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2008/07/15

「パーフェクト宅建」メルマガ版

08/07/15号
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【今週の問題】

　建物の賃貸借に関する次の記述のうち，民法及び借地借家法の規定並びに判
例によれば，正しいものはどれか。

(1)建物の賃借権は建物の引渡しがなければ，その後その建物について物権を
　　取得した者に対し対抗することができない。

(2)ＡがＢに対してＡ所有の建物を期間を定めないで賃貸した場合，Ｂは正当
　　な事由があるときに限り，いつでも解約の申入れをすることができ，解約
　　の申入れの日から３カ月経過すると，ＡＢ間の賃貸借は終了する。

(3)Ａがその所有する居住用建物をＢに賃貸したが，Ｂが相続人なくして死亡
　　した場合，Ｂの内縁の妻ＣはＢの賃借権を承継することができるが，Ａが
　　Ｂの死亡の事実を知ったときから１カ月以内にＣに反対の意思表示をした
　　ときは，Ｃは借家権を承継することができない。

(4)建物の転貸借が適法になされている場合に，賃借人Ａに賃料の不払いがあ
　　りＡの賃料不払いを理由に賃貸借契約を解除するときは，賃貸人は転借人
　　に催告する必要はない。

【解説と正解】

(1)誤り。建物の賃貸借は，その登記があるか，又は建物の引渡しがあったと
　　きは，その後その建物について物権を取得した者に対して対抗することが
　　できる（民法605条，借地借家法31条1項）。

(2)誤り。期間の定めがない場合，賃借人は「正当な事由がなくても」，いつ
　　でも解約の申入れをすることができ，解約の申入れの日から３カ月経過す
　　ると賃貸借は終了する（民法617条）。

(3)誤り。居住用建物の借家人が相続人なくして死亡して場合，婚姻届又は縁
　　組の届出はしていないが，事実上借家人と夫婦又は養親子と同様の関係に
　　あった同居者は借家人の権利義務を承継することができる。ただし，その
　　同居者が借家人の死亡の事実を知った時から１カ月以内に賃貸人に対して
　　反対の意思表示（承継しない旨の）をしたときは承継しないことになる。
　　賃貸人が反対の意思表示をできるわけではない（借地借家法36条１項）。

(4)正しい。賃借人の債務不履行（賃料不払い）を理由に賃貸人が賃貸借契約
　　を解除する場合，賃貸人は転借人に催告する必要はない（民法 617条，最
　　判昭36.12.21）。

　よって正解は(4)。

（参照条文）民法605条，617条，借地借家法31条，36条

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