2009/06/08
『家づくりで泣く人・笑う人』～第118号～ <2009/06/08>
【まぐまぐ公認 殿堂入りメルマガ！】 『住まいづくり専門コンシェルジェ』が綴る家づくり総合マガジン ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.118━2009.06.8━ 《隔週刊》 家┃づ┃く┃り┃で┃泣┃く┃人┃・┃笑┃う┃人┃ ━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛ 〜第118号〜 ◆家づくりは人生最大の「事業」 ◆事業を成功に導くための、プロのコンサルタントの助言 ◆あなたも「笑う人」になって豊かな生活を送りましょう！ 《発行部数 約4,500部》 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 【今週のテーマ】 ・ローコスト住宅を考える ・コーヒーブレイク ・編集後記 ●---------------------------------------------------------------- このメルマガでは、 家づくりのナビゲート役を行なっている「住生活エージェント」が、日頃 の業務を通じた気づきなどを、消費者に近い立場から発信していきます。 どこにも影響されない中立的な立場で、住宅業界の実態も伝えます！ あなたの家づくりのセカンドオピニオンとしてお役立てください。 ------------------------------------------------------------------● こんにちは。 ダブルスネットワーク福岡オフィスの林です。 街にはリクルートスーツの学生さん達をたくさん見かけます。 「就活」です！ ニュースによると４月末時点で「内々定は５割弱」だそうですね。 しかし、よくもまあこれだけ同じ 「色」 「形」 「丈」 のスーツを着た、 「髪型」 「メイク」 も同じ人が毎日ゾロゾロと集まるものだと驚きます。 オフィスの目の前にあるイベントホールに出入りする姿は、 上からみると「ごま塩」が動いているように見えます。 家づくりで数社を比較する場合、同じ図面、同じ見積書式なら、 比較検討が容易になりますが、人材選びでも同様なのでしょうか。 さて今回のコラム『コーヒーブレイク』を担当するのは、 「住宅ＣＭサービス神戸」を運営する山之内康之さんです。 大手ゼネコンで様々な建築に携わり、 工務店経営の経験も持つ一級建築士の実力派コンシェルジェです。 お楽しみに！ それでは、今週の本文の始まりです。 -------------------------------------------------------------------- ▼ローコスト住宅を考える -------------------------------------------------------------------- ローコスト住宅という言葉に何を感じますか？ １．安かろう・悪かろう ２．耐久性が劣る ３．結局高くつく ４．欠陥住宅が多い ５．アフターメンテナンスが悪い・・・ 先日、家づくりを検討中の方からはこんな回答がありました。 あまりいい印象を持たれない言葉のようです。 ローコスト住宅（建て主には「ロープライス」ですね） おそらく１９８０年代の中頃から 一般的に使われ始めた言葉ではないでしょうか。 ちょうど日本経済がバブルに突入する時代です。 景気は右肩上がりで「イケイケ！ドンドン！」の世の中。 一年間の住宅着工戸数が１５０万戸（いまの約１.５倍）もあり、 大手ハウスメーカーの高額「商品」がバンバン売れました。 「坪単価１００万円です」という説明にも 「あっ、そう♪」という建て主がいっぱい。 そんな時代でした。 だから当時のローコスト系で建てた施主の中には、 「恥ずかしいから社名の入ったシートをかけないで！！」 といった注文を出す方が多かったと聞きます。 その頃のイメージがいまも根強く残っているのかもしれません。 ▽ ▼ ▽ そしてバブルは崩壊を迎えます。 日本はデフレの世の中になりました。 小売業界では、 「ユニクロ」 「ダイソー」 などに代表される低価格商品に人気が集中し、 「価格破壊」 という言葉さえ生まれましたね。 住宅業界はどうでしょう。 かつての「ローコスト」レベルの価格帯が一般的となり、 さらに低い価格帯が現代のローコスト住宅として登場。 どこかが「坪単価○○万円」と広告すれば、 別のどこかが更に１万円低い単価を打ち出すイタチごっこ。 いったい今までの価格は何だったんだろう、 という声さえ聞かれるほど住宅価格は下落しました。 消費者側からすれば安いにこしたことはありません。 でもそこに「不安」が生じてくるのも消費者心理といえます。 普段着や日用品であれば、 「１９８０円ならこんなもんか・・・」 「１００円なら仕方ないよね・・・」で済みます。 ところが住宅は違いますよね。 安いと言っても１０００万円を超えるのがあたり前です。 多くの人にとって「絶対」に失敗が許されない家づくり。 表面的な低価格だけに惑わされない計画と、 慎重にも慎重を重ねた見極めが求められます。 ▽ ▼ ▽ では「何を」「どこ」を見極めればいいのか。 まず取っ掛かりの「坪単価」に注意を払うことです。 坪単価は計算の元となる面積の違いですぐに乱高下するものです。 ↑ ↑ ↑ （ここがポイント！） 坪単価の表示方法に確固たる決まりはありませんから、 まったく同じプラン、外観デザイン、仕様であっても、 Ａ社⇒建築基準法上の延床面積で計算 Ｂ社⇒自社で定めた施工床面積で計算（バルコニーや吹抜なども含む） その結果 ↓ ------------------------------------------------------------------ 例）延床面積 ３０坪 １５００万円 施工床面積 ３８坪 １５００万円 【バルコニー２坪＋吹抜４坪＋玄関ポーチ２坪＝合計８坪】 Ａ社⇒ １５００万円 ÷ ３０坪 ＝ ５０万円／坪 Ｂ社⇒ １５００万円 ÷ ３８坪 ＝ ３９.４万円／坪 ------------------------------------------------------------------ なんと、１０万円以上も違ってくるから驚きです！ 坪単価はあくまでも結果であって大切なのは「総額」です。 それも自分たちが満足して暮らすことができる状態での総額。 たとえ営業マンや工務店の社長から、 「十分“住むこと”はできますよ♪」 と説明を受けたとしても自分が満足できるレベルとは限りません。 「間取り、デザイン、仕様、設備、性能・・・」 自分のつくりたい家が総額いくらで手にできるかを見極めることです。 絶対に表面的（営業戦略上）な坪単価に惑わされないでください。 ▽ ▼ ▽ そしてもうひとつ、ひと口に「ローコスト」と言っても、 各社ごとにその考え方が違うことを認識しておくことです。 住宅の価格構成は大きく分けると次のようになります。 １．材料費（柱、屋根材、設備機器など） ２．人件費（職人の手間賃など） ３．諸経費（営業、広告宣伝、現場管理など） ４．利益 同じ見積金額が提示されたとしても、 会社ごとにその中身はバラバラです。 当然品質にも差が生じると思って間違いありません 多くの日本企業が中国に生産拠点を移しました。 安い人件費で大量の労働力を確保し、高品質を保ちながらも 低価格な商品を生産できるという理由は誰でも知っています。 その代表例がユニクロの「フリース」であり、 誰もが納得して購入し、爆発的なヒットになりました。 しかし住宅では一般の建て主がどんなに見積書を見ても、 どの部分に知恵を絞り、どんな企業努力をしているのか、 正確に判別して購入することはなかなか難しいものです。 ましてや試着したり手に取ってみることは不可能です。 ・大量購入で材料費を抑えているかもしれません。 ・下請けへの発注金額を抑えているかもしれません。 ・営業経費や広告宣伝費を抑えているかもしれません。 ・自社の利益をギリギリまで抑えているかもしれません。 実のところ、多くの会社の見積書は、 プロが見ても簡単に判るようにはつくられていません。 手元に見積書があれば開いて見てください。 見積り項目に「一式」の文字が並んでいますね。 これでは何がどうなってこの金額になったのか、 その根拠すら判らず、正に「ブラックボックス」です。 家づくりを一社に限定している場合は別にして、 比較検討をするのであれば、少なくとも「土俵」は きちんと同じにしなければ比べることはできません。 そのため、わたしたち住宅ＣＭサービスでは 全社共通の「部位別見積書」による入札を実施しています。 参考→ http://www.cms-fukuoka.com/compe/index.html 見積り項目を揃えることで、専門家ではなくても、 比較的容易に数社を比較することが可能になります。 他社よりも「ローコスト」であるには必ず理由があります。 その理由が何であるかを見極めないでいると、 『安物買いの銭失い』になりかねません。 もちろん「信頼」することも大事なことです。 でも常に「何故だろう？」という疑問をもち、 その理由を探る努力を惜しまないでください。 それではまた再来週♪ ＜編集人：林秀成＞ -------------------------------------------------------------------- 【次は、ちょっとコーヒーブレイク♪】 ────────────────────────── ┌───┐ ／＼へ /￣Ｖ ロロ｜／＼ ／￣＼ ｜田 L旧 ロロ└ 日|_| 田| ┴───────────────────────── 全国各地で活躍中の住まいのコンシェルジェが、家づくりの話題や、 日常のさまざまな気づきを発信するコーナーです。 -------------------------------------------------------------------- 「工務店が元気になるセミナー」 -------------------------------------------------------------------- 住宅ＣＭサービス神戸を運営いたします、山之内です。 住宅ＣＭサービス神戸も本格的可動に入り、その準備として５月２８日に 大阪梅田の阪急グランドビルで阪神地区の工務店募集セミナー「工務店が 元気になるセミナー」を開催いたしました。 関西での新型インフルエンザの流行で開催を心配していましたが、工務店 関係者やマスコミも含め十数人の方が集まり、また講師として住宅ＣＭサ ービス広島の若本さん、提携工務店の旭ホームズ枡社長にも大阪まで来て いただきました。 旭ホームズの枡社長は数日前までアメリカに行っておられたのですが、当 初は旅行先でのインフルエンザの心配をされておりましたが、何事も無く 帰国されたにもかかわらず、日本国内で流行している大阪にわざわざ来て いただくという事になりとても申し訳なく思いました。 セミナーは若本さんよりサービスの概要等の説明があり、「今の建築主が 求めているのはしっかりとしたサービス。地元密着の工務店こそ、それを 提供することができる、このサービスはその活躍する場を提供し、そこで 本業をしっかりとする事で工務店も元気になる」というお話をされました。 そして旭ホームズ枡社長は「このサービスに参加し入札で負け続けた結果 自社の弱みに気づいた、自社の家作りを再度考え直した、そして従業員と 議論を繰り返し自分たちの家作りを思考錯誤した結果、今期前期で７棟の 受注に繋がった」と説明があり、講演の最後に「みなさん、是非このサー ビスに参加して負け続けて下さい、そして会社を見つめ直し、元気な工務 店になって下さい」という言葉が印象的でした。 住宅ＣＭサービスネットワークの多くの方からの協力や応援を頂き、只今 立ち上げ準備中の「住宅ＣＭサービス大阪」そして「住宅ＣＭサービス京 都」の高田さんも含め、京阪神地区でこのサービスを広め、家作りを考え ている方々に喜ばれ、また地元工務店さんもどんどんと元気になるようサ ービスの拡大と充実に向けてこれから頑張っていきたいと思います。 ＜神戸：山之内康之＞ ■住宅ＣＭサービス神戸 ⇒ http://www.cms-kobe.com/ 〒660-0016 兵庫県川西市中央町15-5 TEL：072-759-2602 -------------------------------------------------------------------- 【 編｜集｜後｜記 】 京都の高田さん、そして今回神戸でサービスをスタートした山之内さん。 いずれも、このメルマガで専門家募集をして縁が出来ました。 福岡から広島、神戸、大阪、そして京都と、 西日本の新幹線沿線地域が繋がってきました。＼(^o^)／ 滋賀でも運営希望者がいらっしゃいますので、 東海道新幹線沿線でもサービス運営の輪が広がることを期待しています♪ 山之内さんは、昨年８月に開催した施主との交流会に参加されました。 そこで、広島でサービスを利用された施主からの一言が、 神戸でもサービスをしようという「後押し」になったそうです。 新居に入居して間もないご夫婦の言葉です。 「このサービスは絶対喜ばれるから、 関西でも是非広めてください♪」 この交流会に参加していた別の施主も、奥さんのご出身は大阪でした。 実家は滋賀県に移転しましたが、建替え計画があり、 このたびご実家から京都の高田さんに相談があったそうです。 「娘がとっても満足しているようだから、 お父さんにサービスの説明をしてもらえる・・・？」 広島の娘宅の棟上げにも参加されたお母さんからの連絡です。 １年前のお客様の声でご紹介したお客さまです。 満足されて、新しいご縁が広がることは嬉しいですね♪ ⇒ http://www.cms-hiroshima.com/reason/reason-023.html 今月２７日、広島市安芸区で完成内覧会を行なう予定です。 先月同様、また１日限り招待者だけの見学会です。 北九州出身のご夫婦なので、やはり 「私たちの田舎でもサービススタートお願いします！」 とリクエストされています。 見学会にご興味のある方は案内をお送りいたします。 案内状はこれから作りますので、来週発送予定です。(^_-)-☆ 資料請求はこちら ↓ ↓ ↓ ↓ http://www.cms-hiroshima.com/request/index.html ではまた、再来週お会いしましょう♪ ＜発行人：若本修治＞ *-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*- ●このメルマガでは、 『住宅コスト削減術』や『業者選びのコツ』、『欠陥住宅を防ぐ方法』 から『住宅ローン攻略法』まで、家づくりを成功させるためのさまざまな ノウハウと情報を隔週刊で提供していきます。 メルマガ読者で「このメルマガは役に立つ」とお感じの方は、 是非、皆さんの友人・知人にもお勧めください。 下記紹介文を切り取ってメール転送するだけです。 ======＜ここから↓＞=============================================== 【家づくりで泣く人・笑う人】 『建築コスト削減術』や『業者選びのコツ』、『欠陥住宅を防ぐ方法』、 『住宅ローン攻略法』、『設計事務所の選び方』など、家づくりに失敗 しないための助言を、住まいづくり専門コンシェルジェが提供します。 ★登録はこちら⇒ http://www.mag2.com/m/0000123172.htm ======＜ここまで↑＞=============================================== *-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*- ★ご感想・ご意見はお気軽に♪ ＜発行元＞ ダブルスネットワーク(株) http://www.ws-network.jp/ ＜発行人＞ 若本修治 ダブルスネットワーク(株)広島本社 http://www.cms-hiroshima.com/ ＜編集人＞ 林秀成 ダブルスネットワーク(株)福岡オフィス http://www.cms-fukuoka.com/ ＜メール＞ 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