『家づくりで泣く人・笑う人』　～第92号～　<2007/02/26> [まぐまぐ！]

2007/02/26

『家づくりで泣く人・笑う人』　～第92号～　<2007/02/26>

　　　　　　　【まぐまぐ公認　殿堂入りメルマガ！】

『住まいづくり専門コンシェルジェ』が綴る家づくり総合マガジン
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.092━2007.02.26━

《隔週刊》　家┃づ┃く┃り┃で┃泣┃く┃人┃・┃笑┃う┃人┃
　　　　　　━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　～第９２号～
　　◆家づくりは人生最大の「事業」
　　◆事業を成功に導くための、プロのコンサルタントの助言
　　◆あなたも「笑う人」になって豊かな生活を送りましょう！
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　《発行部数4,617部》

　【メルマガが単行本として出版されました！＼(~o~)／】

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　　　詳しくは本書の付録のページをご覧下さい！！
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　【今週のテーマ】

　・原価公開の意味
　・今週のお勧めＢＯＯＫＳ
　・今週のワンポイントアドバイス
　・編集後記
　
●----------------------------------------------------------------
　このメルマガでは、
　現場監督からスタートし、マネジメントの専門家『中小企業診断士』資格を
　取得して、２００社を超える住宅会社の経営指導をしてきた発行者が、
　家づくりという大きな「事業」を成功させるノウハウを提供していきます。

　どこにも影響されない中立的な立場で、住宅業界の実態も伝えます！
　あなたの家づくりのセカンドオピニオンとしてお役立てください。

　■発行者のプロフィールはこちら
　　↓　　↓　　↓
　　http://www.cms-hiroshima.com/mailmag/profile.htm
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　こんにちは、発行者の若本です。

　今年に入り相談急増で、１ヶ月ぶりの発行となってしまいました。
　どうしても、まずは進捗中の現場や相談が優先となりますのでご容赦下さい。

　この１ヶ月も多くのニュースが流れました。
　談合疑惑で知事が辞任した宮崎県でも新風が吹いています。
　今「旬な話題」といえば、東京都知事選でしょうか・・・？

　建築家の黒川紀章氏が立候補しましたね！

　実は、メルマガで黒川氏のことを書こうと思っていた矢先なので、
　グッドタイミングになりました。

　建築業界では、黒川氏の言動が少し前から注目されていました。
　彼の代表的作品のひとつ「中銀カプセルタワー」などの建替え問題です。

　建替え計画に参画している建築家に対して、
　名指しで「本気か！」と、自らの展覧会で問うているようです。
　歴史的・社会的価値のある建築物として「保存せよ！」という立場です。

　会場は、黒川氏自ら設計した「国立新美術館」(港区六本木)。

　■国立新美術館のホームページ
　　⇒　http://www.nact.jp/

　従来の建物の保存運動は、伝統的建造物がほとんどでした。
　設計者も棟梁なども、すでに他界しています。

　しかし、今回はご本人が現役の著名建築家なので話は複雑です。

　そこで、都知事選への出馬表明です！
　マニフェスト(公約)は「東京オリンピック中止」でしたね！？

　建築業界の人は「ピ～ン♪」と来たのではないでしょうか？

　そうです！東京オリンピックの基本デザインは、
　大阪在住の世界的建築家「安藤忠雄」氏なのです。
　~~~~~~~~
　私は、東京都がなぜ都内の建築家ではなく
　大阪の安藤氏に依頼したのか、不思議でした。
　都内の著名建築家から批判の声があがるのではないかと・・・

　(ちなみに対抗馬の福岡は「磯崎新」氏です)

　黒川紀章氏が、東京五輪を阻止したい理由は・・・
　「石原さん本気か・・・！」

　黒川氏と長年の友人である石原都知事も、
　建築家の「高～いプライド」を傷つけたようです。

　　★あくまでも、若本の邪推です・・・(^_-)-☆

　ちなみに国立新美術館は、黒川氏も所属する「日本建築学会」が、
　保存要望書を出していた「歴史的建造物」だったそうです。
　黒川氏は、保存運動に苦言を呈したというから面白い！
　　　　　　^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^
　では、今週の本文の始まりです。　

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　▼原価公開の意味　　　　～真に正直な家づくりとは・・・？～
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　以前から「原価公開」を打ち出している住宅会社がありました。
　最近では書籍でも「原価公開」を目にするようになりました。

　最近は、政治の世界でも「透明性を高める」とか、
　マニフェスト(公約)を掲げて、市民にアピールする手法が歓迎されています。

　それだけ、不透明で信頼されていない証(あかし)といえます。

　住宅業界でも同様に、「原価を公開する」ことで、
　「透明性を高めている」と掲げる会社が現れてきました。

　今回のメルマガでは、「原価公開」の意味を考えてみます。

　　　　　　　●-------------------------
                　　家づくりの原価
              --------------------------●

　原価公開をセールスポイントにしている手法は大きく２つに分かれます。

　床面積に比例して、工事原価の坪単価が変動するタイプと、
　積み上げ式の工事原価に比例して、会社の利益率が変動するタイプ。

　少し分かりにくいでしょうか？
　まとめてみると・・・

【坪単価変動型】*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-

　前者は、例えば４０坪であれば、工事原価が坪単価４０万円。
　４５坪になれば坪単価３８万円、５０坪だと３６万円といった形で、
　床面積が大きくなるほど、坪単価が安くなる仕組みです。
　~~~~~~~~~~~~~~　　　　　^^^^^^^^^^^^^^^^

【粗利率変動型】*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-

　後者は、例えば工事原価が１５００万円だったら、利益率が２２％。
　１８００万円になれば２０％、２１００万円で１８％といった形で、
　工事金額が大きくなるほど、粗利率が低くなる仕組みです。
　~~~~~~~~~~~~~~~~　　　　　^^^^^^^^^^^^^^^^

　いずれにせよ、工事の原価を公開して、
　規定の利益を施主に負担いただくという形です。

　　　　　　　　　▽　▼　▽　

　『坪単価変動型』は、床面積によって「目標原価」が決まっています。

　つまり、工事金額は建物の規模が決まった時点でほぼ確定します。
　その代わり、建物の仕様や性能もほぼ「標準仕様」が決まっています。

　詳細見積をする手間を省き、
　商談スピードをアップさせる仕組みでしょう。

　おおむね、原価の内訳提示はないようです。

　各業者から見積を取る手間も省き、
　坪単価によって各業者への発注金額も決まっていくからです。
　積算や見積書作成の手間を省くことで、全体コストを抑えます。

　一方『粗利率変動型』は、各業者からあがってくる見積を提示します。

　積み上げ式の原価計算で、設計や仕様の自由度は高まります。
　設計事務所がプランした物件でも対応可能です。

　どちらかというと『分離発注』に近い形です。
　分離発注と異なり、責任は元請工務店が取ってくれます。
　そのリスクも含めた「粗利率」の計上です。

　仕入先の見積書だけでなく、
　請求書まで開示するケースもあるようです。

　まるで「政務調査費問題」で揺れる議員のようです。(^^ゞ

　し・か・し

　坪単価変動型は「明快」だけど「透明性」には疑問が残ります。
　粗利率変動型は「透明」だけど「明快」かどうかに疑問ありです。

　前者は、坪単価を公開しているため、他社との比較も容易です。
　価格競争力がなければ、負けてしまうので価格を抑える期待も出来ます。

　もちろん、設備のグレードも「安かろう」では見向きもされません。
　人気のある設備を揃える努力もしているでしょう。

　後者の会社で、消費者が得られるメリットは・・・
　　　　　　　　~~~~~~~~~~~~~~~~
　もしかして、単に「透明」というだけ？

　　　　　　　●-------------------
               　本当の原価公開
               --------------------●

　今の時代「透明で、裏がない！」というのは、
　消費者にとって魅力的かもしれません。

　運営者側も、「隠さない」ことで精神的にも楽でしょう。
　隠さなければ作業手間も減らせるかもしれません。

　しかし、本当に家を建てる人が「原価公開」を求めているのでしょうか？

　業者からの見積を数多く見せられ「私たちは正直です！」と、
　訴えられても、本当にその金額と施工内容の妥当性が分かるのでしょうか？

　もっと違う施工方法や仕様があり、
　アイディア次第では、もっと安く求める性能が入手できるかも知れません。

　下請け業者さんからあがってきた見積が、交渉もされず
　そのまま提出されたとしたら、必ずしも安いとは言えません。

　本来、原価というのは「下請けからあがってきた見積」ではないのです。
　では本当の原価とは・・・

　　　　　　　　　▽　▼　▽　

　「材料の価格」と「人件費」(現場の手間や運搬に掛かる人手など)、
　「機械・工具の損料」、そして「会社経費」です。

　『工種別』に分離発注するのではなく、
　『材工別』で発注しなければ、本当の原価は分かりません。

　その「資材の費用」が、一般消費者がホームセンターや
　建築金物店で購入するよりも安ければ、材料原価は納得です。

　工事現場の「職人手間」も、時間給や日当が常識の範囲内で、
　実際に現場に拘束された時間が明示されれば、高くても納得です。

　もちろん、現場に持ち込む機械類の損料も計上します。
　車に掛かる費用や電話・ファックスなどの経費も必要です。

　その根拠を積み上げ、集計すれば「原価公開」が可能です。
　やれば出来るでしょうが、私でも大変な作業です。

　本当に大切なことは・・・

　　>>> さまざまな組み合わせの中から、最適な選択肢を選び、
　　　　　　　　　効率的にマネジメントしていくこと！！！ <<<

　そして、その費用が『工事金額と連動しない』こと。
　　　　　　　　　　~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
　５０万円のシステムキッチンと、２５０万円の高級システムキッチン。
　打合せの手間や発注の手間は、そんなに変わりません。
　配管や設置の手間も、運搬費はどうでしょうか・・・？

*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-

　▼５０万円のシステムキッチンが２０％の粗利で１０万円
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　^^^^^^^^^
　▼２５０万円の高級キッチンが１５％の粗利で３７．５万円
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　^^^^^^^^^^^^
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　家づくり世代の「給料１か月分」に相当するこの差額に、
　たとえ「原価公開」といっても、合理的説明がつくでしょうか？

　工務店や住宅会社の仕事は、打合せと発注、現場での検品作業などです。
　工事費や機器の価格と連動する利益率に「正当な根拠」は見当たりません。

　お客様の「懐具合」によって、利益が確定するのです。(-_-;)

　ちなみ、私は「定額制」のサービスを行なっています。
　予算や工事金額に、私の業務費用は全く影響を受けません。
　だから、施主の望む「コストダウン」に知恵を絞れるのです。

　新しく「お客様の声」をいただきましたのでご紹介します。

　⇒　http://www.cms-hiroshima.com/reason/reason-019.html

　建築コストを下げるには、
　時間給の高い人が効率よく働く仕組みが必要です。

　国会で棚上げになった「ホワイトカラーエグゼンプション」も
　同様な考え方でしたね・・・！？

　原価公開よりも、むしろ「マネジメントの仕組み」が、
　安くて品質の高い家づくりに欠かせないと私は思います。

　⇒次回に続く

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　　　　　　　　　　　　▼今週のお勧め情報
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　先月末、メルマガ発行者が集まるセミナーに博多まで行ってきました。
　私と同様に、メルマガから本を出した方も数名いらっしゃいました。

　その中の一人、「闘う販促デザイナー」の米満さんのご紹介です。
　ビジネスをしている人は、今後このノウハウは必須となるでしょう。
　私も今一度「ニュースレター」を学びたいと思います。

　ちなみに私は「闘う建築プロデューサー」・・・？(笑)

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（若本）

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　　　　　　　　　　　　▼今週のお勧めＢＯＯＫＳ
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　若本修治が読んでみて、家づくりに参考になる本を紹介します。

●家を買いたくなったら　　　　長谷川高　著　　 [ＷＡＶ出版]

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　↑欠陥住宅調査の第一人者、岩山健一さんの紹介でお会いした長谷川さん。
　　「デジタル不動産コンサルタントＬＴＤ」の代表として活躍中です。

　　私と同様「消費者志向」で分かりやすい本を書かれています。

　　アマゾンの「カスタマーデビュー」が私より多くて、満点の５つ星！
　　うらやましいですねぇ～！（笑）

　　■メルマガ「幸せの不動産学」～不動産で豊かになつための知恵～
　　
　　　⇒　http://www.mag2.com/m/0000095657.html

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　　　▼出版プロジェクトに協力いただいたメルマガ発行者仲間
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　私の本の最後のページにもご紹介していますが、
　今回の出版プロジェクトには、読者やメルマガ発行者のご協力を得ました。

　私の投げ掛けに快く協力していただいたメルマガをご紹介いたします。

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　●ピンチを救う！　４７の家計見直し術　　　　ゆりもとひろみさん
　　⇒　http://www.mag2.com/m/0000114487.html
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　●「土地と建物の関係」これがマイホームの夢と知恵袋　　佐田弘さん
　　⇒　http://www.mag2.com/m/0000072843.html
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　●見て楽しい！ミドル・シニアのエポカわ～るど　　　　戸村彰義さん
　　⇒　http://www.mag2.com/m/0000078543.html
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　●住宅で欠陥に遭いたくない！　　　　　　　　　　　菅原培夫さん
　　⇒　http://www.mag2.com/m/0000092002.html
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　●上手なマンションの買い方教えます！～プロの本音～　荻野重人さん
　　⇒　http://www.mag2.com/m/0000134919.html
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　●幸せの不動産学～不動産で豊かになるための知恵～　　長谷川高さん
　　⇒　http://www.mag2.com/m/0000095657.html
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　●借りるぞ銀行融資！～銀行取引コンサルタントの秘策　上田真一さん
　　⇒　http://www.mag2.com/m/0000106006.html
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　●家なんか自分でつくってしまおう　　　　　　　　　　氏家誠悟さん
　　⇒　http://www.mag2.com/m/0000134820.html
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　●開拓父ちゃんの風の便り　　　　　　　　　　　　　　大室一宏さん
　　⇒　http://www.mag2.com/m/0000134581.html
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　●アパート経営で成功する人・失敗する人　　　　　　　竹末治生さん
　　⇒　http://www.mag2.com/m/0000146265.html
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　●モチベーションサプリメント【社労士のススメ】　　　石井孝治さん
　　⇒　http://www.mag2.com/m/0000142833.html
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　●増えた、貯まった、節約上手！30代のお金のレシピ　　遠藤晃さん
　　⇒　http://www.mag2.com/m/0000150576.html
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　●医者の卵が教える！アナタの知らない医雑学の世界！　　　阿波さん
　　⇒　http://www.mag2.com/m/0000153041.html
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　●経済丸わかり～公認会計士が教える使える知識　　　　　望月実さん
　　⇒　http://www.mag2.com/m/0000153671.html
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　●匠の会住まいづくりメールマガジン　　　　　　　　鷲田秀和さん
　　⇒　http://www.mag2.com/m/0000145099.html
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　●目指せ！「住宅ローン」勝ち組への道　　　　　　　Ｔｏｈｓｉさん
　　⇒　http://www.mag2.com/m/0000176876.html
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　●完全暴露！！ハウスメーカーの裏のウラ！？　　　　　　増山大さん
　　⇒　http://www.mag2.com/m/0000173555.html
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　●光と楽しむコツ教えます～あなたも照明デザイナー！　　松下進さん
　　⇒　http://www.mag2.com/m/0000135935.html
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　●「必見」マイホームを建てようと思ったら　　　　　　上松豊さん
　　⇒　http://www.mag2.com/m/0000196944.html
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　●一生後悔したくないから！ノーリスクマイホーム購入術
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　伊藤勝一さん
　　⇒　http://www.mag2.com/m/0000171341.html
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　●『失敗しない家づくり』誰も教えてくれない秘策！　　　関佐年さん
　　⇒　http://www.mag2.com/m/0000185910.html
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　●アナウンサー直伝！届く！響く！コミュニケーション術
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　佐々木裕子さん
　　⇒　http://www.mag2.com/m/0000194067.html
　━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
　●グレーゾーンの民間交渉人　　　　　　　　民間交渉人２・Takさん
　　⇒　http://www.mag2.com/m/0000137202.html
　━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

　皆さん、心のこもったいいメルマガを書いていますよ！
　発行者の皆さんもありがとうございました。　<m(_ _)m>

　　　　　┏□■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□┓
   　　　　　  　　　▼今週のワンポイント・アドバイス
　　　　　┗□■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□┛

　前回は「日本人は保証に弱い」のではないかと書きました。
　最近では「透明性」とか「正直なこと」に弱くなっている気がします。

　マスコミに取り上げられると、ウワァーとブームになり、
　ウソが発覚すると、突然「悪人」に仕立て上げられます。

　情報番組の「捏造」なども、権威のある人から
　それらしき根拠を提示されると、多くの人が信用しました。

　アパホテルなどの耐震偽装も、
　「素直」に謝ったので、大きな事件には発展しませんでした。

　「正直そう」だといえば、ヒューザーのマンションを建設した
　熊本の建設会社の社長も、私には正直そうに映りましたが・・・
　東京支店長も同様に・・・

　私から見れば「原価公開」は、
　値引き交渉をさせないための仕組みです。

　人々が信頼してくれて、値引き交渉も起こらない。
　業者側が損を出すことのない、よく考えられた仕掛けです。
　仕事をすれば、確実に「規定の利益」が得られるのです。

　しかし、本当に「正直」なのか「安くなる」のか分かりません。(-_-;)

　では、今週のワンポイントアドバイスです。

☆*☆━━━━━━━━━━━━━*☆*━━━━━━━━━━━━━☆*☆

　１．住宅の原価公開には大きくふたつの方式がある。

　２．本来の住宅の原価は「工種別業者価格」ではなく「材工別集計価格」
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　３．工事金額と連動しない、マネジメント提供型サービスが求められる！

☆*☆━━━━━━━━━━━━━*☆*━━━━━━━━━━━━━☆*☆

■参考情報　⇒　http://www.cms-hiroshima.com/clumn/vol_19.htm

　　　↑コラム『下請け業者と原価公開』
　　　 (若本が以前書いたコラムに、参考情報があります。)

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【編｜集｜後｜記】

　先般、免震工法の勉強会に参加してきました。
　各メーカーとも、科学的データをもとに、最新装置を開発しています。

　しかしその原点は、五重塔などの昔の建造物にも採用されていたものです。
　しかも、免震は「震度３以下では効果を発揮しない」そうです。

　機会があれば、詳しくまとめたいと思います。

　広島の郊外、宮島対岸の「宮浜温泉」に行きました。
　２月というのに、もう沿道の桜が咲き始めていました。ビックリです！

　地球規模の異変に、私たちはなす術がないのでしょうか・・・

　自家用車の異変にも気づかず、高速道路でエンコした若本でした。(苦笑)
　（レッカー車を呼んで、今修理工場に入っています。）

　皆さんも、車の点検、家の点検、そして体の点検をたまにはしましょうネ！

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　【筆者プロフィール】
　地方私立大学の建築学科を卒業後、店舗・インテリアの施工管理に従事。
　分離発注なども数多く手掛け、企画・マーケティング部門に異動。
　アメリカのトレンド情報誌、海外デザイナーのプロデュース等も手掛け
　Ｊターン転職で東京から広島へ。住宅リフォームのＦＣチェーンの地域
　本部にて加盟工務店の指導をしながら、中小企業診断士の資格を取得。
　住宅専門のコンサルティング会社で、数多くの住宅会社、工務店、工法
　に接し、消費者不在の住宅業界の慣習を変革しようと奮闘中！

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＜発行者＞　若本修治（中小企業診断士・インテリアコーディネーター）
　　　　　　　ダブルスネットワーク(株)　　　　　　　　代表取締役
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　　　　　　　NPO法人住まいるネットひろしま    　　　理事

　　　　　　　広島市中小企業支援センター　窓口相談員（経営指導）
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