2009/09/11
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▼バードレポート ネット上での新規公開 (2007年8月分です) ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ▼▼▼ 資産ビジネスのプロ向け バードレポート メルマガ版 ▼▼ バードレポート http://www.bird-net.co.jp/ ▼ 保険選びネット http://www.hoken-erabi.net/ ▼バードレポート メルマガ版 2009.9.11. ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ バードレポート ネット上での新規公開 (2007年8月分です) ●20070827… 不動産を高く売るために家賃値上げで価格コントロール http://www.bird-net.co.jp/rp/BR070827.html 商業用不動産でも似たようなことが起こります。 商業用不動産の価格は基本的には収益還元で決まります。 利回り5％なら物件価格は家賃20年分です。「家賃＝物件価格×5％ 」だから「物件価格＝家賃×20」です。 つまり家賃値上げできればその20倍分価格は上がります。 売却するに先立って、テナントとの賃貸借契約が更新を迎えました。 さあどうしましょうか。 年家賃を1000万円値上げするため解決金1億円をテナントに払いま す。すると物件価格は家賃の20倍、2億円アップします。 これは極端としても、保証金を返還する見返りの家賃値上げや、共 用部分改修に1億円を投じる条件での家賃1000万円値上げ、は現実 的です。それで価格は2億円アップです。 低家賃テナントには1億円の立退料で出てもらい、新テナントで年1 000万円アップすれば価格は2億円上がります。フリーレント(一定 期間家賃無料)等のおまけをつけてでも家賃そのものを高くするの がポイントです。 ●20070823… 港区の新築マンション価格2倍・定借流通件数・公道上で増築/トピ ックス版 http://www.bird-net.co.jp/rp/TP070823.html ●20070820… 遺言や不動産取引や相続税対策…認知症になったらもう遅い http://www.bird-net.co.jp/rp/BR070820.html 銀行員の証言では、平成11年に、80歳のＡさんが信託銀行に電話を して遺言をつくりたいと言った。銀行員は自宅を訪問して多くの不 動産について、相続人4人にどう配分したいかを聞き取り、メモに して公証人に遺言作成を依頼した。そして公証人と再訪して遺言書 原稿を見せながら確認し、遺言内容を読み聞かせ、本人が自署して 本人が実印を押した、とあります。 この遺言での取得財産が少なかった相続人から遺言無効の訴えがな され、裁判所はこの遺言を無効とする判決を下します。 判決では、遺言作成2年前から本人は認知症が進行しており、すで に自分の年齢も、年月日も、自分の子供の数も分からず、嫁と孫の 区別がつかず、これらの状況に照らせば、多数の不動産を4人の子 に区別して分けて、遺言執行人についても項目ごとに区分して2名 に分け、そのうち一人の執行人である信託銀行の報酬を決めること などできないはず。遺言能力はなかったから遺言無効という判決で す。(横浜地裁 平成18年7月21日) 相続税対策としての土地処分やアパート建築があります。 これも認知症が進んでからでは困難です。法的な無能力者と不動産 取引をする人はいません。 法律行為ができない相手と取引しても後で無効とされかねませんか ら。それなら成年後見制度で後見人をたてることです。後見人なら ば財産処分についての代理権があり、取引相手のリスクはなくなり ます。しかし…。 家庭裁判所はＢさんの成年後見人にその甥を指名しました。しかし この甥は26回にわたり管理財産から計1800万円を横領し自分の借金 返済に充当します。家庭裁判所は後任の成年後見人を選任し、家庭 裁判所長が甥を刑事告発します。親族から窃盗した場合には本人か らの告訴が必要との定めがありますがこのケースではそれは適用さ れずに業務上横領罪として懲役2年の実刑です。(仙台高裁秋田支部 平成19年1月16日) 相続税対策とは誰のために行うものでしょうか。税金が少なくなる のは相続人です。本人のためでなく相続人のためなのです。そんな 相続税対策のために家庭裁判所が後見人を選任し監督してまでも不 動産取引をさせる必要はないのではないか…少なくとも裁判所はそ う考えます。 生計維持のための不動産処分が必要なのであればともかくも、気を 許せばこの「甥」の事例に発展しかねませんから裁判所は慎重であ り、相続税対策のための後見人選任は厳しいようです。 つまり認知症が進んでからでは不動産取引を伴う相続税対策もでき ないのです。 ●20070816… 台風リスク証券化・頭のよい子が育つ家・全支店弁済禁止差押/ト ピックス版 http://www.bird-net.co.jp/rp/TP070816.html ●20070813… 金融商品取引法で公認会計士が賃貸管理会社をクビにする http://www.bird-net.co.jp/rp/BR070813.html ●20070809… 申告書の作成には勇気が必要？ ATO通信/トピックス版 http://www.bird-net.co.jp/rp/TP070809.html ●20070806… 2007年の路線価公表…東京銀座の最高路線価は33.3％上昇 http://www.bird-net.co.jp/rp/BR070806.html ●20070802… 地方銀行は他県侵攻・農地課税でアメとムチ・株主優待マンション /トピックス版 http://www.bird-net.co.jp/rp/TP070802.html ------------------------------------------------------------ ○最近のＦＡＸ版バードレポート 20090827 国税庁動画ドラマ・女性調査部門・不動産安定化ファンド/トピッ クス版 20090824 専門家や店はネットで探される…米国インターネット事情 20090820 米国商業用不動産に潜む地雷・カルパースが格付け会社へ損害賠償 /トピックス版 20090817 中間申告や予定納税で余分な税金を払えば、利息が楽しみ。 20090813 消費税の還付は調査を呼び込むが… ATO通信/トピックス版 20090810 定期借家契約による賃料増減額請求の排除をミスした実例 20090806 投資型商品の営業支援チーム・上海建築中マンション倒壊/トピッ クス版 20090803 借金返済のための土地売却の譲渡税を非課税にするために ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 森田義男税理士…「怒りの路線価」「嘆きの固定資産税」といっ た著作があり、専門家筋には有名な方です。特に「怒りの路線価」 は当時の資産税の専門家はほとんどが読んでいたのではないでしょ うか。不動産鑑定士の立場から路線価に怒りました。 国税にも、固定資産税課にも、どこにも怒りと知恵と工夫とで戦 う信託銀行出身の熱血税理士・不動産鑑定士です。仕事ではいつも 怒っている先生です。bird発行人は仕事をご一緒させていただいた こともありますが、しかし、酒さえ飲んでいれば、それほど怒らな い普通のオジサンです。 この森田義男税理士が、いよいよ新しい本で裁判所を怒ります。 「裁判所の大堕落」。弁護士でもなく税金訴訟で裁判所と戦い抜 いてきた実践に裏打ちされていますから、大所高所にかまえず、法 曹界からとは違う現場発想です。 「怒りの路線価」「嘆きの固定資産税」等は実務でも随分参考に させていただきましたが、「いよいよ税務を離れてこの高みまで来 たか」と、読んでいて感慨無量でした。お勧めです。 http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/4906380875/zeroba-22 「役所の腐敗や次々に起こる冤罪は、裁判所の劣化・堕落が原因だ !役所や検察をえこひいきする、ひどい八百長裁判が横行している。 20件以上の税金裁判に関わった「闘う税理士」森田義男が、自らの 体験をもとに裁判所・裁判官の堕落を告発!裁判所の腐敗の根は想 像以上に深い。 」 出版社: コスモの本 (2009/09) 「裁判所の大堕落」冤罪を続発させ役人のいいなりになる腐敗組織 (単行本) 森田 義男 (著) 価格： ￥ 1,575 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 「詳細信託の税務」税理士法人ＵＰＡ・株式会社ＵＰＡ信託編 これも出たばかりの本です。なんと本日現在、まだamazonにあり ませんでした。下のリンクは紀伊国屋書店です。 http://bookweb.kinokuniya.co.jp/htm/4502981508.html 詳解信託の税務 ＵＡＰ ＵＡＰ信託 中央経済社 （2009/09 出版）￥3,150 不動産会社が運用型信託の免許を取る時代になっています。弁護 士事務所でもすでに信託会社が設立されています。税理士法人が管 理型信託会社を設立しました。その税理士法人と信託会社の編集に よる実務本です。なにしろ実際の税務と信託双方の実務のはざまで 書かれた本です。これからは相続税問題も信託が必須になります。 時代の本だと思います。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ●このメールマガジンは月4回発行 第1週…最新の「バードレポート・トピックス」 (月8回発行する月2100円の有料FAXレポートのうちの1回分) http://www.bird-net.co.jp/rp/CP040002.html 第2週…バードレポート新規公開 第3週…専門家向け「3分で読む資産ビジネスＱ＆Ａ」(不定期) 第4週…生命保険の情報「保険選びネット情報」 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ bird発行人：山浦邦夫 yamaura@bird-net.co.jp 〒160-0023 東京都新宿区西新宿7-15-8 ニッパンビル 株式会社バード財産コンサルタンツ TEL:03-5389-0988 FAX:03-5389-0933 ▼▼ バードレポート http://www.bird-net.co.jp/ ▼ 携帯バードレポート http://birdreport.jp/ ▼ 保険選びネット http://www.hoken-erabi.net/ ▼ 保険ショップインフォhttp://www.hoken-shop.info/ ▼ 生命保険約款研究 http://www.hoken-yakkan.net/ ▼ 教えて保険ネット http://www.oshiete-hoken.net/ ▼ 保険の相談相手探し http://www.hoken-pro.net/ ▼ 自動車保険選びネットhttp://www.hoken-erabi.com/ ▼ ホクシィ http://hoxi.jp/ ▼ ボクシィ http://boxi.jp/ ▼ ポクシィ http://poxi.jp/ ▼ プロネット http://www.guides.jp/ ────────────────────────────── 当メルマガの購読の購読・解除は、ご自身でこちらから出来ます。 まぐまぐ → http://www.mag2.com/m/0000083940.html ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
