「パーフェクト宅建」メルマガ版 [まぐまぐ！]

2008/06/17

「パーフェクト宅建」メルマガ版

08/06/17号
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【今週の問題】
　Ａが自己所有家屋をＢに3000万円で売り渡す契約を締結した場合に関する次
の記述のうち，民法の規定及び判例によれば，正しいものはどれか。

(1)当該家屋の移転登記後，家屋の引渡し期日を過ぎているのにＡがその引渡
　　しをしないでいたところ，その家屋が地震により滅失した場合，Ｂは，催
　　告をした後にＡとの契約を解除することができる。

(2)ＢがＡとの売買契約に際して，解約手付として 600万円を支払った場合，
　　Ｂ自ら履行に着手したときは，Ａが履行に着手していなくても，Ｂは 600
　　万円を放棄して売買契約を解除することができない。

(3)ＡＢ間で買戻しの特約を行った場合，Ａは売買契約を締結した後に買戻し
　　の特約を登記すれば，買戻しの特約を第三者に対抗することができる。

(4)ＡＢ間で買戻しの特約を行ったが，Ｂが死亡し，ＣとＤが相続した場合，
　　ＡがＣに対して買戻しの意思表示をしても，Ｄに対してはその効力が生じ
　　ない。

【解説と正解】

(1)誤り。履行遅滞中の履行不能は，たとえ不可抗力によるものであっても，
　　売主の債務不履行となるとされており，買主は「催告なしに直ちに」契約
　　を解除できる(民法543条)。

(2)誤り。解約手付の交付された売買契約において，相手方が履行に着手する
　　までは自ら履行に着手した場合でも，解除権を行使することができる（5
　　57条１項，最判昭40.11.24）。

(3)誤り。買戻しの特約は，売買契約と同時にその登記をしなければ，第三者
　　に対抗することができない（581条１項）。

(4)正しい。買主の共同相続人は当事者である買主の地位を承継する。そして
　　，買戻しは解除にほかならないので，当事者の一方が数人ある場合は全員
　　に対してしなければならない（544条1項）。Ａが，Ｃに買戻しの意思表示
　　をしてもＤに対してその効力は生じない。

　よって正解は(4)。

（参照条文）民法543条，544条，557条，581条

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