2009/05/25
『家づくりで泣く人・笑う人』～第117号～ <2009/05/25>
【まぐまぐ公認 殿堂入りメルマガ！】 『住まいづくり専門コンシェルジェ』が綴る家づくり総合マガジン ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.117━2009.05.25━ 《隔週刊》 家┃づ┃く┃り┃で┃泣┃く┃人┃・┃笑┃う┃人┃ ━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛ 〜第117号〜 ◆家づくりは人生最大の「事業」 ◆事業を成功に導くための、プロのコンサルタントの助言 ◆あなたも「笑う人」になって豊かな生活を送りましょう！ 《発行部数 約4,500部》 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 【今週のテーマ】 ・「建築条件付土地」の注意ポイント！ ・今週のお勧めセミナー ・編集後記 ●---------------------------------------------------------------- このメルマガでは、 家づくりのナビゲート役を行なっている「住生活エージェント」が、日頃 の業務を通じた気づきなどを、消費者に近い立場から発信していきます。 どこにも影響されない中立的な立場で、住宅業界の実態も伝えます！ あなたの家づくりのセカンドオピニオンとしてお役立てください。 ------------------------------------------------------------------● こんにちは。 ダブルスネットワーク福岡オフィスの林です。 早速ですがオフィスを移転することになりました。 正式には５月２８日から。 現在のＪＲ博多駅付近から「天神」への引っ越しです。 少ないと思っていた荷物も、書類や書籍や備品類など、 知らず知らずのうちに結構たまっているものですね。 直前にあわてない様、今から少しづつ 荷づくりを始めていこうと思っています。 とてもわかり易いアクロス福岡の正面、水鏡天満宮の隣です。 近くにお越しの際にはぜひお立ち寄りくださいね♪ --------------------------------------------------- ＜住宅ＣＭサービス福岡 新住所＞ 〒810-0001 福岡市中央区天神1-15-5天神明治通ビル903（受付6F） ダブルスネットワーク株式会社福岡オフィス TEL：092-717-1821 FAX：092-717-1822 Mail：info@cms-fukuoka.com URL：http://www.cms-fukuoka.com MAP：http://map.livedoor.com/map/?MAP=E130.24.15.1N33.35.20.1 --------------------------------------------------- それでは、今週の本文の始まりです。 -------------------------------------------------------------------- ▼「建築条件付土地」の注意ポイント！ -------------------------------------------------------------------- 土地取得から計画をはじめるとよく耳にする言葉 「建築条件付土地」 住宅ＣＭサービスに寄せられる質問、相談の中にも たびたび登場します。 「決められた業者でしか建てられない土地でしょ！」 その通りです。 しかしそう単純なことだけではないのが難しいところ。 みなさんよく知っているようで案外と正確な理解が なされていないのが実態です。 契約したあとで深刻なトラブルに巻き込まれることの ないよう、今回は建築条件付土地の取引における注意 すべきポイントについておさらいしていきます。 ▽ ▼ ▽ 「建築条件付土地」取引（売買）とは 建物の施工業者を限定する条件をつけた土地取引のこと。 つまり買った土地にはあらかじめ売主が指定した業者でしか 建物を建てることができないという制限をつけた取引です。 通常の土地取引なら、購入した土地をどう使おうが、 どこに建築を依頼しようが買主の勝手ですよね。 しかし建築条件付土地ではその権利を制限してしまいます。 よって、土地の売主が施工業者を限定して土地を売買することは 独占禁止法（独禁法）に「違反」する恐れがあるとされてきました。 −−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−− 【独占禁止法】第五章 不公正な取引方法 （不公正な取引方法の禁止） 第十九条 事業者は不公正な取引方法を用いてはならない。 ↑ ↑ ↑ 【公正取引委員会】「不公正な取引方法」 （昭和五十七年六月十八日公正取引委員会告示第十五号） １０．抱き合わせ販売等 相手方に対し、不当に、商品又は役務の供給に併せて他の商品 又は役務を自己又は自己の指定する事業者から購入させ、その 他自己又は自己の指定する事業者と取引するように強制すること。 −−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−− そのため、不動産業界の自主規制団体である不動産公正取引協議会 が「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」で次の３つの要 件を定め、これを満たせば独禁法に抵触しないという公正取引委員 会の「例外」的なお墨付きを得て慣習化してきました。 ＜業界ルール３原則＞ １．土地売買契約後３か月程度で建築請負契約が成立することを 停止条件とする ↑ ※停止条件（民法127条1項） 停止条件付法律行為は停止条件が成就した時からその効力を生ずる ２．建物の建築を請け負う業者は、土地の売主（その子会社含む） またはその代理人に限る ３．建物請負契約が成立しなかったときは、預り金、申込証拠金など 受領した金銭をすべて返還する この業界ルール３原則に沿った契約形態が、多くのみなさんに 馴染みのある建築条件付土地取引ではないでしょうか。 ▽ ▼ ▽ しかし現在は「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」の変更で 業界ルール３原則が次のように変わっています。 ＜変更点＞ １．土地売買契約後、建築請負契約が成立するまでの期間を 従来の３か月程度から「一定期間」とする ２．建物の建築を請け負う業者の制限をなくし「自己の指定 する建設業を営む者（建設業者）」とする （建築請負契約の相手方となる者を制限しない場合を含む） ３．建物請負契約が成立しなかったときの条件は、停止条件 だけでなく「解除条件」も認める ※解除条件（民法127条2項） 解除条件付法律行為は解除条件が成就した時からその効力を失う 参照⇒ http://www.rftc.jp/kiyak/hyouji_kiyak.html なんだかよくわからないかもしれませんが、 ここには注意しなければならないポイントがあります。 ●期間の設定が任意になった 「１か月」「６か月」「１年」など、 売主と買主の当事者間で自由に取り決めることができます。 でも中には土地売買契約と建物請負契約の同時締結を迫ったり、 ただ図面にセットプランを落し込んだだけの契約書を作成したり、 買主の希望する十分な検討時間を与えない業者も存在します。 「建物はじっくり考えたい」 と思ってはいても土地を欲しいがあまり、 営業マンから「今日決めてください！」と急かされ、 「まぁ、信用できそうだし、大丈夫だろう・・・」 と半信半疑で入念な検討をしないまま建物請負契約を締結。 しかしふたを開けてみると、契約後の打合せでプランの変更ができな いとか、要望を伝えるたびに「オプションですから」とドンドン追加 費用が加算されたというような事例はたくさんあります。 どんなに気に入った土地を購入できても 実際に生活するのは「家」の中ですよね！ 土地の魅力だけを重視しての 性急な結論は絶対に避けるべきです。 ●施工業者の制限がなくなった 施工業者を「売主」「売主指定業者」「買主指定業者」など、 売主と買主の当事者間で取り決めることができます。 しかし実際には、買主の指定する業者による建築を 無条件で売主が認めることはまずないでしょう。 もし認めるのであれば、ハナから建築条件付にする必要はありません。 土地の売買契約を、あえて売りにくい建築条件付にするのは、 建築する建物からも売上、利益を獲得する目的があるからです。 だから施工業者が売主自らや売主が指定する業者であることが 必要になる訳です。 ときには「建築条件を外せますよ♪」というケースもあります。 でもその場合は 「ただし、土地代が２００万円アップします！」 といった具合に本来儲けるつもりだった金額を 当初の土地価格に上乗せするのが一般的なやり方です。 結局、売主もしくは売主の指定する業者の中から選ぶことになります。 施工業者の選択は、家づくりの成功へのキーポイントです。 「土地の為なら仕方ないよね・・・」 という考え方はおススメできません。 大切なお金を使って建てる家です。 住み始めてから「失敗した！」と思っても後の祭り。 もう後戻りはできません。 もし選択肢が少ない場合でも、 その中での慎重な選択を行うことです。 ●解除条件 停止条件の場合は、条件が成立したとき（建物請負契約を締結）に 「契約（土地売買契約）時点に遡って」有効になる契約です。 したがって条件が成立しなければ、その契約（土地売買契約）自体が なかったものとして扱われるので、支払った金銭は返還されます。 ところが解除条件の場合は、条件が成立したとき（建物請負契約が 締結できない）に、その契約（土地売買契約）を解除する契約です。 つまり土地売買契約は、契約時点から発効しているという点が、 大きな違いであることを覚えておいてください。 ▽ ▼ ▽ いかがですか。 普段目にしない法律や規則はなかなか難しいものです。 でも、「面倒臭い！」からと十分な理解をしないまま 契約書にハンコを押すようなことは絶対にしないでくださいね！ 悪徳業者ではなくても、売上や利益のためなら、 ありとあらゆる手を使い、契約に結び付けようとするのが業者です。 そして一旦結んだ契約は、なにが何でも解約させない、 それが彼らの仕事であり、偽らざる気持ちです。 契約とは当事者双方に、とても重い責任が生じる法律行為です。 曖昧な点をひとつとして残してはいけません。 その業界の法律や決まり事を消費者が知らないのはあたり前。 だからこそ、不動産取引や設計・監理契約の前には 有資格者による「重要事項説明」が義務付けられているのです。 わからないことは理解できるまでドンドン質問してみることです。 いい加減な回答しかできない業者とは契約しないこと！ 不安や悩みがあればすぐに信頼できる第三者に相談すること！ 手遅れになる前に行動してください。 それではまた再来週♪ ＜編集人：林秀成＞ -------------------------------------------------------------------- ▼今週のお勧めセミナー -------------------------------------------------------------------- 【工務店が元気になるセミナーin大阪】 神戸、大阪エリアで家づくりをお考えのみなさん、お待たせしました！ 千葉、京都、広島、福岡につづき、住宅ＣＭサービスが、いよいよ神戸と 大阪でもスタートします！ これまで神戸、大阪からのお問合せには、「エリア外」というお返事しか できませんでしたが、今後は十分なサービスの提供が可能になります。 家づくりに関する心配ごとや悩みをお持ちの方はぜひご利用ください。 住宅ＣＭサービス神戸⇒ http://www.cms-kobe.com/ 住宅ＣＭサービス大阪⇒ ※サイト準備中 そこで今回、「入札」制度に参加を希望される、地元の優良工務店の募集 セミナーを開催いたします。 当日は、広島のサービスに参加し、着実に実績を積み重ねている工務店社 長に「生の声」をたっぷりと語っていただきます。 関西エリアで活躍中の工務店経営者のご参加をお待ちしています！ ★ 詳細はこちら ↓ ↓ ↓ ☆*☆━━━━━━━━━━━━━*☆*━━━━━━━━━━━━━☆*☆ 工務店社長が激白！ 負け続けて分かった工務店の強み ●開催日：平成２１年５月２８日（木）PM 1:45 〜 4:30 ●会 場：阪急グランドビル２６階会議室（大阪市北区角田町8-47） ●定 員：２０名（先着順） ●参加費：無料 ★ セミナー−１ 住宅業界の「新」トレンド 行列の出来る住宅相談所『住宅ＣＭサービス広島』とは 【講師】 若本修治 （ダブルスネットワーク株式会社代表取締役） ★ セミナー−２ 負け続けて分かった工務店の強み １年半受注ゼロから、半年で新築７棟受注できた秘訣 【講師】 桝 卓雄 氏 （旭ホームズ株式会社代表取締役） 席に限りがあるため、定員に達し次第締切といたします。 参加をご希望の方は今すぐお申込みください！ 詳細はこちら！⇒ http://www.cms-kobe.com/news/archives/181 ☆*☆━━━━━━━━━━━━━*☆*━━━━━━━━━━━━━☆*☆ 次回『コーヒーブレイク』は、神戸のコンシェルジェ山之内さんから セミナー開催報告の予定です。お楽しみに！ -------------------------------------------------------------------- 【 編｜集｜後｜記 】 先週の日曜日は福岡で一般消費者向けのセミナー開催。 昨日は、広島で午前中地鎮祭、午後から完成内覧会を開催しました。 今週は、大阪でプロ向けのセミナーです。 新型インフルエンザは沈静化に向かっているようですが、 広島に持ち帰らないように、注意して行動したいと思います。 ではまた、再来週お会いしましょう♪ ★私の活動はブログ『住まいづくりコンシェルジェ出動』で紹介しています。 気が向いたらアクセスしてくださいネ♪ ⇒ http://esumai.livedoor.biz/ ＜発行人：若本修治＞ *-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*- ●このメルマガでは、 『住宅コスト削減術』や『業者選びのコツ』、『欠陥住宅を防ぐ方法』 から『住宅ローン攻略法』まで、家づくりを成功させるためのさまざまな ノウハウと情報を隔週刊で提供していきます。 メルマガ読者で「このメルマガは役に立つ」とお感じの方は、 是非、皆さんの友人・知人にもお勧めください。 下記紹介文を切り取ってメール転送するだけです。 ======＜ここから↓＞=============================================== 【家づくりで泣く人・笑う人】 『建築コスト削減術』や『業者選びのコツ』、『欠陥住宅を防ぐ方法』、 『住宅ローン攻略法』、『設計事務所の選び方』など、家づくりに失敗 しないための助言を、住まいづくり専門コンシェルジェが提供します。 ★登録はこちら⇒ http://www.mag2.com/m/0000123172.htm ======＜ここまで↑＞=============================================== *-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*- ★ご感想・ご意見はお気軽に♪ ＜発行元＞ ダブルスネットワーク(株) http://www.ws-network.jp/ ＜発行人＞ 若本修治 ダブルスネットワーク(株)広島本社 http://www.cms-hiroshima.com/ ＜編集人＞ 林秀成 ダブルスネットワーク(株)福岡オフィス http://www.cms-fukuoka.com/ ＜メール＞ mailto:info@cms-hiroshima.com ■このメルマガは、下記の各発行サイトから発信しています。 メルマガの解除は各サイトからお願いいたします。 ◎まぐまぐ ； http://www.mag2.com/m/0000123172.htm ◎メルマ ； http://www.melma.com/backnumber_106094/ ◎カプライト； 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