2009/12/08
▼バードレポート「専門家プロネット」携帯対応 2008.12.8.
▼バードレポート トピックス 専門家プロネット携帯対応のお知らせとご登録済みの方へお願い マンハッタン最大団地の買収と値上げと破綻 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ▼▼▼ 資産ビジネスのプロ向け バードレポート メルマガ版 ▼▼ バードレポート http://www.bird-net.co.jp/ ▼ 保険選びネット http://www.hoken-erabi.net/ ▼バードレポート メルマガ版 2008.12.8. ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ・専門家プロネット携帯対応のお知らせとご登録済みの方へお願い ・マンハッタン最大団地の買収と値上げと破綻 ・西新宿の超高層ビルの家賃と空室率 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 専門家プロネット携帯対応のお知らせとご登録済みの方へお願い ●専門家プロネットが携帯に対応しました。 専門家プロネットは分野ごとに11サイトで出来上がっています。た とえば「相続プロネット」 http://www.piaf.jp/ 次のように携帯に対応しました。 http://www.piaf.jp/m/ 携帯サイトについては電話番号をクリックしてそのまま携帯から電 話できるようになっています。債務整理等の分野では顧客の流入は 「ＰＣより携帯」となっているようです。 http://www.kkcs.jp/ http://www.kkcs.jp/m/ 専門家プロネット http://www.helpfind.net/ http://www.help-find.net/ ●ＰＣ向けの従来からの部分についてもかなり細部について全体を バージョンアップしています。 ●検索結果で高い順位を保っています。 多くの見込み客は「心配ごと＋地域名」でネットから依頼先を検索 します。たとえば「相続 ○○県」「遺言 ○○市」でyahoo検索 あるいはgoogle検索をしてみてください。かなりの確度で上位に表 示されています。 次のようなキーワードで「キーワード ご自身の県名市名」で試し てみてください。 「相続・遺言・事業承継・債務整理・企業再生・経営コンサル・会 社設立・土地活用・借地借家・資産運用・確定申告・相続税」 これ以外にも「相続放棄・遺留分減殺請求・相続税申告・記帳代行 ・等価交換・不動産現況調査・農地法手続き・家系図 …」といっ た直接仕事に結びつきそうな数多くの実務的なキーワードでも県名 市名と組み合わせれば、上の方にでてきます。相続放棄を考えてい るネットユーザは「相続放棄 自分の県・市」でプロを探してきま す。 登録とご利用は一切無料です。どうぞご登録ください。 検索結果の優先表示をご希望されるのであれば、ご登録者ホームペ ージのトップページにリンクを貼っていただいています。 次のページの下の方もご覧ください。2009年2月のメルマガです http://www.bird-net.co.jp/rp/MM090210.html ●どのくらい誘導層客しているか サイト運営開始から1年強が経過しました。1年ほど前に登録した方 について確認してみると、専門家プロネット1サイトごとに1人の登 録者に対し1年間でだいたい200-400回程度を登録者ホームページに 誘導送客しています。それだけ見込み客を誘導したということです。 専門家プロネットはテーマごと11サイトで出来上がっています。複 数サイト登録なさっている方については1000回以上になっています。 もっとも専門家プロネットとしてできるのは登録者ホームページに 誘導するまでです。そこから先、ビジネスとして成約できるかはご 自身のホームページの魅力次第となってしまいますが…。 ■ご登録済みの方へお願い(1)■ 検索結果で優先表示するためには、ご自身のサイトのトップペー ジ(下部のリンクページではありません)から登録いただいた各専門 家プロネットへのリンクを貼っていただいています。今回、リンク の貼り替えをお願いしたいと思います。これはリンクをお貼りいた だいた方にも有益な変更です。 これまでは各専門家プロネットのトップページにリンクを貼って いただいていました。 たとえば「会社設立プロネット」なら次のページへのリンクでし た。 http://www.bokkou.jp/ このリンク先について埼玉県の方なら埼玉県内登録者ページへの リンクに変更しました。たとえば http://www.bokkou.jp/area11 「会社設立プロネット」のトップページにリンクを貼っても、貼 った方には直接メリットはありません。しかしご自身のプロフィー ルが掲載されている各都道府県ページへのリンクであれば、ご自身 が優先表示されることもあり、リンクをはっていただくメリットが 直接生じます。 各専門家プロネットのトップページの右下にある「登録更新」 から入っていただくと、ホームページに貼っていただくリンクコー ドができています。 ■ご登録済みの方へお願い(2)■ 優先表示のためにトップページからリンクをはるとのお約束をい ただいている(優先表示を選択している)のにもかかわらず、リンク を貼っていただいていない方も散見します。(1)リンクを貼ってい ただくか、(2)優先表示を取りやめるか、(3)登録を削除するか、い ずれかをお願いいたします。このままの場合には管理人にて登録削 除等をさせていただくことがあります。 ●新規専門家登録サイトも準備中です。近日公開します。ご期待く ださい。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ バードレポートトピックス ●マンハッタン最大団地の買収と値上げと破綻 2009年第3四半期のマンハッタンの住宅取引件数は2230件で第2四半 期の1532件から急上昇し、凍りついていた住宅市場が融けかかって いるようです。ただし過去の高値物件の処理は続きます。 3年前の2006年11月にニューヨークで総額54億ドルの(4860億円)と いう米国史上最大の不動産取引がありました。メットライフ(メト ロポリタン生命)が有していたスタイブサントタウンという住宅団 地の売却です。買い手は不動産会社ティッシュマン。 約32万平米の敷地に計56棟の居住用高層ビルが立ち並び、総戸数1 万1250戸、居住者2万3000人というマンハッタン最大の賃貸住宅団 地です。太平洋戦争中の1943年に開発計画がはじまり、1947年に入 居が始まったということですので、築年数は60年程のようです。 この広い土地はもともと更地ではありませんでした。戦後に世界中 からの帰還兵と家族を受け入れるため、この一角について強制収用 によりビル600棟を取り壊し1万1000人を立ち退かせて完成しました。 当時は黒人お断りの中流向け集合住宅団地でした。 さてこの物件の買主は54億ドルのうち10億ドルをキャッシュで、残 りを借入で調達しています。そして当初から家賃値上げを目論んで いました。 意外にも自由経済の国アメリカの中心地ニューヨークには家賃統制 令(レントコントロール)が残っています。そのために既存の賃貸住 宅に空きは少なく、一方で家賃統制の適用外物件の賃料が高騰して います。この物件では戸数の73％が家賃統制令の対象であり、その 平均家賃は1250ドルでした。買主の狙いは家賃統制令を次々とはず すことでした。 そうすれば家賃は2000ドルから4000ドルに一気に上昇します。そも そも2006年の物件購入時の資金繰り予定は2011年までに値上げによ り家賃収入を3倍にする計画に基づいていました。 買主は買収後に入居資格のない人や家賃統制の所得条件超過者の立 ち退きを強行します。居住者組合は法廷闘争で臨みます。値上げ通 告された1300戸については値上げ無効の判決を勝ち取ります。 そこへ金融危機です。現在のこの団地では新規入居者を保証金ゼロ、 2ケ月フリーレントで募集をしています。そして信用格付け会社が9 月にこの取得価格54億ドルの物件の現在評価額を21億ドルと発表し ました。 数ケ月後には債務不履行かとの予想の中で、居住者組合も入札を検 討しています。ちなみに2006年の入札の際においても、この居住者 組合は年金基金やＪＰモルガン等の支援を受け、45億ドルで応札し ていました。 (不動産鑑定2009年12月号 郷津秀樹氏) 保険会社がこんな大規模団地を所有していたり、大胆な強制収用で 団地をつくったり、家賃統制令がまだあったり、思い切った値上げ 戦略だったり、まるでマネジメントバイアウトのような賃借人居住 者組合による入札だったりと、アメリカという国を日本から理解す るのはなかなか難しいようです。 ------------------------------------------------------------ ●西新宿の超高層ビルの家賃と空室率 西新宿の超高層ビルでは2-3年前には空室はなく、坪賃料も5万円に 手が届いていました。現在はそれがトップクラスのビルでも坪3万 円を割っています。現時点で解約予告を抱えるビルも多く潜在的な 西新宿の超高層ビルの空室率は10％との声もあります。 しかしそれでも空室率の急落がないのはなぜか。また通常は賃料は じわじわと下落するのに西新宿は急降下するのか。 高額家賃を払っているテナントが経営再建するのなら、移転でなく ても家賃が下がりさえすればよいのです。そこでビルオーナー側か ら大幅な値下げを提示してテナントを引き止めているからです。 そのために家賃の下げ具合から見て意外なほど、大規模テナントが 流出していません。空室率を左右するような大規模テナントほど積 極的な引き止めをうけます。 しかし大規模テナントが退去しないために複数フロアが一斉に空く のではなく、空きは虫食いになります。それゆえに大規模テナント の移転検討対象とはなりません。かつては1-2ケ月だったフリーレ ントは、3ケ月は当たり前、6ケ月も珍しくありません。 西新宿の超高層ビルは築年数20年経過したものが多く、最新ビルに 見劣りがします。そこへ複数の10万平米を超える最新大規模再開発 が進行中です。 (ビル経営2009.11.2.) ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ●このメールマガジンは月4回発行 第1週…最新の「バードレポート・トピックス」 (月8回発行する月2100円の有料FAXレポートのうちの1回分) http://www.bird-net.co.jp/rp/CP040002.html 第2週…バードレポート新規公開 第3週…専門家向け「3分で読む資産ビジネスＱ＆Ａ」 第4週…生命保険の情報「保険選びネット情報」 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ bird発行人：山浦邦夫 yamaura@bird-net.co.jp 〒160-0023 東京都新宿区西新宿7-15-8 ニッパンビル 株式会社バード財産コンサルタンツ TEL:03-5389-0988 FAX:03-5389-0933 ▼▼ バードレポート http://www.bird-net.co.jp/ ▼ 携帯バードレポート http://birdreport.jp/ ▼ 保険選びネット http://www.hoken-erabi.net/ ▼ 教えて保険ネット http://www.oshiete-hoken.net/ ▼ 保険の相談相手探し http://www.fp123.net/ ▼ 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