時年齢が満４４歳未満で完済時の年齢が満８０歳未満 ※親子リレー返済なら満４４歳以上でも利用可能です。 ２．借入金額が１００万円以上６０００万円以下で建設費また は購入価額の６０％以内 ※フラット３５は１００万円以上８０００万円以下で建設 費または購入価額の１００％以内です。 ※フラット５０で６０％分を借入れて、残り４０％分を、 フラット３５で借入れることも可能です。 ３．長期優良住宅であること ※長期優良住宅認定通知書の提出が必要となります。 年齢条件と借入金額はさておいて、ここでの最大ポイントは、 ３つ目の「長期優良住宅」です。 「長期優良住宅」は国の２００年住宅構想から誕生しました。 ↓ 骨組みを定期的にメンテナンスすることによって２００年もつ ようにしっかりつくり、設備や内装を２０年を目途に更新する ことで、その時代のライフスタイルにあわせた最新の暮らし方 が出来るようにする住宅。（『２００年住宅Ｗｅｂ』より） 基本となるのは「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」。 この法律はフラット５０の取扱い開始日と同じ今年の６月４日 に施行されました。 つまり、フラット５０は、国の推進する長期優良住宅の普及促 進をはかる目的から誕生し、緊急経済対策のような一過性の施 策とは一線を画すものと考えるべきでしょう。 ただ今のところ、都市銀行や主要地方銀行のほとんどが取扱い をしていません。まだ様子見の状態と言えます。 ちなみに全国で取扱いを開始した全宅住宅ローンで、フラット ３５とフラット５０を比較してみると次のようになります。 ----------------------------------------------------------- ＜モデルケース２＞（平成２１年７月金利） 借入額３０００万円 金利 毎月支払額 総支払額 フラット３５ ３．０２％ １１．６万円 ４，８６４万円 フラット５０ ３．７１％ １１．１万円 ６，６０１万円 差 額 ０．６９％ ▲０．５万円 １，７３７万円 ※フラット５０は長期優良住宅なので、フラット３５Ｓ（２０年 優遇）受付期間中に申し込むと、２０年間０．３％の金利優遇 の対象となりますが、ここでは優遇前の金利で計算しています。 ----------------------------------------------------------- 毎月支払額が５０００円だけ安くなる代わりに、総支払額が１７ ００万円も増えます。これでは利用する人はいないでしょう。 今後、金利面などでメリットが付加されていくかもしれません。 ▽ ▼ ▽ 現状では何も魅力を感じないフラット５０ですが、商品説明を読 んで一か所だけ興味をもったところがありました。 それは一番最後の「その他」の部分。 ↓ ↓ フラット５０をご利用された方が、お借入対象の住宅を売却する 際に、当該物件を購入する購入者に対して、フラット５０の債務 を引き継ぐことができます（以下省略）。 例えばフラット５０を利用して自宅を建てたＡさんが２０年後に 自宅を売却する際、買主Ｂさんはその時点でのＡさんの残債を、 ２０年前の条件のまま引き継ぐことができる、ということです。 もしも将来、金利が大幅に上昇していたとしたら「超低金利ロー ン付き中古住宅」として売却面で有利に運ぶかもしれませんね。 ■「フラット５０」の詳細は ⇒ http://www.flat35.com/kaitei/flat50_start.html それではまた再来週♪ ＜編集人：林秀成＞ -------------------------------------------------------------------- 【次は、ちょっとコーヒーブレイク♪】 ────────────────────────── ┌───┐ ／＼へ /￣Ｖ ロロ｜／＼ ／￣＼ ｜田 L旧 ロロ└ 日|_| 田| ┴───────────────────────── 全国各地で活躍中の住まいのコンシェルジェが、家づくりの話題や、 日常のさまざまな気づきを発信するコーナーです。 -------------------------------------------------------------------- 「音 対 策」 ＜住宅ＣＭサービス千葉 布施秀記＞ -------------------------------------------------------------------- 建築後の気になる建物の部分と聞かれると 音に関することが一番多いようです。 今の建物は気密性も比較的良いので それが原因の一つかもしれません。 先日このような相談を受けました。 音のことを考え床を畳にしたのですが、 かなり下階に響くという事。 ２Ｆはワンルームで畳の下は合板の下地が一枚、 １Ｆの天井はありません。 音の対策の考え方として、 (1)発生源からの距離をとる (2)吸音材（やわらかいもの）遮音材（重いもの）を両方使う (3)空気層をなくす (4)振動が伝わりにくい材料（防振材）などを使う これらを組み合わせることによってグレードを上げることが出来ます。 今回の場合は天井がありませんので(1)発生源からの距離をとる、 (3)空気層をなくす、(4)振動が伝わりにくい材料（防振材）などを 使うという事は難しく、(2)の吸音材と遮音材を両方使うといった 事で対策することになりました。 合板下地の上に遮音シートを敷きその上に養生に使われるボード を吸音材の代わりとして使用しました。 後からになりますと対策も限られてしまいますので、床下地の上 に遮音材＋吸音材くらいの対策はしておきたいところです。 より配慮したいといった方は床下地の部分に空間をつくり吸音材 をつめたり、(2)を何回も重ねたり、床自体の仕上げも検討されて はいかがでしょうか。 ＜千葉：布施秀記（一級建築士）＞ ■住宅ＣＭサービス千葉 ⇒ http://www.cms-chiba.com/ 〒263-0043 千葉市中央区中央4-5-1きぼーる14F TEL：043-224-9960 -------------------------------------------------------------------- 【 編｜集｜後｜記 】 前回のメルマガでも触れましたが、 先月末に東京と横浜に出張してきました。 横浜では、１００年定期借地権付の分譲住宅を視察しました。 定期借地権付き住宅とは、土地の購入をせず、 ５０年以上にわたって地主から土地を借り、建物のみ所有する方法です。 土地代が掛からない分、建物にお金を掛けることも、 従来の半額以下で注文住宅を取得することも可能です。 ^^^^^^^^ 通常の定期借地権付きの住宅は、５０年間の契約期間が終了すると、 建物は解体して「更地」に戻さなければなりません。 しかし今回の「５０年ローン」でも分かる通り、 時代は『長期優良住宅』の普及をはかる時代です。 ５０年で更地にするような契約であれば、 残りの期間が１０年を切ってきたら、誰もメンテナンスをしようとしません。 老朽化して、荒れたまま放置され時代に取り残されてしまいます。 横浜で視察したプロジェクトは、全く逆の発想で、 １００年後にも「保存したくなる」ような建物と街並みを計画しています。 魅力的な建物と街並みが、土地代金不要で自分たちのものになる。＼(^o^)／ 何かワクワクしてきませんか・・・？ まだ全国的にも例のない先進的なプロジェクトですが、 広島や福岡でも仕掛けをしていきたいと思います。 まだ少し先の話となりそうですが、 日本の住宅の常識が変わりそうな予感がします！！ ではまた、再来週お会いしましょう♪ ＜発行人：若本修治＞ *-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*- ●このメルマガでは、 『住宅コスト削減術』や『業者選びのコツ』、『欠陥住宅を防ぐ方法』 から『住宅ローン攻略法』まで、家づくりを成功させるためのさまざまな ノウハウと情報を隔週刊で提供していきます。 メルマガ読者で「このメルマガは役に立つ」とお感じの方は、 是非、皆さんの友人・知人にもお勧めください。 下記紹介文を切り取ってメール転送するだけです。 ======＜ここから↓＞=============================================== 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