2006/12/18
家を買うときはお任せ！住宅博士のメルマガ
*********************************************************************** ■□■ 2006.12.18 ■□ 家を買うときはお任せ！住宅博士のメールマガジン ■ *********************************************************************** マイホームの専門家集団「住宅取得コンサルティングのアネスト」と 同社の運営するサイト「住むネット」が共同でお届けしています。 専門家のサポート「住宅取得コンサルティングのアネスト」 http://www.anest.net/ マイホーム取得に役立つ情報満載の「住むネット」 http://www.sumunet.jp/ ■□■─【CONTENTS】──────────────────────■□■ 【1】はじめに 【2】完成から引越しまでに潜むリスク 【3】住むネット更新情報 【4】注目コラムよ再び 【5】編集後記 ■□■─────────────────────────────■□■ …………………………………………………………………………………………… 【1】はじめに …………………………………………………………………………………………… こんにちは、荒井康矩です。 当社のオフィスの隣のビルが建築中なのですが、もうすぐ眺めが変わりそう です。クレーンもどんどん高くなって躯体もあがってきました。 来年の天神祭りの花火が心配です。 と言っても自宅じゃないし、まぁいいか。 さて、今回のメルマガですが、最近あまりにも多く見られる問題ですので、 大事な注意点をまとめてみました。 マイホームを購入される全ての方に当てはまることですので、よく読んで おいてください。 ◆-------------------------------------------------------------------◆ やっぱり着工から完成まで全部プロに任せてしまうのが安心です。 http://www.anest.net/kodate_kentikukanri.htm ◆-------------------------------------------------------------------◆ …………………………………………………………………………………………… 【2】完成から引越しまでに潜むリスク …………………………………………………………………………………………… お客様から「15日に完成するのですが、16日に引渡しを受ける予定です。内 覧会は15日なので、この日に調査して欲しいのですが・・・」とのご要望を 伺うことがあります。 これは、かなりリスクのある進め方なのですが、こういったケースがかなり 増えています。最近、建物の完成から引渡しまでの流れにリスクを感じるこ とが多くなっています。 マイホームの購入においては以下の基本的な流れがあります。 １．物件探し ↓ ２．申込 ↓ ３．売買契約 ↓ ４．住宅ローンの申込 ↓ ５．建物完成（未完成物件を購入の場合） ↓ ６．引渡しと決済 ↓ ７．引越し この全体の流れのなかの最終段階である上記の５〜７にあたる「建物完成か ら引渡し、引越しへ至る」までの間のリスクのお話です。 そこで、今回は建物完成から引渡し、引越しまでの適正な進め方についてお 話します。 未完成の建売住宅を購入することをイメージしてください。購入物件が決ま り申込を済ませ、売買契約を結びます。 その建物の完成が近づくと冒頭のような日程での引渡しを不動産会社から提 案されるなどして、当社へ完成後の調査を依頼される方がいらっしゃるわけ です。 しかし、建物の完成日が15日であり、その翌日の16日に引渡しを受けるとい う日程はあまりにも無茶です。 本来ならば、建物の完成後に購入者による検査を行います。この検査では、 契約通りの建物が建てられているか？施工不良がないか？などをチェックす るのです。 その検査で問題がなければ、引渡しへと進むわけですね。しかし、ここで問 題がある場合は、補修工事等を行っていただく必要があります。補修工事が 完了すれば、その補修工事で問題ないか再度チェックする必要があります。 それで問題なければ、引渡しへ進みますが、まだ問題が残っていれば、再度 補修工事となります。完全に補修されるまで繰り返すわけです。 つまり、売主の言う建物の完成日から引渡しを受けても良い状態になるまで に日数を要することが一般的です。その日数は物件によって異なります。 やはり、補修工事の期間を考えると、建物完成後に行う購入者の検査日から 引渡し日までは2週間程度あけていただくのが理想です。 冒頭のように、完成日の翌日に引渡しというのはあまりにも厳しいですね。 当然ながら、引越し日は引渡し日の後ですから、引渡しから1週間程度はあ けておいた方が無難です。 引渡しや引越しの日程が厳しい場合のリスクを具体的にお話しますと、以下 のことが挙げられます。 ・引渡し後に補修工事を行うことになる ・引渡し後の補修工事は残代金を支払った後のため売主や施工会社の対応が 遅れたり、真摯に対応してもらえないことがある ・入居後も工事をするなど生活に支障がでる ・入居後の工事には立会いが必要など制限が多い 特に、補修工事を適切に行ってもらうためにも、残代金の支払いは最後のカ ードと思っておいても良いぐらいです。補修工事も終えた本当の完成物件を 引き渡してもらうのと同時に残代金の支払いを行う（＝決済する）ことが適 切な不動産取引の基本です。 特に、不動産会社の決算の影響で、3月に引渡しを急ぐケースが多いです。 購入者にとっても、年度末に引越しを済ませたいと考える方が多く、無理な 日程で引渡し・引越しとなっていることがあります。 また、人間の心理的な問題も大きいかと思いますが、12月もこの問題がよく 見られます。年内に入居して、新居で新しい年を迎えたいと思う方は多いで す。また、住宅ローン減税の条件が年をまたぐと変わることも影響している ようです。だからといって、無理な日程を組むことはオススメできません。 以下が、適切な完成から引越しまでの流れと基本的な注意点です。 建物完成 ↓ 購入者による検査 ・内覧会または施主検査と言うことが多い ・必ず完成後に行う ・補修の必要な箇所は遠慮なく指摘する ・完成の翌日でも可能 ↓ 補修工事 ↓ 補修工事の結果を確認 ・再内覧会または確認会などと言う ・まだ補修の必要な箇所がある場合は再度補修工事へ ↓ 引渡し・残代金の支払い（＝決済） ・補修工事等の完了を確認してから行う ・あらかじめ日程を決める場合は購入者による検査から2週間程度あける ことが理想 ・補修工事が間に合わない場合は延期する ↓ 引越し ・補修工事や引渡しが遅れた場合でも柔軟に対応できるスケジュールに できれば、購入者による検査から1ヶ月程度の余裕を見ておきましょう 完成から引渡し、引越しまでのスケジュールの問題で後悔される方は多いで す。充分に気をつけてください。 ◆-------------------------------------------------------------------◆ 一戸建て内覧会同行 http://www.anest.net/kodate_nairan.htm ◆-------------------------------------------------------------------◆ …………………………………………………………………………………………… 【3】住むネット更新情報 …………………………………………………………………………………………… ●住宅ローンの保証料 http://www.sumunet.jp/shohiyou/part05.html ●長期修繕計画のチェックは中古マンション購入の基本 http://www.sumunet.jp/tyuko_man/part08.html …………………………………………………………………………………………… 【4】注目コラムよ再び ※過去の注目のコラムをご紹介します …………………………………………………………………………………………… ●中古住宅、あといくら持ちますか 中古一戸建て住宅の調査依頼を受けますと、よく聞かれることがあります。 「この中古住宅って、いつまで持ちますか？」 「・・・、わかりません。」 こんな感じです。その建物がいつまで持つかは、調査してわかるものでは ありません。まず、どの状態で「持っている状態」なのかもあやふやです。 それに、これからの家の使い方やメンテナンスによっても変わります。 この続きはこちら http://www.sumunet.jp/house/archives/2006/06/post_16.html ◆-------------------------------------------------------------------◆ 契約前が最も大事！一戸建て購入前のプロの調査。 http://www.anest.net/kodate_tatemonokensa.htm ◆-------------------------------------------------------------------◆ …………………………………………………………………………………………… 【5】編集後記 …………………………………………………………………………………………… 完成予定日の翌日を引渡し日にするなんてどんでもないことですが、完成予 定日の当日に引渡しを行おうとするケースもありました。この時点で相当な 驚きなのですが、なんと！！！ 完成予定日の前に残代金の支払いを求める悪質なこともありました！ 売主の一方的な都合にも程があります。異常ですね。経営状態が良くないの かと疑ってしまうのは当然のことでしょう。 くれぐれもご注意ください。 ◆-------------------------------------------------------------------◆ アネストの本気の思い！ http://www.anest.net/company/policy.htm 社長、スタッフの日記 http://www.anest.net/blog/ ◆-------------------------------------------------------------------◆ *********************************************************************** タイトル：家を買うときはお任せ！住宅博士のメールマガジン 発行者：株式会社アネストブレーントラスト 解除はこちら：http://www.anest.net/merumaga.htm ホームページ：http://www.anest.net/ E-mail：info@anest.net ★ マイホームと共に安心をお届けする ★ ★ 住宅取得コンサルティングのアネスト ★ マイホームの専門家集団であるアネストが お送りするメールマガジンです ***********************************************************************
