2009/04/08
▼バードレポート メルマガ版 2009.4.8.
▼バードレポート ネット上での新規公開 (2007年3月分です) 不動産Ｍ＆Ａ…会社売買形式による不動産売買が再注目 不動産デリバティブ…不動産先物や不動産スワップ取引 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ▼▼▼ 資産ビジネスのプロ向け バードレポート メルマガ版 ▼▼ バードレポート http://www.bird-net.co.jp/ ▼ 保険選びネット http://www.hoken-erabi.net/ ▼バードレポート メルマガ版 2009.4.8. ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ バードレポート ネット上での新規公開 (2007年3月分です) ●20070326… 親の資金でマイホーム取得…住宅取得資金贈与と住宅贈与 http://www.bird-net.co.jp/rp/BR070326.html ●20070322… 火災保険料に差・少額短期の地震保険・緊急地震速報/トピックス http://www.bird-net.co.jp/rp/TP070322.html ●20070319… 親の資金でマイホーム取得するには、贈与か借用か共有か http://www.bird-net.co.jp/rp/BR070319.html ●20070315… 運用型信託免許・映画ファンド・定借マンション/トピックス http://www.bird-net.co.jp/rp/TP070315.html ●20070312… 不動産Ｍ＆Ａ…会社売買形式による不動産売買が再注目 http://www.bird-net.co.jp/rp/BR070312.html 新手法が考えられ数年かけ落ち着きました。会社買取後に土地売 却と会社清算をするのです。 買主(法人)が10億円で対象会社の全株式を買います。対象会社が 土地を10億円で売り、対象会社を清算します。4億円の法人税が生 じ6億円が残ります。買主は残余財産となる6億円の配当を受けます が、益金不参入とされ非課税です。ここで6億円は回収し、あと4億 円です。 買った全株式は会社清算により無価値化し、買主法人に10億円の 株式清算(償却)損が生じます。他事業からの利益10億円をこの清算 損にぶつけて、利益と相殺することで他事業利益に対しての本来払 うべき4億円分の法人税を払わずに済みます。 6億円の非課税配当と4億円の非課税節税メリットにより、10億円 分の原価を無税回収できました(詳細は添付のバードレポート2001 年6月11号参照下さい)。面倒ですが仕組は成立します。 なお役員退職金での節税が可能ならＭ＆Ａにするまでもありませ ん。不動産Ｍ＆Ａの対象となるのはずっと大口のものです。 相続で株式が分散し相続争い必至の不動産所有会社。老舗店舗旅 館やビル会社。広い鋳物工場。これら魅力的で高額な土地を持つ会 社がもっぱら対象です。 不動産Ｍ＆Ａで買うのなら面倒を引き受ける分として、土地取引 に比べ値引きは当然ですし、買いのライバルはわずかです。 ●20070308… 不動産取得税の功罪 ATO通信/トピックス http://www.bird-net.co.jp/rp/TP070308.html ●20070305… 不動産デリバティブ…不動産先物や不動産スワップ取引 http://www.bird-net.co.jp/rp/BR070305.html 東横インは、ホテル稼働率に連動する社債を発行しています。 建物所有者から東横インがホテルを賃借する際に差し入れる保証 金調達のための社債です。 金利は「基本利払額（2.5％）＋稼働率連動利息」で決まります。 各ホテルごとに社債が発行され、そのホテルの稼働率が高いと6％ もの高金利になりました。もちろん稼働率が下がれば金利も下がり ます 不動産収益によるデリバティブ商品です。 不動産リスクをヘッジしたいニーズばかりでなく、複雑な不動産 取引は面倒だが大きなバクチはしたいというニーズもあり、これら ニーズはつながります。 ●20070301… ロンドン家賃・不払い調査専従・公営デザイナーズ住宅/トピック ス http://www.bird-net.co.jp/rp/TP070301.html ------------------------------------------------------------ ○最近のＦＡＸ版バードレポート 20090302… 会社再生手続きは民事再生法からＤＩＰ型会社更生法へ さて、東京地裁では民事8部が会社更生法の担当、民事20部が民 事再生法の担当です。 会社経営者は破綻となれば最近はまず民事再生法です。そのため に民事20部は仕事がいっぱい。しかし不人気の会社更生法担当の民 事8部は閑古鳥です。 民事8部担当の判事が専門家向け雑誌のNBL2008.12.15号に論文を 書きました。「DIP型会社更生手続の運用の導入を中心に…」とい う内容です。 「DIP」とは「Debtor In Possession」の略で、債務者つまり従 来の経営者が経営継続しながら手続を進めることです。 会社更生法だって、民事再生法と同じように、経営者を変えなく てもいいんだよ。もちろん経営陣が不正をしていたり、主要債権者 が反対していたりしたらダメだけど…。だから使ってみないか…、 と説明しました。 専門家や金融機関担当者向けにセミナーも開きました。これで流 れが完全に変わりました。 20090305 空室率・赤白ストライプ柄住宅・宇宙不動産学/トピックス 20090309… 未経過固定資産税清算金は譲渡所得税の課税対象です。 20090312 大山鳴動して、相続税の大改正は…ATO通信 20090316 「確定申告は？」「財産債務の明細書は？」で何がわかる？ 20090319 新任意売却・税制改正・賃貸広告料高騰/トピックス 20090323 日本は金融発不動産破綻。金融が治れば日本の不動産は？ さてアメリカのサブプライム問題は日本の前バブル崩壊型です。 住宅(不動産)の価格急落から、金融機関が次々破たんしました。つ まり「不動産発の金融破綻」です。日本の前バブル崩壊と同じ流れ です。だから金融が治ったからといって住宅価格は上がりませんし、 ローン余力も戻らないからトヨタも前のようには売れません。 しかし日本でのサブプライム余波は逆です。不動産が値上がりし ていたのは事実ですが、前バブルのように不動産が崩壊したのでは ありません。破綻した不動産関連会社は黒字下での資金繰倒産です。 金融が厳しくなり、資金が出ずに、価格が値下がりし、不動産の 流動性が消滅し、不動産関連会社が次々破たんしました。アメリカ とは逆に「金融発の不動産破綻」です。だから金融が治れば、すな わち銀行が不動産融資復活すれば、完治は難しいにせよ、不動産は 快方に向かいそうです。前バブルは買い手不在でしたが、今回は様 子うかがい中の買い手がウヨウヨいます。 20090326 旧ビル名で流通・タワーで柱圧壊・生保経営危機/トピックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ●このメールマガジンは月4回発行 第1週…最新の「バードレポート・トピックス」 (月8回発行する月2100円の有料FAXレポートのうちの1回分) http://www.bird-net.co.jp/rp/CP040002.html 第2週…バードレポート新規公開 第3週…専門家向け「3分で読む資産ビジネスＱ＆Ａ」(不定期) 第4週…生命保険の情報「保険選びネット情報」 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ bird発行人：山浦邦夫 yamaura@bird-net.co.jp 〒160-0023 東京都新宿区西新宿7-15-8 ニッパンビル 株式会社バード財産コンサルタンツ TEL:03-5389-0988 FAX:03-5389-0933 ▼▼ バードレポート http://www.bird-net.co.jp/ ▼ 携帯バードレポート http://birdreport.jp/ ▼ 保険選びネット http://www.hoken-erabi.net/ ▼ 教えて保険ネット http://www.oshiete-hoken.net/ ▼ 保険の相談相手探し http://www.fp123.net/ ▼ 自動車保険選びネットhttp://www.hoken-erabi.com/ ▼ ホクシィ http://hoxi.jp/ ▼ ボクシィ http://boxi.jp/ ▼ ポクシィ http://poxi.jp/ ▼ プロネット http://www.guides.jp/ ────────────────────────────── 当メルマガの購読の購読・解除は、ご自身でこちらから出来ます。 まぐまぐ → http://www.mag2.com/m/0000083940.html ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
