目から鱗の不動産コンサル情報 

目から鱗の不動産コンサル情報　第90号　「サブリースを考える」

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　　　　　　　　　　2008年８月１日　第90号

みなさん！こんにちは！今西英治（いまにしえいじ）です
約２ヶ月間のご無沙汰です。お元気でお暮らしでしたでしょうか！

毎日、毎日、暑い日が続いておりまして多少うんざりしています。
熱中症で亡くなると人も居られるそうですので、お互いに気を付けてこ
の夏を乗り切りたい思います。

当メールマガジンをご購読いただきまして、まことに有難うございます。
今回のテーマは、「サブリースを考える」です。
　　　　　　　　
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■　「サブリース」を考える
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○最近は、立地条件のよい場所で、繁忙期に間に合うように、しかもター
ゲットの入居者が住みたいと思うような建物を建てなければ、如何に新築
であっても供給過剰により、なかなか満室にならない状態が続いています。

今後、人口の減少と共にこの状態は、一部の地域を除いてますます深刻
化していきます。

市況が厳しく、空室リスクや家賃下落リスクが高ければ高いほど、オー
ナーたちはサブリースを希望します。

また、最近では、オーナーの高齢化・死亡等により、後継者等が自分に
は賃貸経営について十分なノウハウがないという理由で、自己管理からサ
ブリースへの切り替えを希望するケースも出てきております。

ただ、心しておいて頂きたいことは、安易にサブリースを活用したら駄目
だということです。

もし、活用するのであれば、
サブリースの仕組みをを充分に理解している必要があります。

また、管理会社に全く任し過ぎにせず、常に自分の物件に注意を払うと
共に、賃貸管理のイロハから学んでいく姿勢が必要です。

○まず、サブリースのメリットについて取り上げます。

（1）実際の空室の有無にかかわらず、安定収入を確保できます。

（2）オーナーの賃料収入が事前に判明するので、金融機関から融資を受
　　け易くなります。

（3）自己管理における入居者募集・審査・契約・鍵の管理・滞納督促・
　　クレーム対応等の煩わしい業務をすべてサブリース業者に任すことが
　　出来ます。

（4）たとえ入居者と賃料等でトラブルが発生しても、契約の貸主はサブ
　　リース業者となりますので、サブリース業者が訴訟等に対応すること
　　になります。

○反対に、サブリースの注意点は以下の通りです。

（1）借り上げ賃料は固定ではなく、変動する可能性があります。

　　先のバブル後に訴訟事件となったように、突然サブリース業者から、
　　賃料の大幅な値下げを通告して来る場合があります。

　　これを防ぐには、定期賃貸借契約を結び、固定賃料にする方法があり
　　ます。

　　これについては、サブリース業者が応じるかどうかことと、インフレ
　　になって貸し付け賃料が高騰した場合に、安い借り上げ賃料のままと
　　いう悲惨なことになるという問題点があります。

（2）オーナーに金銭負担がおこります。

　　固定資産税・修繕費・エレベター等各種設備の保守点検費用・火災保
　　険料はオーナーの負担となります。

（3）礼金更新料などはサブリース業者の収入となり、オーナーの収入と
　　はなりません。

（4）サブリース契約後、数ヶ月程度をフリーレント期間として、オーナ
　　ーには賃料支払いを行わない、という契約が多いので確認が必要です。

（5）契約終了後、入居者付きで物件が返還されます。
　　
　　だが、オーナー業に必要なスキル・ノウハウがないために、上手く賃
　　貸経営ができないということも起こっています。

（6）最悪の場合、入居者がほとんどいない状態で物件が戻ってきて、た
　　ちまちローン支払いに窮するということも実際には起こっています。

（7）契約の途中で、何やかやと理由をつけて、大幅に借り上げ賃料の引
　　き下げを通告する業者もいます。
　
　　この場合はどちらかというと、一棟借り上げ業者ではなく、投資用
　　ワンルームマンション販売業者並びに系列管理業者に多いようです。

（8）サブリースを活用する場合は、サブリース業者の信用度・財務内容
　　等をよくチェックすることが必要です。


今回はこれで終了致します。

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■　　今回のトピック
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申し訳ございません。
今回はパスさせていただきます。

                                         

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今回は省かせて頂きます。皆様のお便りお待ちしております。

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■　　次回の予告　　
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如何でしたでしょうか。今回のテーマから、何か一つでも、あなたのお
役に立つ、ヒントと気づきがあることを願っています。

さて、次号は「相続税の物納」について取り上げたいと思っています。

お楽しみに！

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■　　あとがき
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 ○最後までお読みいただき誠に有難うございました。
もし宜しければ、このメールマガジンをお知り合いの方にお勧めください。

尚、いただいたご意見等は，許可無く掲載させていただくことがあります。
掲載を望まない方は、お手数ですがその旨お書きください。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
今後とも、末永くご購読いただきますようにお願い致します。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（今西英治）
　　　
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