2009/10/22
大阪の不動産屋オヤジが語る「儲かる仕組みの作り方」
=============================================================== 旧メルマガ名：中小企業のための儲かる仕組みの作り方 ↓ ↓ ↓ 新メルマガ名：大阪の不動産屋オヤジが語る「儲かる仕組みの作り方」 裏事情 発行：清陽通商株式会社 (宅地建物取引業 大阪府知事(1)第52945号） http://www.shizen-net.co.jp/ 発行人：栗本 唯 2009年10月22日発行 第171号 ================================================================ こんにちは、清陽通商株式会社の栗本です。 先日、久しぶりにメルマガを出したら半年が過ぎていたということで休 刊扱いになってしまいました。 ほんの1時間の違いだったのですが・・ ということで今月中に出さないと再び休刊扱いになるので、本日も発行 します。 ほんとうはもっと頻繁に出さないとだめなんですけどね。 ■銀行を制すものは不動産を制す 不動産関係の仕事を始めて3年半が経とうとしています。 この業界に入って最初に感じたのは「銀行を制すものは不動産を制す」 ということでした。 不動産を現金で買う人はほんの一部で、大半は銀行融資を受けて購入し ます。 つまり銀行からいくらでも資金調達が出来る人は、不動産を利用してい くらでも資産を形成することが可能です。 反対に銀行から相手にされないと不動産投資ゲームに参加することは極 めて難しくなります。 と、理屈を言うのは簡単ですが、実践するには多くの壁を乗り越える必 要があります。 銀行から融資を受けるという行為は想像以上にハードルが高いからです。 普通、不動産を買うときに融資を受けるというと住宅ローンを想像する 方が多いと思います。 こちらはそれほどハードルは高くありません。 しかし、事業用の不動産、つまり家賃収入を得る目的の購入する場合は、 銀行のアパートローンを使うか、法人向けの事業融資を受けるかのどち らかになります。 ためしにどこかの不動産会社のウェブサイトから適当な物件案内をプリ ントアウトして近所の銀行に「これ買いたいんだけどいくら融資を出し てくれますか？」と打診してみてください。 おそらく角が立たない言い回しで丁重にお断りされるのが大半でしょう。 理由は大きく分けて二つです。 一つは物件の担保評価が、売買金額に比べ大幅に低い場合。 その場合、銀行は原則として自社の担保評価金額以上は融資しませんの で、残りを自己資金で購入することになります。 銀行評価並の金額で売りに出される物件って100に一つも無いので、た とえ銀行融資を受けれても数千万円単位の自己資金は吹っ飛びますので、 普通の人は買えません。 仮に買ってもキャッシュフローが全然得れなくて、ひたすら銀行に返済 するためだけに不動産を保有するという事態に直面します。 また、一口に銀行といっても不動産に対する見方は全然違いますし、担 保評価の計算方法も銀行によってバラバラです。 そのためA行では1億円の評価が出たのに、B行では6000万円の評価しか 出ないという位の差は普通です。 また、金利もバラバラですし、借入れ期間もまちまちです。 銀行のウェブサイトを見ても肝心のことは書いていないケースが多く、 最終的は自分の足で調べるか、当社のような専門業者に問い合わせるし か、方法はありません。 もう一つの銀行から断られる理由は、購入者側の問題です。 業界用語で「属性｣といいます。 属性が悪い、つまり資産がない、収入が低い、経営している会社の内容 がよくないなど、銀行が融資をするのに適切ではないと判断されれば、 物件がいくら良くても銀行はお金を貸しません。 不動産を使って資産形成をする第一歩は「属性を上げる｣努力をするこ とです。 このメルマガの読者の方は自営業者、中小企業経営者の方が多いと思い ます。 経営者の場合、経営している会社と個人は一体で判断されるので、まず 行うことは会社の資産(特に現金）を増やすことです。 赤字やトントンでは話になりません。 また、借入れはたくさんあるけど、現金は無いというのもダメ。 貸借対照表に資産で計上しているもの(土地、設備など）がたくさんあ っても、銀行は内容を精査しますので、帳簿上は多くの資産を保有して いるようになっていても、実際は債務超過扱いになり融資不適格と判断 されるケースも少なくありません。 税金を払うのが馬鹿らしいと必要以上に高い車を買ったり、不要不急の 設備投資をして与信を毀損するのももったいない話です。 コツコツと現金を貯めた企業に銀行は扉を開くわけですから。 具体的なご相談は私宛にしていただければお答えしますが、不動産を使 って資産形成をしたいと考えている方は、「物件の見る目」と「属性の 向上」の二つをもう一度見直してください。 そうすればきっと光明が見えてくるでしょう。 今回はここまで。 次回をお楽しみに。 ■不動産の売り情報、買い情報求む！ 不動産を売りたい、買いたいと考えている方はご一報ください。 売りたい方は最も高く売る方法を伝授します。 買いたい方はその方の属性を見ながら最適な投資方法をアドバイスしま す。 相談は無料です。 お気軽にご連絡ください。 ・電話：06-4707-4620 ・メール：eco@shizen-net.co.jp ・URL：http://www.shizen-net.co.jp/ ■僕の本 毎回しつこいですが、僕の著書を書いておきます。 まだ読んでいない方は読んでください。 □もっと儲かりまっせ http://tinyurl.com/2zu6wk □儲けはもっとふえる http://tinyurl.com/32njn6 □成約率を3倍に伸ばす新規開拓の極意 http://tinyurl.com/3cwb4e □韓国株の基礎知識 http://tinyurl.com/36vzhy ということで、久しぶりのメルマガはこれで終わります。 また次回(いつになるか？）でお会いしましょう。 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ◆メルマガの読者登録解除は次のページより行ってください。 時々『メルマガの解除をしてください』というメールを頂きますが、 こちらでは対応しておりません。購読解除はご自身でしていただきま すようお願いいたします。 ↓ ↓ http://www.mag2.com/m/0000095352.htm ◆メルマガへのご意見・ご感想は下記のアドレスにお願いします。 eco@shizen-net.co.jp ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ■編集後記 最近、時々子供と一緒に海釣りに行きます。 最近はタチウオが釣れるという釣果をネットなどで目にするので週末は タチウオ釣りにでも行こうと思います。 ちなみにサビキしかしたことありません。 こんな僕にでもタチウオ釣れるでしょうか？ ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ●発行：清陽通商株式会社 (宅地建物取引業 大阪府知事(１)第52945号） URL：http://www.shizen-net.co.jp/ ●編集：栗本 唯（Kurimoto Tadshi) E-mail：eco@shizen-net.co.jp 住所：〒541-0041 大阪市中央区北浜3-5-19 淀屋橋ホワイトビル716号 tel：06-4707-4620 fax：06-4707-4611 無断転載を禁止します。転載をご希望の方はご連絡下さい。 当メルマガに掲載された記事を元にして発生した損害やトラブルに対し ては清陽通商株式会社および発行人はその責を負いません。 ---------------------------------------------------------------- このメールマガジンは、インターネットの本屋さん『まぐまぐ』を利用 して発行しています。( http://www.mag2.com/ ) ----------------------------------------------------------------
