2009/09/18
海外ファンドで資産を作ろう！ 第百六十回
======================================================================== 『 海外ファンドで資産を作ろう！ 』 執筆：国際フィナンシャルコンサルタント 海外ファンドアドバイザー 荒川 雄一 ○IFA JAPAN HP ： http://www.ifa-japan.co.jp/ ○ご挨拶 ：http://www.ifa-japan.co.jp/streaming/welcome/welcome.html ======================================================================== 資産運用に役立つインタビュー記事無料ダウンロード中 （野村證券発行誌） http://www.ifa-japan.co.jp/freePDF/seikyu.html ---------------------------------------------------------------------- ■ 第160回 「ランドバンキング」 ---------------------------------------------------------------------- “緊急告知” さて、新しくメルマガを立ち上げています！ まぐまぐでのメールよりも、弊社からのお役立ち情報をより“迅速に”、 “質”も向上させてお届けしていきたいと思っています。 まだ、テスト段階で進めておりますが、是非この機会にご登録ください。 登録のためのアドレスは、こちら ↓ http://www.ifa-japan.co.jp/magnew.html ※ご登録されると、まぐまぐとは別に登録されたアドレスに情報が今後送信され ます。 皆さん、こんにちは。 国際フィナンシャルコンサルタントの荒川 雄一です。 さて、財務省によると、８月末の日本の外貨準備高が、過去最高の １兆４２３億４０００万ドルになったと発表がありました。 要因はいくつか挙げられますが、まずはＩＭＦによるＳＤＲ（特別引き出し権）の 配分が日本にもあり、１５３億ドル増加となりました。 （※ＳＤＲとは、米ドル、ユーロ、ポンド、円などで構成される仮想通貨で、 各通貨へ交換することができる権利をもったものです。） このほかにも、もともと保有していた米国債が、長期金利の低下を受けて 時価評価額が膨らんだことも外貨準備を押し上げた要因といえます。 外貨準備高は、中国に１位を譲ってからは、その“差”は開くばかりでしたが、 それでも日本はダントツの世界２位を維持しています。 ある意味、日本の通貨「円」が今後どうなっていくのか予測が難しい中、 外貨資産の有効利用も真剣に考える必要があるでしょう。 今までのように、ただ黙って、「米国債券」を購入するだけでなく、 せっかく外貨を保有している以上、国にもしっかり「海外分散投資」を 行ってもらいたいところです。 「円高」の状況下では、円換算では目減りしていますが、外貨準備を 保有し続ける以上、目先の“為替差損”は気にする必要はありません。 その意味では、「通貨保有」を前提に、その通貨において「運用利回り」を 考えればよいといえます。 国も個人も将来に向けて、外貨による“収益”を目指す必要性が ますます高まっているのではないかと思います。 さて、本日も、ちょっと目先を変えた運用商品をご紹介したいと思います。 ＜今日のコンテンツ＞ １．東京池袋ロータリークラブで講演！ 「今後の経済・金融動向と“資産運用”への取組み方」 ２．「ランドバンキング」！！ ３．「海外ファンド勉強会」＆「海外分散投資セミナー」開催告知！！！ １．東京池袋ロータリークラブで講演 「今後の経済・金融動向と“資産運用”への取組み方」 まず最初に、講演会のご報告をさせて頂きます。 ２００９年９月１０日、東京池袋のメトロポリタンホテルで、 「今後の経済・金融動向と“資産運用”への取組み方」と題し、 東京池袋ロータリークラブで講師を務めました。 私も初めて知りましたが、ロータリークラブでは、スピーチのことを 「卓話」と呼ぶそうです。 今回は、私も所属している社団法人豊島法人会 青年部長の加古さんからの ご紹介で、ゲストスピーカーとしてお招きいただき、お話しをさせて頂きました。 短い時間の中でのお話だったので、皆さん一番関心の高かった 「資産運用の具体例」を“さわり”程度しかお話しすることが できませんでした（残念！）。 又、機会があれば、次回は詳しくお話しをさせて頂きたいと思います。 ちなみに、ロータリー組織とは、ＨＰによると、 「ロータリーは、人道的な奉仕を行い、あらゆる職業において高度の 道徳的水準を守ることを奨励し、かつ世界における親善と平和の確立に 寄与することを目指した、事業および専門職務に携わる指導者が世界的に 結び合った団体である」 とのことです。 確かに、参加されている皆さんが、ご年齢に関係なく、 “活き活き”されていたのが印象的な会合でした。 ご参加いただいた皆さん、大変ありがとうございました。 講演風景はコチラから ↓ http://www.ifa-japan.co.jp/news/20090918.php ２．「ランドバンキング」 さて、今回は、弊社にも時々お問い合わせを頂く「ランドバンキング」を 取り上げてみたいと思います。 まず、「ランドバンキング」と言う言葉ですが、初めて聞く方も多いのでは ないかと思います。 その意味するところとしては、 「成長が見込まれる開発前の土地への投資」 という説明になるかと思います。 “成長が見込まれる開発前の土地” とは、すなわち、今は未開発であるが、“将来性”のある土地と 言い換えることができます。 従って、一般的な不動産収益物件への投資や不動産ファンドへの 投資などとは全く違う「投資対象」ということになります。 通常、土地を開発し、個人に供給していく為には、 次の４つのステップが行われています。 ステップ１ 将来成長が見込まれる土地の探索、買取資金の手当て ステップ２ 都市計画のプランニング ステップ３ 開発、建設 ステップ４ マンション、戸建などの個人への供給 「ランドバンキング」とは、このステップでいう１から２の部分を 扱う分野といえます。 従って、いわゆるデベロッパーに土地を譲渡する段階がランドバンキングの 「エグジット（出口）」となるわけです。 私は今まで、個人的に、あまり「ランドバンキング」には前向きでは ありませんでした。 というのも、「未開発の土地への投資」はリスクが高いという “先入観”が強くあったからです。 それには、理由があります。 メルマガではあまりお伝えしていませんが、私自身不動産宅建業を 行う法人も経営し、国土交通大臣登録の不動産コンサルタント技能登録者としての 資格も１０年以上前に取得しています。 また、「相続対策」をはじめ、「事業用土地活用」、「借地底地整理」などの 実務もこなし、そして何といっても自分自身でも「不動産投資」を行っているなど、 不動産ビジネスにも長らく携わってきたからです。 （※不動産で“ご縁”があったお客様は、いまだ私を、 「不動産専門コンサルタント」だと思っている人もいるくらいです（苦笑） もちろん、ご相談がある方は、お気軽にどうぞ（笑） https://www.ifa-japan.co.jp/form_mail1.html さて、そんな中、何故今回メルマガで「ランドバンキング」を 取り上げたかというと、本日ご紹介するプロダクトは、 日本に紹介されるようになった当初から、ずっと状況を見ていた 商品だからです。 もうかれこれ、７，８年前に当時の日本支社の代表者より プレゼンテーションを受けた覚えがあります。 商品のスキームや説明も良く理解できましたが、実際に現地に行って 見る時間もなく、また本当にその会社が、「企画力」「開発力」などが あるのかわからなかったため、お付き合いをすることはありませんでした。 そう、「ランドバンキング」のポイントは、その運用会社のまさに 「企画力」「開発力」「実行力」など、“ノウハウ”が非常に重要な ポイントとなります。 立ち上げて間もない「ランドバンキング」は、“エグジット（出口）”を 迎えた事例が無く、正直「評価のしようが無い」というのが、本当のところです。 従って、そのようなプロダクトは、基本的にお客様に紹介するようなことは ありませんでした。 そんな中、ある保険会社に在籍していた私の知人が、偶然にも同社へ 入社したご縁で「数年ぶり」に同社のプロダクトを詳しく精査する機会を得ました。 私がまず最初に確認したことは、以前私が紹介を受けたプロダクトを含め、 今までのプロダクトがどうようになったかでした（エグジット・・・出口、そして結果）。 結果については、大手の監査法人 PRICEWATERHOUSECOOPERS （プライスウォーターハウスクーパーズ）の報告書より確認しました。 １９９８年１２月から２００８年１２月までの間に終了した３１の プロジェクトのうち、短いものは２年半、最長のものは１９年かかったものも ありましたが、全て無事にエグジット（売却）して利益を上げていることが わかりました。 これらのプロジェクトの平均利回りを見てみると、 単利では、 “２５．４８％” そして、複利計算でも、 “１５．６４％” の実績を出していました（オー！）。 これは大変素晴らしい“実績”といえるでしょう。 このことによって、同社の「ランドバンキング」における企画開発に 関するノウハウが、「評価に値する」という“判断”に至ることができました。 「ランドバンキング」の顧客は、土地の造成などを行ってマンションや 戸建てを建てるデベロッパーです。 従って、いわゆる土地開発のプロであるデベロッパーが、納得できる土地を 仕入れる必要があります。 つまり、「ランドバンキング」の“利益の源泉”は、この将来性が 高い土地を上手く購入できるかどうかにかかっているわけです。 では、何故、様々なコストをかけているのに、これだけ高いリターンを 投資家に還元できるのでしょうか！？ 日本の例で考えてみると、「イメージ」しやすいかもしれません。 ある都市圏で、今後の人口増加に伴い、戸建やマンションの需要が 見込まれる場所があったとしましょう。 そこで、その都市圏にほど近い土地を見つけ出し、購入します。 しかしその土地は、現状は「宅地」ではなく、「山林」や「原野」、 「雑種地」だったりするわけです。 従って、土地の値段は、かなり安く購入することができます。 そして、次がポイントです。 その土地の地目（土地の種類）を「宅地」に「地目変更」することが できた瞬間に、その土地の価格は、何十倍もの「価値」あるものと することができるのです。 要は、「ランドバンキング」とは、その可能性がある“土地の目利き”ができ、 しかもその“ノウハウ”を持っているかどうかがとても重要なポイントで あるということです。 従って、投資を行った土地が、きちんと“エグジット（売却）”でき、 利益を出せているかが重要な「評価のポイント」なのです。 その意味でも、私は「ランドバンキング」については、いまだに“慎重派”では ありまますが、同社の実績を確認することによって、「ポートフォリオ」に、 一部“オルタナティブ資産（代替資産）”として組み込んでも面白い商品では ないかと考え、今回メルマガで取り上げてみました。 さて、投資対象としている土地ですが、当プロダクトは、現在はカナダや アメリカを対象としています。 「アメリカの不動産投資」と聞くと、“サブプライム問題”などをイメージし、 「とんでもない！」 と思う方がほとんどだと思いますが、「ランドバンキング」の仕組みを 理解されれば、全く視点が違うことがお分かりになると思います。 “サブプライム問題”を始め、今のアメリカの住宅市場が問題となっているのは、 先程のステップでいえば、 「ステップ４ マンション、戸建などの個人への供給」 の問題です。 それに対して、「ランドバンキング」が対象とする土地は、 「ステップ１ 将来成長が見込まれる土地の探索、買取資金の手当て」 なのです。 「ランドバンキング」の提供するであろう土地は、今から５年から１０年先に 供給される住宅地などが大半です。 アメリカは日本と違い、人口がますます増加傾向にあり、特に白人以外の 人口が急増していることから、住宅需要は中長期的には強いといえます。 また、従来の都市圏では、住宅地が確保できず、さらに土地の価格も高いため、 徐々に郊外へと住宅地が広がっていっているのが現状なのです。 さて、もう一つ今回のプロダクトのわかりやすい点は、「ファンド」に投資を 行うのではないという点です。 一般的な不動産ファンドやランドバンキングの場合、投資家は「ファンド」に 投資を行い、そのファンドが不動産を購入するといったスキームが 多く見受けられます。 それに対して、今回のプロダクトは、あくまで共有持ち分として「土地の所有権」を 持つことができます。 この募集形態は、特にアジアの投資家向けにそのような募集を行っているようですが、 「土地の名義が自分のものになる」という点では、日本の個人投資家の方にも 受け入れやすくしている工夫が伺えます。 さて、プロダクトは、常時２，３本の募集を行っており、募集口数が埋まった時点で クローズとなるようです。 およその募集要項をまとめると以下の通りです。 投資スタイル ランドバンキング 運用会社事業規模 社員数 約１４００人 拠点数 ７カ国１３拠点 顧客数 ５万人以上 取扱土地面積 ５０，０００エーカー（山手線内の約３倍） ※１エーカーは、約４０４６平米（約１２２４坪）です。 実績 ＜２００７年～２００８に売却済みのプロジェクト＞ （１）プロジェクト数 ２４ （２）総面積 ４，５９６エーカー （３）年平均利益率 ２２．６８％（単利） １５．９８％（複利） 投資通貨 米ドル建 投資対象 現在は米国ないしはカナダの土地 所有形態 面積に応じた土地の共有持ち分（登記されます） 販売手数料 なし 目標運用期間 ５年間※ ※プロジェクトによって、運用期間は異なります などとなっています。 なお、当プロダクトにご興味のある方は、こちらから 「２００９．９月 ランドバンキング」のファンド名でお問合せください ↓ https://www.ifa-japan.co.jp/form_mail2.html この時期は、「ランドバンキング」にとっても、土地を安く仕入れられる時期でもあり、 “オルタナティブ投資”のひとつの選択肢として、検討されても、面白いプロダクトでは ないかと思います。 ３．「海外ファンド勉強会」＆「海外分散投資セミナー」開催告知！！！ さてさて、本日は久々に、「海外ファンド勉強会」並びに「海外ファンドセミナー」の 開催告知をさせて頂きます。 最近、弊社主催のセミナーは行っておりませんでしたが、様々なファンド情報、 金融情報が入手蓄積できましたので、久々にセミナーを開催することと致しました。 「海外ファンド勉強会」では、最近の金融動向を踏まえた、この時期の 海外分散投資への取り組み方をお伝えすると共に、実際のファンド情報を 運用会社のスタッフの方から説明して頂く機会にしようと考えております（約３時間）。 また、「海外分散投資セミナー」においては、資産運用や「海外分散投資」の必要性、 考え方、そして具体的なケーススタディなどをお話しさせて頂きます。 まずは、資産運用の基本的考え方や海外分散投資の始め方など、基本からしっかり 勉強したい方にお薦めの内容となっています（約２時間）。 「目的」に応じて内容を変えておりますので、是非興味がある方は、 受講していただきたいと思います。 なお、実施要項については、現在最終の詰めを行っておりますが、 明日発行される有料メルマガでは、正式なご案内を出せる予定です。 無料メルマガご購読の皆さんへも、連休明けには“号外”でお知らせできると 思いますので、どうぞお楽しみにしてください！ なお、日程はすでに決まっており、１０月２４日土曜日の午後（東京丸の内）と １０月２６日月曜日夕刻（東京池袋）にて開催予定としております。 ご興味がある方は、是非、日程を空けておいて頂ければ幸いです。 定員は、多人数ではなく、１０名から２０名程度の少数で、“濃い内容”を お伝えしていきたいと考えておりますので、どうぞご期待ください！ それでは、今日はここまで！ また次回も、お楽しみに！！ （次回は、１０月２日の発行予定です。 有料（優良）メルマガは、９月１９日、２６日に発行します！） http://premium.mag2.com/mmf/P0/00/79/P0007911.html ＜新刊のご案内＞ 書籍タイトル 「海外ファンドのポートフォリオ」 ― 経済危機にも動じないオフショア分散投資法－ 出版社 パンローリング社 価格 ２９４０円（税込） 出版社のサイト ↓ http://www.tradersshop.com/bin/showprod?a=9306&c=9784775990834 アマゾンのサイト ↓ http://www.amazon.co.jp/dp/4775990837?tag=ifajapan 有益情報満載「実践！海外分散投資、優良ファンドで資産を作ろう！」は、 コチラ ↓ http://premium.mag2.com/mmf/P0/00/79/P0007911.html 継続して弊社事務所で国際分散投資に関する「無料個別相談会」を 開催しています。 ご希望の方は、コチラのフォームからお申込を東京以外の方でも、 もちろんオーケーです。 ↓ http://www.ifa-japan.co.jp/form_mail3.html ＩＦＡ ＪＡＰＡＮ「業務概要のご説明」を無料で動画配信しております。 ↓ http://www.ifa-japan.co.jp/streaming/welcome/welcome.html “世界標準”資産家のための 「ポートフォリオ・マネジメント・サービス（ＰＭＳ）セミナー」ＤＶＤ好評販売中！ 価格 １５，７５０円（税込・送料込） お申込みは、こちらのお問い合わせフォームからどうぞ！ http://www.ifa-japan.co.jp/form_mail1.html 「All About ProFile」の「専門家サーチ」でも、お問い合わせを受け付けて います。ホームページやメルマガにない、違った切り口で「回答」しています ので、ご興味がある方は、一度ご覧ください。 http://profile.allabout.co.jp/pf/arakawa/ ブログ絶好調！？海外ファンドの話題は少ないですが、投資“ネタ”や私の“考え”を お伝えしようと思っています。お暇でしたら、たまに覗いてやってくださいませ。 http://blogs.yahoo.co.jp/ifajapan_links 「生命保険最適診断」はコチラ http://life.links-group.co.jp/ 「住宅ローン最適診断」はコチラ http://realestate.links-group.co.jp/homeloan.html ------------------------------------------------------------------------ ■推奨メールマガジンのお知らせ ------------------------------------------------------------------------ 「２０代・３０代の正しい生命保険の加入法・見直し法」 自己責任の時代到来！これからは計画的に経済準備をしないと大変な ことになります。これから先どうやって経済的自立を図るのか！？ そのための保険選びをファイナンシャルプランナーがわかりやすくお話して います。 ★登録・バックナンバーはこちらから http://www.mag2.com/m/0000116596.htm ------------------------------------------------------------------------
