目から鱗の不動産コンサル情報 第90号 「サブリースを考える」
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
◇◇◇◇ 目から鱗の不動産コンサル情報 ◇◇◇◇
〜〜この道約40年のスーパー不動産コンサルタントのビジネス考〜〜
http://www.fu-consul.info/
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
2008年8月1日 第90号
みなさん!こんにちは!今西英治(いまにしえいじ)です
約2ヶ月間のご無沙汰です。お元気でお暮らしでしたでしょうか!
毎日、毎日、暑い日が続いておりまして多少うんざりしています。
熱中症で亡くなると人も居られるそうですので、お互いに気を付けてこ
の夏を乗り切りたい思います。
当メールマガジンをご購読いただきまして、まことに有難うございます。
今回のテーマは、「サブリースを考える」です。
-----------------------------------------------------------------
■ 「サブリース」を考える
-----------------------------------------------------------------
○最近は、立地条件のよい場所で、繁忙期に間に合うように、しかもター
ゲットの入居者が住みたいと思うような建物を建てなければ、如何に新築
であっても供給過剰により、なかなか満室にならない状態が続いています。
今後、人口の減少と共にこの状態は、一部の地域を除いてますます深刻
化していきます。
市況が厳しく、空室リスクや家賃下落リスクが高ければ高いほど、オー
ナーたちはサブリースを希望します。
また、最近では、オーナーの高齢化・死亡等により、後継者等が自分に
は賃貸経営について十分なノウハウがないという理由で、自己管理からサ
ブリースへの切り替えを希望するケースも出てきております。
ただ、心しておいて頂きたいことは、安易にサブリースを活用したら駄目
だということです。
もし、活用するのであれば、
サブリースの仕組みをを充分に理解している必要があります。
また、管理会社に全く任し過ぎにせず、常に自分の物件に注意を払うと
共に、賃貸管理のイロハから学んでいく姿勢が必要です。
○まず、サブリースのメリットについて取り上げます。
(1)実際の空室の有無にかかわらず、安定収入を確保できます。
(2)オーナーの賃料収入が事前に判明するので、金融機関から融資を受
け易くなります。
(3)自己管理における入居者募集・審査・契約・鍵の管理・滞納督促・
クレーム対応等の煩わしい業務をすべてサブリース業者に任すことが
出来ます。
(4)たとえ入居者と賃料等でトラブルが発生しても、契約の貸主はサブ
リース業者となりますので、サブリース業者が訴訟等に対応すること
になります。
○反対に、サブリースの注意点は以下の通りです。
(1)借り上げ賃料は固定ではなく、変動する可能性があります。
先のバブル後に訴訟事件となったように、突然サブリース業者から、
賃料の大幅な値下げを通告して来る場合があります。
これを防ぐには、定期賃貸借契約を結び、固定賃料にする方法があり
ます。
これについては、サブリース業者が応じるかどうかことと、インフレ
になって貸し付け賃料が高騰した場合に、安い借り上げ賃料のままと
いう悲惨なことになるという問題点があります。
(2)オーナーに金銭負担がおこります。
固定資産税・修繕費・エレベター等各種設備の保守点検費用・火災保
険料はオーナーの負担となります。
(3)礼金更新料などはサブリース業者の収入となり、オーナーの収入と
はなりません。
(4)サブリース契約後、数ヶ月程度をフリーレント期間として、オーナ
ーには賃料支払いを行わない、という契約が多いので確認が必要です。
(5)契約終了後、入居者付きで物件が返還されます。
だが、オーナー業に必要なスキル・ノウハウがないために、上手く賃
貸経営ができないということも起こっています。
(6)最悪の場合、入居者がほとんどいない状態で物件が戻ってきて、た
ちまちローン支払いに窮するということも実際には起こっています。
(7)契約の途中で、何やかやと理由をつけて、大幅に借り上げ賃料の引
き下げを通告する業者もいます。
この場合はどちらかというと、一棟借り上げ業者ではなく、投資用
ワンルームマンション販売業者並びに系列管理業者に多いようです。
(8)サブリースを活用する場合は、サブリース業者の信用度・財務内容
等をよくチェックすることが必要です。
今回はこれで終了致します。
-----------------------------------------------------------------
■ 今回のトピック
-----------------------------------------------------------------
申し訳ございません。
今回はパスさせていただきます。
-----------------------------------------------------------------
■メルマガ・ホームページの相互紹介を募集しています!
-----------------------------------------------------------------
相互紹介にご興味ある方は、今西 imanishi@fu-consul.info までご連絡
ください。
-----------------------------------------------------------------
■ おすすめ情報
-----------------------------------------------------------------
●不動産の悩み ずばり解決します!
一度ホームページにアクセスしてください。
「ミニセミナー」や「オリジナルレポート」の申し込みコーナーもあ
ります。
“目から鱗の不動産コンサル情報” http://www.fu-consul.info/
☆「オリジナルレポート」は一冊3000円(税・送料込)です。
― 即活用できる情報を手に入れることができます。
☆「1回ご相談コース」は1回(約30分程度)5250円(税込)です。
― お悩みが必ず解決します。
お申し込みは下記のホームページのフォームからどうぞ!
URL http://www.fu-consul.info/moushikomi.html
-----------------------------------------------------------------
■ 読者よりのお便りコーナー
-----------------------------------------------------------------
今回は省かせて頂きます。皆様のお便りお待ちしております。
-----------------------------------------------------------------
■ 次回の予告
-----------------------------------------------------------------
如何でしたでしょうか。今回のテーマから、何か一つでも、あなたのお
役に立つ、ヒントと気づきがあることを願っています。
さて、次号は「相続税の物納」について取り上げたいと思っています。
お楽しみに!
--------------------------------------------------------------------
■ あとがき
--------------------------------------------------------------------
○最後までお読みいただき誠に有難うございました。
もし宜しければ、このメールマガジンをお知り合いの方にお勧めください。
尚、いただいたご意見等は,許可無く掲載させていただくことがあります。
掲載を望まない方は、お手数ですがその旨お書きください。
今後とも、末永くご購読いただきますようにお願い致します。
(今西英治)
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
発行元 :株式会社三徳 http://www.fu-consul.info/
〒577-0801 大阪府東大阪市小阪2-10-32
TEL:06-6788-0201 FAX06-6788-0212
発行責任者:スーパー不動産コンサルタント 今西英治
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄
□購読登録・解除手続きは下記のHPからお願い致します。
まぐまぐ http://www.mag2.com/m/0000118006.htm
melma! http://www.melma.com/backnumber_102775/
カプライトhttp://cgi.kapu.biglobe.ne.jp/m/8582.html
E-Magazine (http://emaga.com/)ID:fuconsul
めろんぱ (http://www.melonpan.net/)ID:005607
メルモ (http://www.merumo.ne.jp/)ID:00185117
□当メールマガジンの内容につきましては、読者の責任においてご利用くだ
さい。
□ご意見・ご感想は imanishi@fu-consul.info までお願い致します。
□コンサルティング相談申し込みは以下のホームページからお願い致します。
http://www.fu-consul.info/moushikomi.html
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

- 登録した方には、まぐまぐの公式メルマガ(無料)をお届けします。


![転職なら[en]社会人の転職情報!転職成功者続出 転職なら[en]社会人の転職情報!転職成功者続出](http://kamogawa.mag2.com/bn/recommend/sya.gif)
![派遣のお仕事探しなら[en]派遣のお仕事情報 派遣のお仕事探しなら[en]派遣のお仕事情報](http://kamogawa.mag2.com/bn/recommend/haken.gif)
![アルバイト探しは[en]本気のアルバイト アルバイト探しは[en]本気のアルバイト](http://kamogawa.mag2.com/bn/recommend/baito.gif)
![就職サイトは[en]学生の就職情報 就職サイトは[en]学生の就職情報](http://kamogawa.mag2.com/bn/recommend/gakusei.gif)
![転職なら[en]転職コンサルタントキャリアを活かした転職に! 転職なら[en]転職コンサルタントキャリアを活かした転職に!](http://kamogawa.mag2.com/bn/recommend/consul.gif)